香港商報評論員 李明生

    本港樓市持續下跌，坊間樓價指數已累跌近12%。最新公布的貨尾單位累積至1.5萬伙，創逾15年新高，有物業代理形容是觸及危機水平；惟同一時間，未來3至4年的潛在一手供應量，卻按季減少3000個至9.5萬伙，學者估計明年可能跌穿9萬伙。於此環境下，究竟香港應否繼續推進供應步伐？而港府又是否應出手減供應救市呢？

    必先強調，增加住宅供應的步伐，不應受到樓市周期影響。新一份施政報告在房屋政策的部分，開宗明義表明解決「住」的問題，是本屆政府施政的重中之重，目標是讓市民看到希望，上樓早一些，住房大一些。可見，政府增加供應的政策方向未變。事實上，上述最新樓價指數亦涵蓋了施政報告發表期間的市況，樓價不見得因此止跌回升，充分反映市場對施政報告的看法。未來一手供應之所以減少，更大程度是受第五波疫情所累，譬如第二季的施工量暴跌至400伙，第三季亦僅恢復至1400伙，跟去年平均每季有逾5000伙相去甚遠，此外也不排除有發展商因應市況減慢進度，而政府亦已調整未來房屋供應的公私營比率。

    施政報告着力創造供應，多方增加土地房屋供應的數量與種類。新引入「簡約公屋」的公營供應種類，重在解決基層市民特別是劏房戶的上樓需要，有助公屋輪候時間從現時的6年「封頂」至4.5年；除此以外，報告且列出多個增加供應的KPI，包括未來10年提供約3300公頃新平整土地，未來5年提供7.2萬個私宅和15.8萬個公營房屋等。其中，報告亦在各拓地環節提量、提速、提效、提質，例如使用組裝合成興建公屋、發展棕地和綠化地帶、降低強拍業權門檻，以及精簡規劃、環評、收地等法定程序等。不必諱言，香港房屋問題不單在於住得貴，也在於住得細、住得擠；若不加緊拓地建屋，要提高居住質素實在難以談起，這亦為切實排除民生憂難的一個根本。長遠來說，香港要繼續加大發展，也須不斷開拓新發展區，譬如建設集優質生活、新興經濟、文化休閒於一體的「北部都會區」，以及作為第三個核心商業區、同樣集商住於一身、及提供第四條過海隧道的交椅洲人工島，便不能夠因一時市況起落而耽誤甚至言廢。

    增加供應，必須是穩定、可持續的，考慮到長遠經濟社會所需；至於要調控樓市風險，避免出現系統性危機，尚有其他工具可選。好像現行需求管理措施亦即「辣招」，便從壓制樓市炒風入手，增加非自住入市需求的成本。須留意，施政報告放寬了外來人才的額外印花稅，但措施並非所謂「減辣」，因「先付後退」安排不過跟其他香港永久性居民看齊。又如提高按揭成數和做足壓力測試，也可確保入市人士有足夠能力，去抵禦樓市一旦回調或利率一旦抽升的影響。

    踏入加息周期，許多地方的樓價均告下跌，香港自不例外。在自由市場原則下，政府沒角色托起或推?樓市，但須確保市民住屋需要得到滿足，及防範系統性危機風險。不管市況如何，加緊拓地建屋，特別是增加公營供應的數量與種類，都是香港房策應有之義。（圖：中新社）