【商報時評】按息難走低 樓策要貼市-香港商报
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【商報時評】按息難走低 樓策要貼市

2023-07-12
来源:香港商報

    美息累加,港息加幅一直落後,按息亦因封頂關係影響較小;然而,低按息時代或快終結,昨市場消息指,有港銀大幅上調樓按封頂息率,從「P-2.5厘」提高到「P」,即實際按息從3.375厘增至5.875厘,增幅之高令人乍舌,息率並創20年最高。雖大增按息目前僅限個別銀行,相關銀行的樓按市佔率亦不高,但毫無疑問,在息口高企的基礎上,期望按息走低恐怕不切實際。展望未來除按息動向值得留意,當局亦須觀望按揭市場及整體樓市走勢,因時制宜貼市調整樓策。

    銀行資金成本趨升,以至較按息還要高,對業界持續經營並不健康,早晚要轉嫁供樓人士身上。查1個月銀行同業拆息,上月中已徘徊5厘附近,這一定程度是受半年結因素影響;但來到本月中,昨息率還是高企4.96厘,顯示這或非短期現象,事實上近期拆息一路向上,5月前仍介乎3厘左右,6月初則飆至4.5厘。作為銀行另一重要資金來源,港元定存息率早就需要高息吸客,一般高約3厘或4厘以上。

    較諸目前按息一般封頂於3.375厘,銀行倘不調高封頂上限,只怕無利可圖,甚而虧本。再加上,美歐通脹尤其核心通脹仍嫌偏高,即使年內加息空間有限,但不見得很快會掉頭減息,即港銀維持低按息的難度將愈來愈大。財政司司長陳茂波日前指,香港需要時間適應息口將會維持在高水平一段時間。

    本來,樓市租金回報率已極低,大單位只有2%,小單位亦僅2.8%。隨着樓價回調,小單位回報率雖從去年上半年的2.4%略有改善,但若按息上調,兩者差距又會擴大,投資收租的誘因肯定更低,樓價難免進一步承壓。

    上周金管局放寬了樓宇按揭成數要求,認為是在金融體系穩定前提下,對逆周期措施作出修訂,這無疑有利滿足市民置業剛性需求;不過,假如銀行上調按息,又會否重新增加置業難度?去年9月,金管局因應按息隨H上調,特別是銀行上調P之後,遂把按揭息率壓力測試要求從3厘降至2厘,也是因市場變化而作相應調整;倘若銀行現再上調按息,金管局同樣可以照辦煮碗,再次修訂壓測。畢竟,壓測目的乃為加息預做準備,當加息預期靴子落地,跟逆周期措施類同便可撤出。

    值得留意的是,壓測已確保置業人士有能力應付加息2厘後的按揭供款,若港銀真上調按息,有鑒壓測幅度足夠嚴謹,且跟前述銀行上調按息幅度差別不大,故不虞對樓按市場的安全度構成風險。進一步言,若金管局再因市場變化而調整壓測,未必會大大影響市民置業門檻,儘管實際供樓難度增加。

    至於其他樓市辣招,除了作為逆周期調控,也旨在遏抑投機性非居住需求,前者固然可因市況調整,後者則有長期維持的需要。始終,樓策的重中之重,乃一方面保障金融體系穩定,另方面照顧市民上車剛需。有關方面必須緊密觀察市場動向,緊貼市況因時制宜優化政策,樓市才可持續健康發展,更好滿足市民住屋需要。(香港商報評論員 李明生)

[责任编辑:蒋璐]