【商報時評】金融風險可控 微減辣利剛需-香港商报
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【商報時評】金融風險可控 微減辣利剛需

2023-07-08
来源:香港商報

    非常時期要非常手段,當息口回升了,逆周期措施便須因應調整。金管局昨宣布放寬樓宇按揭調整,其中自用住宅最高可造按揭成數,1500萬元以下物業增至七成,1500萬至3000萬元增至六成,3000萬以上和非自用的則維持五成。相關「微減辣」措施,不等同於「全撤辣」,更非所謂救市。畢竟當今金融市場仍嫌風高浪急,香港家庭負債比重依然偏高,新措在確保金融風險可控的前提下,既是按市場變化而作相應調整的適切之舉,還有利更好滿足市民置業剛性需求。

    當年辣招之所以引入,因香港奉行聯繫匯率制度,在美國大幅降息至不尋常的近零水平後,為了確保按揭市場的健康穩定發展,故不得不收緊信貸及稅收等要求。譬如,香港家庭負債佔GDP的比率,從疫情前約70%升至去年下半年的95.5%,其中住宅按揭貸款亦從約50%升至約70%。低息環境下,貸款增加問題不大;但當息口回升,若不事前管控風險,償債出現問題非但危及貸款人,更恐影響宏觀金融體系穩定。過去,因應當局逆周期措施,即使去年底受累樓價回跌,負資產宗數一度攀至1.2萬宗,但當中的拖欠超過3個月的比率低至0%,至今年首季亦僅0.04%,正好凸顯按揭門檻及壓力測試等要求到位。

    勢易時移,隨着美息累次上調,已達到5厘以上的偏高水平,逆周期措施無疑有條件功成身退。再加上,香港樓價也見回調,差餉物業估價署資料顯示,住宅售價最新按年跌9%,與高位比較更跌13%,至於樓價與收入比率更從高位相當於約20年回落至15年,亦即重返2016年即疫前水平,雖較2008年的約7年高近一倍,惟樓市泡沫化風險經已大減。有鑒作為需求管理措施的辣招,多多少少增加了置業難度,現在因時制宜微減辣,對市民來說無疑是福音。

    尤其是,辣招還多多少少遏抑了樓市交投,一個缺乏成交的市場難稱健康,對買賣雙方來說均意味供應與客源減少,而價格亦難反映市場即時動向。查今年首五月的一二手成交數目,分別為5000宗和1.7萬宗左右,較2021年即疫情時的約6000宗和2.6萬宗還要少,也少於2019年的逾1.1萬宗和1.8萬宗,以成交金額計算同樣有所不及。此外,較諸近日招標地皮價格明顯貶值,新盤亦以折讓同區不少的售價開賣,反之因業主坐貨能力較強而可惜售的二手樓市,樓價變動則因成交不多而相對滯後,這對市場準確把握樓市最新發展,繼而令買賣雙方更好促成交易來說,活躍的市場肯定比淡靜的市場為佳。

    辣招的存在意義,在於保障金融體系的安全,這是第一要務,而非橫加有形之手左右樓價升跌。當確保風險可控,就有條件時放寬措施,包括讓市民更易置業。至於有助去除樓市投機歪風,及讓房屋回歸居住用途的措施,則有必要維持甚至長遠維持,不宜隨樓市的一時起伏而朝令夕改。始終,要滿足市民居住剛需,王道辦法乃是增加供應,包括提供多元種類豐富上樓階梯,這非但有利於令安居變得容易負擔,也可滿足不同基層及中下階層市民的需要,還可提高人均居住面積。所以,要真正「救市」,特別是救市民於樓困之中,各界必須共同支持配合增加供應,相信大家均樂見其成。(香港商報評論員 李明生)

[责任编辑:蒋璐]