【經濟點評】熱門樓盤助首置 審慎理財符指引-香港商报
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【經濟點評】熱門樓盤助首置 審慎理財符指引

2023-08-05
来源:香港商報網

    作者:蔡志忠 香港專業地產顧問商會會長、香港福建社團聯會副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、港區省級政協聯誼會常務副主任

    一個讓首次置業者更容易上車的樓盤,近日成為香港熱門焦點。長實集團的油塘臨海大型屋苑新盤「親海駅II」,以低於同區市價20%推售,最平單位只售290萬元,呎價$13,810起,平絕市區所有新盤,誰說歷史不會重演,價格已經回到7年前。沒有眼花,290萬元不是車位價,是市區一個全新大型屋苑物業的價格。

    不是馬後炮,早在有關地產商於媒體透露即將推售此樓盤時,筆者就早有預感一定大幅降價低開。果然不出所料,「深水炸彈」再次引爆,價格比九龍市區二手新樓便宜25%,震撼了整個樓市。影響樓市的因素不僅是利率上升、港府政策和資金走向,還有地產商的訂價,這也是筆者預期樓價向下的其中一個重要原因。

    在目前的地緣政治環境和疲弱經濟狀況下,樓市下跌已是定局,這次新盤大幅減價只是催化劑,加快樓價下調速度。正如筆者前文所述,樓價在3年內只輸不贏,引來許多讀者質疑,這次也順便解釋一下。其實計算很簡單,只要算一下在2020年後的3年內所買進的物業,在此段時間內轉售,成本除了要計算購買時的各項印花稅、佣金、律師費、裝修等,還要支付賣出時的龐大額外印花稅(SSD),哪有可能不虧損?

    以前外界總是指責炒家左右樓市,其實真正能夠影響樓市的是港府和地產商。關於樓價是上升還是下跌,上星期專家們的評論仍然一半一半,這星期恐怕都變成一面倒預期下跌了,所以說地產商才是真正有影響力。雖然這個「深水炸彈」轟冧樓市,但卻是真誠地反映目前的市況,也給予其他地產商在下半年的新盤訂價,起了一個指標性的作用。現時一手現樓貨尾仍多達17,000伙,加上已批預售未推售單位仍有超過12,000伙,即市場上可即時推售的單位近3萬伙。總體來說,未來3至4年有10.5萬個住宅新盤潛在供應,現今年代不宜囤積居奇,減價促銷恐怕是唯一出路。

    樓市下調是好事 勿再質疑賤賣地

    各位回看一兩個星期以前,另一個南區熱門皇牌新盤,在地產商大力推谷之下,雖然減價10%推售,但只賣了4成多單位,為什麼成績如此強差人意,就是因為減價幅度不夠大,銷情不佳也令樓市進一步蒙上陰影;而對於今次油塘新盤以震撼價推售,讓市民更容易上車買樓,筆者是推崇的,希望其銷售成績能夠滿堂紅,這樣可以產生骨牌效應,帶動其他樓盤交投,有利香港整體經濟復蘇。

    作為地產界人士,筆者並不害怕樓價下跌,經歷幾十年來無數次樓市起落,已有了心理準備要與其共渡寒冬。樓市有升有跌,該跌的時候自然會跌,所謂「天要下雨 娘要嫁人」,擋也擋不住。經濟差什麼都可以下調,股市樓市都一樣,就以3年內股樓的發展作衡量,恒生指數2020年底是27231點,今天徘徊在2萬點以下,下跌27%;樓價指數(CCL)2020年底是176.22點,今天在164.18點左右,只跌了約7%。如果說股樓是孖公仔,根據股市的跌幅來分析,樓市仍有不少下調空間。

    香港政府財政狀況向來穩健,只是近年來為了紓解民困而努力派錢,同時也比較忽略地產方面的收入,引致庫房入不敷支,赤字十分嚴重。這次地產商新盤大幅低開,對樓市來說反而是一件好事,一方面可以刺激一二手樓交投,幫助經濟更快復蘇;另一方面讓市場接受樓市下跌的事實,樓價下調可以幫助更多人買樓;更重要的一點是,港府可以順理成章地減價賣地,不再讓外界質疑賤賣土地,能夠多賣幾幅土地,港府庫房就有多一些收入,符合基本法對香港審慎理財的指引,就是財政預算要與本地生產總值的增長率相適應。(資料圖)

[责任编辑:蒋璐]