近20年來，房地產依賴型的中國經濟，隨着房地產快速發展及繁榮，其高速增長有近20年了。但是，從2020年下半年開始，為了防範房地產開發商過度高槓桿的風險，改變風險極高的房地產融資模式，政府監管部門設置了房地產開發商融資的「三條紅線」，引爆了不少房地產開發商的信用危機，從2021年下半年房地產市場開始周期性下行調整。這種調整不僅促使了房地產市場的性質及預期轉變，也讓房地產的投資、銷售、房價，及土地交易急劇下跌，中國房地產市場陷入近20年來的最大危機。

　決定「穩增長」主要方式

　面對危機的房地產，2023年如何走，不僅是市場最為關注的熱點話題，更是決定2023年經濟「穩增長」的主要方式。因為，對於中國這種以新房為主體結構的房地產市場來說，房地產涉及上下游產業鏈長、關聯面廣，其發展與繁榮是經濟增長主要動力。中國房地產業佔GDP比重達7%，加上建築業相關產業可達到14%左右，土地出讓收入及房地產相關稅收佔地方政府財政收入近一半，房地產開發貸款加上住房按揭貸款佔全部貸款餘額的近40%等。中國房地產在國民經濟的重要性無以復加，但住房作為一種兩棲商品，既可消費又可投資，如果以過度加槓桿的方式炒作住房，推高房價，房地產又可能成為金融危機的根源。2022年中國房地產市場之所以會陷入嚴重的危機，就是與過度的信用擴張有關。

　最近召開的中央經濟工作會議為2023年經濟工作定調，會議對房地產給出的要求是：要確保房地產市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

　就明年的房地產工作基調來說，與往年任何一次中央經濟工作會議部署有很大不同。首先，堅持了中國住房市場的基本定位，即「房住不炒」，住房是消費品而不投資炒作投資品，對於着力擴大內需來說，住房需求與新能源汽車、養老服務等消費一樣，同樣是2023年經濟「穩增長」的主要方式。在這一點上，與2016年以來的基調沒有多少變化。

　向「三位一體」長效機制過渡

　其次，這次中央經濟工作會議把2023年房地產業的工作部署放在「有效防範化解重大經濟金融風險」的框架下論述。所以，2023年房地產政策的核心目標就是「防風險、保民生」。其中又包括兩個方面的內容，一方面就是如何讓受到2022年融資政策衝擊的房地產開發企業所面臨的資金鏈斷裂的問題得以化解，這也就是監管部門融資政策調整的「三箭齊發」（即放鬆房地產開發商的信貸融資、債券融資及股權融資的各項政策），並首度提出「有效防範化解優質頭部房地產企業的風險」，以此來保證房地產市場建造的市場主體不至於破產倒閉，防止金融市場引發系統性風險。

　另一方面，「保交樓」不僅是一項經濟政策，更是一項政治性事件。因為2022年7月爆發的居民拒絕對爛尾樓還住房按揭貸款事件，不僅牽涉到300多個項目，具有全國性範圍的影響性，更是把當前中國房地產市場各種制度弊端展現的淋漓盡致。如果這些爛尾樓項目不能夠強制性讓房地產開發商保證交樓，這不僅讓購買住房居民的巨大利益受到嚴重損害及引發社會問題，更是可能引發整個房地產市場及信用的崩盤。如果這種情況發生，不僅可能引發中國金融市場的系統性風險，更是讓中國房地產業一蹶不振，要想重新復蘇肯定是一個十分漫長的過程。所以，2023年的房地產政策的核心就是「保交樓、防風險」。

　第三，在「保交樓」任務得以真正落實及順利完成的基礎上，以住房作為一種重要內需，以此來擴大居民消費。面對這點，房地產市場面臨着一個重大的考驗，就是房價下調及居民住房消費需求釋放如何達到平衡的問題。因為，在當前高房價的市場，只有讓房價不斷下調，才能讓居民的住房消費逐漸出來，而且房價下調的幅度越大，居民住房需求釋放就越大。但是，當前這種由投資為主導的住房市場向以消費為主導的住房市場轉型的過程中，房價的下跌又會影響市場預期，房價下跌得越多，居民購買住房意願越弱。下半年以來，出台那樣的購買住房的優惠政策，按揭貸款利率也下降到歷史低點，但居民就是沒有意願進入市場，問題就出在這裏。

　第四，房地產市場如何向「三位一體」（購買、租賃、保障）的房地產市場長效機制過渡。2023年要做的就是如何補兩大短板，一是大力發展住房租賃市場，二是加大保障性住房建造的比重。

　可見，2023年中國房地產政策的重心就是防範風險（即避免房地產開發商進一步暴雷），避免把房地產市場的經濟問題轉化為社會的政治事件，避免房地產繼續陷入「銷售—交付—信用」的惡性循環，讓中國房地產市場逐漸地向「三位一體」的長效機制過渡。（易憲容）