【經濟點評】樓價是只升不跌的神話嗎?-香港商报
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【經濟點評】樓價是只升不跌的神話嗎?

2023-04-19
来源:香港商報網

 作者:香港專業地產顧問商會會長、港區省級政協經濟委員會常務副主任 蔡志忠

 一向以來,香港樓價大漲小回,想置業的準買家總是覺得樓價過高,心裏忿忿不平。於是坊間就有「打破樓價只升不跌神話」的言論,將樓價下跌講成是一種神話,可見在港人心目中,買樓有多困難。港府為了順應民意,不斷強調樓價超出首置者負擔範圍,更要全力幫助首置者買樓,於是不但讓一千萬元以內的物業可承做九成按揭,更大方地減少這個範疇的買樓印花稅,鼓勵首次置業者買樓上車。

 樓價是否只升不跌?當然非也,香港樓價在去年就下跌了15.5%。外界總是有錯覺,以為投資買樓就會賺錢,其實,投資物業風險不小,如果是短線投資更加輸多過贏,大家不妨去了解一下,在額外印花稅(SSD)措施下,購買物業在3年內轉手的個案幾乎全部虧損,而5年內新樓再轉手的成交也是輸多贏少,這些虧損個案經常在報章媒體上可以看到。

 樓宇本身不只是居住用途,也是一種投資工具,借給首置者九成按揭貸款,雖可幫助他們圓夢,但做法其實風險很大,市場上出現的負資產個案,就跟高成數借貸有關。此外,買賣樓宇是需要支付很多費用的,包括印花稅、裝修、佣金和律師費等等,樓價升幅一成可能只是打個平手,如果帳面平手或出現虧損,就損失慘重了。那麼為何會有人賺錢,因為他們是長線投資者,持有物業的時間至少十年八載。

 新樓定價克制 發展商沒有其他選擇

 近期新樓暢銷,可是並非個個新盤價格相若,不同發展商於同一個區域的樓盤,定價可以相差二到三成,稍有不慎選擇錯誤,便已淪為負資產一族。即使是同一個樓盤的發展商,也常有減價促銷情況發生,就如近期屯門有大型新盤減價15%推出第二批單位,雖然銷售成績不俗,但可憐第一批單位的買家,剛買的物業還未入伙,就已經丟掉了首期。

 近年來,新樓減價賣樓時有所聞,尤其是貨尾單位更為常見,如果一個樓盤只售出六到七成單位,餘貨對於發展商和之前的買家都是痛苦的事情,因為促銷貨尾的方法只有減價和加佣。首季樓市表現不錯,通關效應和累積購買力得到消化,樓價也錄得輕微上升。然而,今年首季剛獲批准預售樓花的數目就有1.3萬個單位,加上之前大量的積存和未來的供應,估計可以出售的新樓有近4萬個,除了繼續克制的定價策略,地產商還能有其他選擇嗎?

[责任编辑:靜文]