今年上半年，深圳經濟延續恢復態勢。儘管新增供應放緩，購置自用需求保持相對平穩，但由於整體租賃需求增長動能不足，二季度辦公樓市場空置率保持相對高位。與此同時，餐飲業態因消費需求大幅釋放，租賃成交數量占上半年優質零售市場租賃成交數量近四成，市場租金止跌。頭部跨境電商推動華南非保稅物流倉儲市場去化，但部分城市受到新增供應衝擊，非保稅市場空置率有所上揚。深圳房地產投資市場總交易額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%

　在6日發布會上，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，上半年，深圳經濟向實向高趨勢明顯，主要高技術產品產量持續增長，金融業為高技術產業發展提供有力支持。同時，貿易結構不斷優化，新能源汽車、光伏產品、鋰電池外貿「新三樣」搶佔出口新賽道，激發外貿新動能。

　甲級辦公樓市場

　今年上半年，深圳經濟社會恢復常態化運行。一季度經濟呈現良好復蘇開端，社會消費亦加速反彈。面對經濟下行壓力，二季度深圳經濟發展進入常態化復蘇區間。整體而言，辦公樓租賃市場需求端活躍度承壓下行，且成交轉化率有所回落。聚焦租賃需求格局，二季度市場增量需求表現較為疲弱。

　租金方面，一季度需求端集中釋放後，新增需求增長動能有所不足，而且供應仍處於上升周期，導致市場競爭壓力加劇，業主對去化前景感到憂慮並進一步加大租金定價策略調整力度以吸引更多租戶。二季度深圳甲級辦公樓市場租金水平環比下跌約2.5%，跌幅高於一季度。

　仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示，由於內外部經濟環境的複雜性，且預計大部分企業仍將維持當前謹慎的不動產策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰。下半年深圳甲級辦公樓市場將迎來新項目落成高峰，供求失衡加劇將推動場空置率水平在年內繼續抬升，租金水平預計在年內持續受下行壓力影響。

　優質零售物業

　隨着積壓的消費需求及假日經濟的周期性集中消費逐漸釋放，疊加宏觀因素綜合影響，二季度深圳零售市場進入常態化復蘇階段。但面對經營業績的不確定性，大部分零售商延續單店租售比管控策略，持續在業務擴張投資中加強風險管理。仲量聯行監測的全市優質購物中心數據顯示，2023年上半年零售市場租賃成交數量與2022年同期相仿，但成交面積同比下降逾三成。

　截至二季度末，深圳零售地產市場整體空置率約為3.4%，較2022年末上浮0.2個百分點。租金方面，隨着線下消費場景逐漸修復，餐飲業態租賃率先回暖，市場租金得以止跌。一季度起市區購物中心首層租金水平環比緩慢增長，市郊首層租金水平則保持相對穩定。

　預計年內消費復蘇的節奏、形態、力度的持續性以及就業和消費的正向反饋還將經受考驗。仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，由於市場主體和微觀個體在預期和信心方面還存在進一步增強發揮政策效力和激發經營主體活力的空間，預計深圳零售地產租賃市場擺脫波動區間還需等待更多積極經濟因素的積累。

　華南非保稅物流倉儲市場

　在經濟前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業和國內頭部電商等華南地區非保稅倉儲物流市場的傳統租戶的租賃需求有所下滑。但值得注意的是，跨境電商在華南非保稅物流倉儲市場中表現十分亮眼，相關企業目前依然保持了較快的發展與擴張節奏，其對於倉儲空間的需求正處於上升期。上半年，仲量聯行觀察到多家跨境電商頭部企業在華南地區完成了體量可觀的租賃成交，廣州、深圳、東莞、佛山和惠州組成的華南地區五大非保稅物流倉儲市場(以下簡稱「華南五市」)新增供應體量可觀，合計約116萬平方米。

　整體而言，華南非保稅物流倉儲市場租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質環比增長率均不足1%，部分城市受新增項目租金低於市場水平影響，整體租金環比名義增長率為負數。目前，數家國內頭部跨境電商企業依然在華南地區積極尋求擴張機會。仲量聯行華南產業與物流服務部董事楊靳一表示，預計此類企業在今年下半年將繼續成為租賃需求的重要來源，助力市場去化。

　房地產投資市場

　上半年以廣州和深圳為主的華南區房地產大宗交易錄得數據約為164億元，達到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。深圳辦公樓投資市場需求依然以自用為主導，81%的辦公樓成交皆為自用，但對比去年，自用比例有所下降。買家以銀行、保險和證券等金融企業為主，共占約一半(48%)成交。除辦公樓物業外，零售類資產得益於消費復蘇以及消費基礎設施納入公募REITs，關注度有所回升。物流倉儲、產業園及長租公寓依然是投資機構關注的熱點板塊。

　雖然在銀行貸款、債權融資和股權融資等方面出台了一系列的政策，但疫情後深圳房地產市場的回暖與整體經濟復蘇息息相關，是一個緩慢的過程。仲量聯行深圳投資及資本市場部總監曾紀欣表示，歐美市場的加息進程導致境外資金回籠或追求更高回報，但上半年外資資金重返深圳房地產投資市場。期待隨着國外加息過程趨向結束，及市場更加理性化，會有更多境外資金投入深圳房地產市場。 (記者 王靜抒)