近期，有房產中介聲稱，買房可以做到「零首付」甚至「負首付」。購房人不僅無需付首付，還能倒拿裝修款。對於缺乏啟動資金的購房者來說，乍一聽着實有點心動。

　「零首付」「負首付」買房靠譜嗎?背後暗藏哪些法律風險?

　1.買房不僅不用出首付款，甚至還能「套現」?

　「首付負1萬元!沒錯，不需要首付還能再拿1萬元。」近日，在部分社交平台上，記者看到了一些類似的中介銷售廣告。例如，廣東深圳某房產中介接受媒體採訪時表示：「房子評估價570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。」

　買房子貸款不僅不用出首付款，甚至還能提前拿到一些錢「套現」。

　廣州市荔灣區一名房產中介王先生告訴記者，如果客戶提出貸款套現的要求，中介可以協助辦理。「這個是超貸，網簽報高價。房貸的話也可以買一些零首付，做評估拉高價格，然後就可以貸出來了。」王先生坦言，做法雖然可行，但存在業主是否配合的不確定性。而且，業主配合的原因可能是房屋本身有瑕疵。

　2.「負首付」方式從何而來?

　根據業內人士介紹，「負首付」與「零首付」「低首付」的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。如果開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，「負首付」就「實現」了。

　湖南金州律師事務所高級合夥人、律師邢鑫表示，所謂「負首付」與「零首付」有時還需要藉助經營貸的力量。

　邢鑫介紹，所謂負首付或低首付等方式，實際上是中介機構或開發商先替購房者墊付資金，再把購房者「包裝」成小微企業主、個體經營者，以此身份向銀行申請利率更低的經營性貸款、消費貸款。等貸款發放下來，購房者再拿貸款償還中介機構或開發商的墊付資金。同時開發商通過做高合同價格向銀行申請更高的貸款金額，以實現促進樓盤銷售的目的。

　3.「負首付」「零首付」存在諸多風險，購房者需謹慎對待

　有專家分析表示，樓市中所謂的部分「負首付」「零首付」方案，促銷宣傳都有不少套路，很多屬於虛假宣傳，看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但實際上往往會伴隨着開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能違反按揭貸款的相關規定。

　專家指出，零首付購房也好，房貸轉經營貸也罷，這只是換湯不換藥，本質都是違規套取、使用信貸資金。

　中介王先生也坦言，如此操作的確將會帶來較大的風險，他並不建議客戶超貸。「你貸600萬，這600萬的利息你還是全部要還的，風險挺大的。」

　日前，惠州市惠陽區住建局也印發通知，將在全區範圍嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

　邢鑫律師提醒，購房者在購房過程中需提高對地產銷售話術、銀行貸款策略的辨別能力，對購房策略、合同條款充分調查研讀，尤其注意確認付款的主體、時間和違約責任的內容，根據自身實際情況綜合判斷後量力而行。