【名家指點】喜見全面撤辣 樓市能否重見天日?-香港商报
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【名家指點】喜見全面撤辣 樓市能否重見天日?

2024-03-02
来源:香港商報網

 東區工商業聯會首席會長、香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠

 港府日前公布的《財政預算案》是近年來最有驚喜的一份預算案,其中的焦點關於實施近14年的樓市調控措施(樓市辣招),終於宣布全部撤銷。雖然全撤辣招是香港主流民意,但還是令外界意想不到,因為通常政府如何制定政策是不會也不肯受坊間左右的。無論如何,港府正面回應了各個行業的訴求,對於這個遲來的春天,筆者表示欣賞。

 小業主面臨困境

 香港經濟前景嚴峻,幾年來樓市表面上整體下跌了24%,其實已經暗中受到重創。讀者可能會認為只跌了兩成多,何必大驚小怪?筆者簡單舉例,就以過去兩年多住宅成交的10幾萬個單位來計算,通常市場成交價參差不一,我們以整體平均下跌24%作基準,假如大部分單位跌價為10%至20%,那麼其餘單位的市值跌幅便有可能達到40%,大家想想,這些如今樓價跌幅高達四成的小業主,他們的身家大縮水,相信多數人也將物業抵押給銀行,他們現在所面臨的困境會如何?

 因此,我們看到了這些身為中小企業的小業主今天有多困難。市場還有另一批,也是數以萬計的「百分百擔保特惠貸款」的中小企業,他們同樣出現還款違約的情況,如果銀行同一時間分別向他們Call Loan及追收欠款,會有大量的小業主和中小企業破產倒閉,影響金融體系的穩定性。幸好這次港府全面撤辣,讓需要賣樓套現還債的小業主可以減價出貨,逃生有門;同時也宣布增加樓宇按揭成數,指示銀行不得向正常還款的客戶追Call Loan,算是暫時拯救了這些中小企業。

 正如財爺對預算案的描述,大刀闊斧對樓市撤辣就是要挽回全世界對香港的信心。這次的壯舉相信並非單純是財金官員的智慧,其中一定有特首李家超的積極參與,還有中央領導人給出的指引。今天香港的發展走到十字路口,面對複雜的外圍國際環境,以及受到地緣政治因素影響,香港如何能夠鞏固國際金融中心地位,國家的支持政策起了關鍵性作用。中央港澳工作辦公室主任、國務院港澳事務辦公室主任夏寶龍考察香港7天,非常重視和關心香港經濟發展,不僅親臨社區關懷基層民眾,還親自接見工商界人士,同時又宣布青島市和西安市加入自由行行列,更特地等到財政預算案公布後才放心離開,這意味着中央十分關心香港,在某些重大政策方面給予了正確指引。希望將來還有更多優惠政策和開放更多自由行城市,全力支援香港,因此,我們必須更有信心,唱好香港。

 料後市會有好轉

 好友問筆者對於後市看法,樓市能否撥開雲霧見青天?筆者認為後市一定會有好轉,撤銷所有買賣樓宇的額外印花稅,等於將捆綁樓市的繩解開,買家馬上就增加。首先,在住宅方面,會有不少通過高才、優才等計劃來港的人才加入買樓行列,「先免後徵」即時變成全部免徵,印花稅正式少付了11%左右,的確非常吸引;而香港人無論是買第二層樓、第三層樓作投資收租用途,均不用另付額外印花稅,這些都完全可以提高買家的入市意欲。不過,雖然二手樓業主重建了信心,短期內價格應該會「企硬」,不會再大幅減價賣樓,但是由於一手新樓供應氾濫,預期地產商仍然會爭先恐後推盤,並以減價促銷形式賣樓。因此,樓市交投會明顯增加,將出現一手旺、二手靜的局面,整體成交量會增加三成甚至以上,然而價格仍有向下調整5%的空間。

 舖位市場方面,受惠自由行城市將會進一步增加,帶動遊客重返高峰時期,舖位租與售的價格會在下跌兩成和三成之後找到支持點,而租售成交也會轉趨活躍。至於商業寫字樓方面,筆者認為此板塊前景最為不明朗,早幾年國外企業和資金撤離,引致寫字樓空置率大幅上升,目前已達到16%左右,非常嚴峻。希望在撤辣後住宅市場交投活躍,以及在資本投資者入境計劃的帶動之下,今年下半年也帶動寫字樓的交投,包括買賣和租賃,期望在國家的大力支持下,明年有更多的中資企業,包括央企和國企進駐香港,先讓他們撈底成功,價格從谷底反彈,繼而進一步吸引外資回流香港。


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