美息累加，港息加幅一直落後，按息亦因封頂關係影響較小；然而，低按息時代或快終結，昨市場消息指，有港銀大幅上調樓按封頂息率，從「P-2.5厘」提高到「P」，即實際按息從3.375厘增至5.875厘，增幅之高令人乍舌，息率並創20年最高。雖大增按息目前僅限個別銀行，相關銀行的樓按市佔率亦不高，但毫無疑問，在息口高企的基礎上，期望按息走低恐怕不切實際。展望未來除按息動向值得留意，當局亦須觀望按揭市場及整體樓市走勢，因時制宜貼市調整樓策。

    銀行資金成本趨升，以至較按息還要高，對業界持續經營並不健康，早晚要轉嫁供樓人士身上。查1個月銀行同業拆息，上月中已徘徊5厘附近，這一定程度是受半年結因素影響；但來到本月中，昨息率還是高企4.96厘，顯示這或非短期現象，事實上近期拆息一路向上，5月前仍介乎3厘左右，6月初則飆至4.5厘。作為銀行另一重要資金來源，港元定存息率早就需要高息吸客，一般高約3厘或4厘以上。

    較諸目前按息一般封頂於3.375厘，銀行倘不調高封頂上限，只怕無利可圖，甚而虧本。再加上，美歐通脹尤其核心通脹仍嫌偏高，即使年內加息空間有限，但不見得很快會掉頭減息，即港銀維持低按息的難度將愈來愈大。財政司司長陳茂波日前指，香港需要時間適應息口將會維持在高水平一段時間。

    本來，樓市租金回報率已極低，大單位只有2%，小單位亦僅2.8%。隨着樓價回調，小單位回報率雖從去年上半年的2.4%略有改善，但若按息上調，兩者差距又會擴大，投資收租的誘因肯定更低，樓價難免進一步承壓。

    上周金管局放寬了樓宇按揭成數要求，認為是在金融體系穩定前提下，對逆周期措施作出修訂，這無疑有利滿足市民置業剛性需求；不過，假如銀行上調按息，又會否重新增加置業難度？去年9月，金管局因應按息隨H上調，特別是銀行上調P之後，遂把按揭息率壓力測試要求從3厘降至2厘，也是因市場變化而作相應調整；倘若銀行現再上調按息，金管局同樣可以照辦煮碗，再次修訂壓測。畢竟，壓測目的乃為加息預做準備，當加息預期靴子落地，跟逆周期措施類同便可撤出。

    值得留意的是，壓測已確保置業人士有能力應付加息2厘後的按揭供款，若港銀真上調按息，有鑒壓測幅度足夠嚴謹，且跟前述銀行上調按息幅度差別不大，故不虞對樓按市場的安全度構成風險。進一步言，若金管局再因市場變化而調整壓測，未必會大大影響市民置業門檻，儘管實際供樓難度增加。

    至於其他樓市辣招，除了作為逆周期調控，也旨在遏抑投機性非居住需求，前者固然可因市況調整，後者則有長期維持的需要。始終，樓策的重中之重，乃一方面保障金融體系穩定，另方面照顧市民上車剛需。有關方面必須緊密觀察市場動向，緊貼市況因時制宜優化政策，樓市才可持續健康發展，更好滿足市民住屋需要。（香港商報評論員 李明生）