【商報時評】營運要扭虧 重建可持續-香港商报
首页 > 新闻专题 > 评论 > 商报评论

【商報時評】營運要扭虧 重建可持續

2023-07-19
来源:香港商報

 市區重建是項持續性工作,惟市建局本身的持續性卻敲響警號,理由是局方於2022至23年度錄得30億元的淨虧損,乃十年來首次見紅,並因此獲政府批准,借貸上限將由60億元大增至250億元。誠如主席周松崗強調,相信大家均希望市建局仍可「自給自足」,毋須政府注資,而市區重建的進度亦可不受影響。

 近期本港樓市高位回調,乃市建局錄得虧損的一大主因。市建局一方面在舊區進行收購,另方面可出售土地或樓盤套現,多年來營運不成問題;可當今賣樓的「麵包價」,較昔日收樓的「麵粉價」低,自然就會虧本。值得留意的是,市區重建工作任重道遠,不管市好還是市差,市區更新進度都不應停滯,須成熟一項推一項。換言之,當樓市周期下行時,市建局就須面對虧損壓力。事實上,市建局自2001年成立以來,2003年沙士和2008年金融海嘯期間皆是見紅。局方昨透露,未來5年將有10個項目招標,因以往是高價收購,故預期會蝕20億元。在樓市踏入下行周期的同時,未來息口則料維持高企,意味市建局的借貸成本亦勢增加。當然,假如市建局真箇莫財了,最終尚可向政府伸手,不過「羊毛出自羊身上」,要庫房及納稅人埋單到底屬於下策,上策則是市建局自己做到「自給自足」。

 除了周期性問題,市建局還面對一大結構性問題。最近局方多番提出,社會應反思是否沿用逾廿年的「同區七年樓齡」補償機制,因為相關土地開發成本嚴重偏高,甚至是變相由剛上車的置業人士,去補貼已有樓的舊樓業主。坊間有人質疑填海成本高昂,但市區重新的收購成本其實更高。譬如交椅洲填海每平方呎成本僅1300至1500元,但市區每呎收購成本卻動輒逾萬元,且土地上有複數的單位和地舖,以九龍城一項目計,其整體成本便為填海的超過60倍。況且,今時不同往日,隨着市區更新工作推展,舊區裏的新樓愈來愈多,這多少會拉動同區樓宇質素及樓價向上,因而令收購成本愈推愈高。「同區七年樓齡」有助保障原業主權益,但同樣是「羊毛出自羊身上」,相關成本總須轉嫁未置業人士身上。「同區七年樓齡」規定是否鐵板一塊?社會應否因時制宜,研究其他更平衡、更可行的替代方案?

 當然,市建局也要積極開拓資金來源,還要思考確保自身營運的可持續性。譬如,由增加項目的地積比率,到加強與私營機構的各階段各層面合作等,都可望提高項目發展效益。此外,趁市好時積穀防饑,尤其市建局的累積盈餘上年度超過438億元,較十年前多近300億元,當市差時也有充足現金流繼續收購、繼續推動市區更新。

 活化市區,不單有利於改善區內居民生活,及作為土地房屋供應一個源頭,還可避免塌石屎甚至塌樓等意外出現。近日英國最大自來水公司瀕臨破產,提醒世人,一旦公用事業的經營不可持續,整個社會皆恐淪為受害者。市建局縱不應追求牟利,但無法扭虧則肯定不健康。所以,社會必須以理性務實態度正視情況,對症下藥,市區重建工作才可持續,香港城市建設才會更加美好。

 香港商報評論員 李明生

[责任编辑:杨眉]