易憲容

    內地救樓市，已經有一年多了，特別是從今年下半年開始，政府出台救樓市的政策更是頻繁，及其政策刺激購買需求的力度更大，但是實際上如此之多救樓市政策效果不彰，到 10 月為止，中國房地產市場住房開發投資、住房銷售及房價，其下行態勢幾乎沒有多少改變，反之，中國樓市的周期性調整更是廣泛及深入。

    為何20多年來屢試屢成的中國房地產市場調控政策今年會失效？為何中國房地產市場信心無法得以恢復？最為根本的原因可能就是當前房地產調控政策還是停留在以前的思維方式上，沒有隨着市場的變化與時俱進。

    傳統思維難追上市場變化

    對絕大多數內地城市來說，在 2021 年 10 月以前的房地產市場，基本上就是以投資需求為主導的市場，住房投資需求完全取決於房價上漲預期及金融市場融資條件。只要房價只漲不跌，住房投資者又可利用銀行及影子銀行的各種融資槓桿，那麼住房的投資需求就可能是無窮大。在房價只漲不跌情況下，住房投資需求欲壑難填，投資者也會千方百計衝破任何限制性購房條件來滿足這種欲望。這就是中國房地產市場20多年來持續快速擴張與繁榮、房價只漲不跌的動力所在。所以，20多年來，特別是從2016年以來，中國政府的房地產調整政策的目標就是 「三穩」 （穩房價、穩地價、穩預期），無論是放鬆還是緊縮都是如此。簡而言之，過去房地產調控政策的市場背景就是以房價只漲不跌及住房投資需求為主導的市場。

    今年以來，中國政府仍然把 「三穩」 作為房地產調控政策的目標，即在房價穩定的前提下來重振房地產市場的信心。在以往的觀念下，只有房價穩定了，地價才能穩定（地價的變化基本上取決於房價變化），市場預期才能穩定。但是，2021年下半年以來，中國房地產市場出現根本性變化，這不僅表現為房地產市場價格已經出現14個月持續下跌，而且房價下跌及7月份爆發的 「保交樓事件」 ，讓房地產市場性質發生了根本性變化，已經開始由住房投資需求為主導的市場轉變為以住房消費為主導的市場，後者則是當前中國房地產市場的現實背景。

    如果現實市場發生了根本性的變化，政府還是以傳統的思維來出台房地產調控政策，仍然以 「三穩」 作為政策調控目標，那麼這些政策是起不到什麼作用的，由此也無法恢復房地產市場的信心。比如，河北廊坊市，一年多來房價下跌的幅度高的達70%以上，少一點也下跌達到50%以上。針對這種情況，廊坊市放開所有購買住房的限制條件，同時出台力度最大的刺激住房需求調控政策，但幾個月過去了，政策幾乎沒有效果。因為，房地產市場的性質發生了巨大變化。就全國而言，不僅廊坊是這樣，許多城市都是如此（如東北許多城市）。反之，在 「穩房價」 的傳統思維下出台調控政策，房地產開發商無法降價銷售回籠資金，則成了房地產開發商資金鏈斷裂， 「保交樓事件」 爆發最為重要的原因之一。在這種情況下，中國房地產市場只會越來越下沉，市場風險越來越高。

    激發居民住房消費需求

    最近，中國央行和銀保監會下發金融支持房地產市場平穩健康發展 的 16 條 措施，希望以此來化解房地產開發商的債務危機。同時，也要求支持各地合理確定當地居民房貸首付比例和貸款利率政策下限，希望以此來降低居民購買住房成本，刺激購買需求，或以更為優惠的金融政策來提振市場信心。放鬆房地產開發商各種融資條件，有利於化解當前開發商的債務危機，讓 「保交樓」 樓盤項目順利完成。但是，這對房地產市場的信心提振僅是小小的一個方面，大的方面則是，中國 14 億人口中潛在的住房消費需求如何激發出來。

    因為，就目前中國房地產市場形勢來說，弱勢的二線及三四線以下的城市，住房的嚴重過剩是不爭之事實。但就市場的本性來說，住房作為一種消費性商品，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。如果房價能夠不斷地向下調整，在房價的下降過程中，作為一個收入支付水平無限多層次的住房消費群體，總有不同收入支付水平的住房消費者進入市場對價，住房的潛在消費需求也會在房價不斷下降過程中激發出來。但是，面對中國房地產市場性質的重大轉變，如果房價只是些許的調整，想讓不同層次的住房消費需求激發出來是不可能的。房價下行的幅度越大，激發出來潛在的住房消費需求越多。但以目前市場現實情況來說，在穩房價的調控目標下，可以降首付、降按揭貸款利率、降稅費等，卻不大幅度降低房價。這是房地產市場信心難恢復的關鍵所在。

    中國指數研究院 10 月 31 日發布的銷售資料顯示，今年 1 月至 10 月，中國 TOP100 房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%；中國央行最近公布資料也顯示，10 月份中國住戶貸款減少 180 億元，其中，短期貸款減少 512 億元，中長期貸款增加 332 億元。而居民的中長期貸款基本上是個人住房按揭貸款。在 2021 年個人住房按揭貸款月均達 3000 億元，而今年10月份只有332億元，減少幅度近90%。兩者都印證了當前中國居民購房意願十分疲弱，對未來房地產市場基本上沒有信心。

    所以，中國政府要恢復房地產市場的信心，就得針對市場的現實背景，以新思維來制定及出台調控政策，而且當前房地產的周期性調整肯定是一個漫長的過程，市場信心復蘇也只能是漸進式的。