【港樓】利嘉閣:新盤3.8萬伙大軍 分114路進擊樓市-香港商报
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【港樓】利嘉閣:新盤3.8萬伙大軍 分114路進擊樓市

2024-01-24
来源:香港商報網

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,接連加息兼逢股市大跌及經濟復蘇未如理想,導致2023年一手私宅買賣持續偏低,縱然發展商已貼市價甚至首批以震撼價開盤,全年亦只剛好錄得過萬宗登記,達10247宗,雖按年微升3%,但仍為1996年有記錄以來的史上第四低水平。至於去年涉及買賣登記金額,則因應高價物業成交有所增加而按年上升15%,全年達1291.63億元;若以每宗平均登記金額計算,亦按年升11.6%,達1260.49萬元,反映高價物業佔比增多。

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潛在供應十九年來次多 實際料推1.8萬伙

展望2024年,因應過去兩年受疫情及加息影響,一手新盤銷售進度緩慢,市場累積不少貨尾甚至延後推出的項目,因此估計來年發展商會持續銷售去年未完成的項目,雖然今年潛在的全新盤不少,但未必急於增添入今年的推盤清單之內,因此預測2024年全港將有約114個全新一手私宅項目可成為潛在供應,合共將提供約38045伙;數量較預測2023年的40291回落5.6%。當中鐵路站上蓋項目依然為全港新盤最大供應庫,涉及6個站,共有13個項目遍及港九新界合共提供8875伙,佔全港總伙數達23.3%;至於第二大的供應庫是啟德新區及跑道區,今年將有14個項目提供8255伙,當中89%(7349伙)均位於跑道區。上述約3.8萬個單位,指的是條件較成熟,有機會可於年內應市的總伙數,惟實際推售量仍需視乎發展商的部署、期數分拆及實際市況而定,初步估計較貼近實際的推盤量大約為1.8萬伙。

九龍區15517伙:啟德跑道區7349伙排隊啟航

按地區劃分,九龍區潛在供應量連續兩年超越新界區,以百餘宗險勝,較新界區多出不足1%,2024年九龍區潛在可售私宅項目共45個,涉及單位總數達15517伙,以項目及總伙數計均為三區之首,伙數佔今年全港整體潛在供應達40.8%。九龍區今年繼續跑出,主要受惠啟德跑道區有多達13個項目(包括拆細的分期項目)有機會登場,合共提供7349伙,單是這條以往飛機升降的跑道已佔了全九龍47.4%的潛在供應。以地區計,單是九龍城區便有多達31個項目共10866伙,乃全港18區中新盤伙數最多的一區,其中啟德除上述跑道區外,還有另一個項目提供906伙,帶動整體啟德供應有多達8255伙。此外,九龍其他區較大型的新盤還包括石硤尾巴域街項目的1100伙及觀塘道55號的807伙。另一方面,九龍仍是市建局最多重建項目的地區,今年在5項中佔了3項,其中以香港小輪深水埗映岸提供的262伙規模最大。

新界區15403伙:屯門、西貢、元朗、北區四大戰場爭鋒

新界區經過早年一輪大開發後,在北部都會區仍待成熟前,今年只能與九龍區平分秋色;新界2024年潛在供應項目僅31個,跑輸另外兩區,涉及單位總數達15403伙,當中焦點較平均分布在屯門、西貢、元朗及北區,此4區合計已有13430伙,佔全港比例逾三成半(35.3%)。其中,屯門區主要受惠兩大項目支撐,分別是掃管笏及管翠路交界項目的1400伙及NOVO LAND第3A及3B期合計的1303伙。西貢區今年有5個項目部署出擊,其中3個位於將軍澳的日出康城,當中包括今年單一第三大項目日出康城13A期的1284伙及已拆細成日出康城12A期及12B期分別提供的650伙及685伙,帶動整個西貢區有3440伙潛在新盤,為全港第三多的分區。

元朗區方面,為新界區選擇最多的分區,其中包括今年區內最大的新盤The YOHO Hub(第C期)的939伙,其次為錦田柏瓏III的680伙;至於十八鄉路與大棠路交界項目也提供594伙,帶動整個元朗共計有9個項目合共提供3335個單位,成為全港潛在供應量第四多的分區,且規模涉及大中細項目。此外,北區年內亦有5個項目料有機會應市,共計有3180伙,當中最大型者為萊蒙國際的馬適路項目,涉及1898伙,為年內全港最大的單一項目,而永泰的青山公路-古洞段項目也有700伙潛在供應;而大埔區亦有萬科夥拍青建拓展的馬窩路19號 1期及餘下期數共1500伙待推。

港島區7125伙:大盤集中南區及東區 佔逾74%

至於港島區方面,2024年有38個潛在項目備馬上陣,項目量為全港三大區中次多,惟單位總數只有7125個,則為三區中最少。今年港島最大的供應庫仍然是來自南區的3289伙(佔港島整體46.2%),焦點為黃竹坑站上蓋港島南岸,其中項目第5期為區內最大單一新盤,提供824伙,而整個黃竹坑站年內料提供2855伙潛在供應,已佔了全港島總供應四成。至於港島最大單一項目(以已知分拆期數後計)為柴灣道391號的850伙,而另一焦點則為北角皇都戲院重建項目的400伙。此外,值得一提的是,中西區是繼南區後,今年在港島項目選擇次多的分區,合共有13個項目伺機開盤,當中涵蓋上至山頂的獨立屋、半山低密度豪宅及中環、西環單幢物業等,各式選擇迎合不同需要。

2024年巨無霸:上水馬適路項目提供1898伙

按項目規模劃分,2024年已知分拆期數後,共有7個一千伙或以上的大型新盤分布於九龍及新界;其中以萊蒙國際的上水馬適路項目規模最大,單位總數達1898伙;僅次的是新地夥拍興勝創建合作的掃管笏及管翠路交界項目,涉及1400伙。此外,信置、嘉里、嘉華、招商局夥拍港鐵發展的日出康城13A期亦提供1284伙。至於九龍區則有嘉華、會德豐及中國海外合作的啟德海灣2期1121伙;其次是恒地石硤尾巴域街項目的1100伙及長實的啟德4E區2號項目1000伙。

新地成潛在推盤王 恒地居次 會德豐摘季

從發展商層面統計,新地2024年共有11個項目合計6194個單位,成為今年潛在伙數供應最多的發展商,當中大部分(4719伙)更屬獨資項目(包括港鐵項目),成為今年實際的潛在推盤王。至於總伙數次多的恒地共有5428伙,惟當中若以獨資項目計算,則只有約2161伙,佔比近40%。至於其他潛在新盤伙數較多的發展商包括如會德豐有5180伙、中國海外有4714伙、新世界有4577伙、嘉華有4361伙、信置有3245伙,而長實則有2596伙等。

港鐵上蓋8875伙成最大源頭 市建局866伙備推

半官方機構港鐵於2024年將有6個鐵路站沿線上蓋涉及13個項目、合共提供8875伙,包括位於黃竹坑站港島南岸第3B至第6期5個項目共2855伙;日出康城的12A期至13A期3個項目共2619伙;何文田站IIA及IIB期共990伙;元朗站YOHO Hub第C期的939伙;油塘站通風樓項目有792伙及錦上路站柏瓏III的680伙,合計跑贏其他發展商成為今年新盤供應的最大源頭。此外,市區重建步伐持續,公營機構市建局2024年料有5個成熟項目有機會登場,涉及單位總數866伙,當中較大規模者為深水埗映岸提供的262伙及長沙灣東京街28號的198伙等。

專才逢減息減辣 需求大增 料撐一手登記漲逾四成

陳海潮指出,自去年十月底《施政報告》放寬樓市辣招以來,加上暫停加息,息口呈現見頂回落的趨勢,令市場氣氛有所好轉,交投量略有增加。此外,市場仍憧憬二月底的《財政預算案》會有刺激經濟措施及進一步減辣;而下半年在新資本投資者入境計劃帶來的間接住屋需求下,亦有利推動一手市場,相信樓市在以上多重利好因素刺激下有望逐步回暖。

另外,放寬買家印花稅及為專才提供「先免後徵」安排,亦可刺激大量已到港的專才置業;而綜觀目前環境,發展商仍會以貼市價開盤,以吸納市場購買力,相信除了可帶動逾8萬新增到港的專才人口置業外,本地之前被扣起的購買力亦將回流,可推動今年一手新盤交投量在去年的低基數下大升。陳氏初步預期,2024年一手私宅買賣登記量可較去年增逾四成,至約1.5萬宗水平,而登記金額亦料相應增加47%,上試約1900億元。

[责任编辑:林铿泓]