4月12日，仲量聯行對第一季度深圳辦公樓市場（深圳甲級辦公樓市場）進行回顧與展望。一季度甲級辦公樓問詢和實地考察數量有增，港資金融企業表現活躍。由於整體增量需求佔比小，淨吸納量與去年同期持平，約為11萬平方米，空置率環比微降0.4個百分點至22.7%，租金跌幅亦收窄至環比下跌0.9%。預計下半年租賃和擴張的需求有望真正加速釋放，金融企業和專業服務業或將成為中堅力量。由於市場總體仍處供應上升周期，供過於求將進一步推高全市空置率，租金將面臨較大下行壓力。

　2023年一季度，深圳經濟社會已基本恢復常態化運行，總體實現平穩開局。市場對經濟的預期正不斷好轉，有效帶動了本地消費、投資需求的釋放。今年1-2月，深圳市固定資產投資同比增長6.8%，其中工業投資增長39.9%，為全年經濟奠定良好基礎。此外，隨着春節期間「煙火氣」的回歸，市場銷售同樣回升顯著，1-2月全市社會消費品零售總額同比增長6.7%。經濟需求端的逐漸修復在一定程度上提振了市場信心，一些企業因此在一季度重啟甲級辦公樓的問詢和實地考察。

　不過，仍有不少企業當前處於觀望狀態，或繼續採取降本增效的策略，傾向於在更多行業和經濟利好釋放後，再相機而動。值得一提的是，企業不動產戰略已成為企業成本控制的重要一環，因此，對不少有人員增聘和辦公空間擴張計劃的企業來說，成本節約型搬遷方案依然是主流，它們對於租賃行為更加「精打細算」，這也導致一季度辦公樓市場租賃成交量並未隨實地考察數量增多而有明顯上升。本季度租賃成交主要來自於去年下半年受疫情影響而遞延至今的需求，增量需求佔比相對較小。因此，一季度全市甲級辦公樓淨吸納量約為11萬平方米，與去年同期持平。

　另外，受全球經濟環境不確定性的影響，部分外資企業總部對中國內地分公司擴租的計劃持審慎態度，限制了一些外資企業的租賃需求。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：「得益於國內新冠疫情防控政策的優化調整、深港兩地的全面通關，不少外資企業，尤其是港資企業，對於深港融合發展的前景期望有所改善，其對於投資深圳的信心亦有所提振。因此，仍有不少外資企業一季度『逆勢而上』，在租賃市場上有所行動。」其中，香港外資金融企業在本季度的表現較為活躍，相關企業在福田CBD共吸納了逾7,000平方米的辦公空間。

　得益於本季度新增供應體量較小且市場租賃需求相對穩定，深圳甲級辦公樓空置率基本保持平穩，僅環比微降0.4個百分點至22.7%。

　目前深圳辦公樓市場總體仍處供應上升周期，加之一季度實際租賃成交體量有限，未能顯著緩解部分業主的去化壓力，全市租金仍維持下跌。當然，企業問詢和實地考察數量的增多使業主信心有所回升，超過一半的項目租金止跌。本季度租金跌幅收窄至環比下跌0.9%，跌幅與2022年四季度相比大幅減少。

　市場展望

　在2023年深圳市政府工作報告中，今年深圳地區生產總值增長目標為6%；與之相比，2022年全年深圳地區生產總值同比增長僅為3.3%，可見經濟復蘇將是2023年深圳發展的主基調。另外，深圳市政府今年經濟工作的重心將聚焦於實施擴大內需戰略和深化供給側結構性改革，並通過兩者的有機結合促進內需和消費復蘇，擴大有效投資，推動製造業發展。由此可見，消費和投資將會是深圳今年經濟發展的重要驅動力和抓手，政府也將積極鼓勵和推動企業進行業務擴張和投資拓展，以進一步帶動經濟回暖，這有望催生辦公樓的增量租賃需求。

　在「前海金融30條」正式頒布後，深圳以及前海在金融產業對外開放、市場化改革等領域「再進一步」，深港兩地間金融服務業的聯動也正在持續深化。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示：「一個市場化、國際化的金融市場，將給深圳金融企業，尤其是從事跨境金融業務的企業帶來更多發展和擴張的機遇；與金融產業發展關聯度較高的專業服務業，同樣有望尋找到新的增長動能。因此，我們認為，這些行業今年很可能成為前海子市場、乃至深圳甲級辦公樓租賃市場的中堅力量，前海子市場佔全市成交的佔比也將進一步加大。」

　當然，租賃需求的釋放並非一蹴而就，企業也需要參考宏觀經濟情況、政府政策、行業及自身發展情況等各種因素靈活調整租賃策略。因此，今年下半年，隨着各項經濟刺激和行業發展政策效果初顯、經濟環境穩步向好、企業未來預期逐步修復，租賃和擴張的需求有望真正加速釋放。

　供應方面，2023年將有較大體量的新增供應入市，儘管這些項目中的自用面積約佔新增供應的四分之一，但預計回暖的需求仍然無法在短期內消化大量對外租賃的新增供應。因此，供過於求的狀況會有所加劇，進一步推高全市空置率。同時，供過於求將加劇新、舊項目間的競爭，全市租金預計持續下探，但不同區域可能呈現分化的局面，新增供應較多的局部地區租金將面臨較大下行壓力。（記者  王靜抒）