虎年樓價虎頭蛇尾，全年跌逾15%，創近6年以來低位；展望兔年，能否動如脫兔、跳彈躍升？樓價去向固然備受關注，但廣大市民更期盼的是樓市健康發展，住屋難題早日得到解決。

    受累美國加息因素，本港樓市自2021年中見頂，港息趨升之後跌勢不斷加劇。美國通脹從去年逾9%高位有所回落，但最新6.5%仍遠超美聯儲所訂目標，局方月初也重申須繼續加息並維持高息一段時間。聯匯之下，港息難免會隨美息上調，不單供樓負擔變得沉重，入市門檻變得更高，在定存息率甚至增到5厘的前提下，低約2%的租金回報率更不吸引，這肯定會利淡樓市。但香港逐步恢復通關，內地客重臨香江的因素，無疑會為樓市引來新的活水；加上市場炒作美國衰退壓力加大，美聯儲最快或於下半年掉頭減息，配合本地經濟可望好轉，這些又會利好樓價。總之，各界對樓市展望眾說紛紜，要準確預測樓價何去何從着實不易。

    但其實，樓市的健康發展，不完全與樓價相關。樓價若跌得太急，以至威脅金融體系穩定性，肯定不健康；反之若升得太高，以至超越市民的正常可負擔水平，同樣不健康。那麼何謂健康？與其聚焦樓價升升跌跌，更重要是穩定，要確保供應有效滿足需求。比方疫情，市面一度出現物資短缺，這肯定不是健康的，甚至激發惡性通脹、民眾恐慌。樓市亦然，香港便一直受困於房屋供應不足之窘，所以樓價愈來愈貴，市民還愈住愈細、愈擠。

    確保樓市健康發展的關鍵，在於提供充足的供應，以解決市民住屋難題。行政長官李家超在施政報告訂下房屋供應提量、提速、提效、提質的策略及目標，當前已初見成效。房屋局昨公布，未來三四年的潛在一手私宅將有10.5萬，較去年9月底多增1萬個，而已批出可隨時動工的單位，亦增6000個至2.3萬個，可見供應提量提速進度良好。同時，公營房屋供應的數量和種類亦愈豐富，上月公屋輪候申請數目便下跌6%，跌幅創多年來最大，朝着輪候時間封頂目標邁進一步；而簡約公屋的引入，也進一步完善了上樓住屋階梯。針對青年方面，亦會推出更多首置土地和擴大青年宿舍計劃。長遠來說，北部都會區、交椅洲人工島等還可望給予市民更優質、更舒適、更有活力的居住生活新環境。

    預算案即將出籠，坊間關注「辣招」會否撤出，對此當局表示一直「動態評估」，並研判樓市正有序調整，不是一次過插水式下跌。其實，辣招重點不在控制樓價，而在進行需求管理，尤其是打擊投機風氣。在樓市供求矛盾尚未解決之際，此策或須維持。況且，造成今輪樓市下跌的主因，既非辣招，亦非疫情，而是息口上調，這在樓市下跌的時間點上有清楚反映，所以辣招撤銷並不會令樓價反彈，撤銷與否亦不等同政府是否托市。

    力解住屋難題，是房策之要，亦是樓市健康發展的根本。由告別劏房，加快基層市民上樓，到改善住屋質素，包括提高人均居住面積等，都是市民的共同盼望，亦是樓市發展的理想方向，而在房屋供應上進一步提量、提速、提效、提質，則是必由之路。（香港商報評論員 李明生）