2月28日，在香港宣布樓市全面撤辣的當天，在對岸深圳工作的資深地產從業者謝林鋒立馬組建了一個「置業香港交流群」，很快群人數達到200人上限。
政策宣布14天（截至3月12日），香港樓市發生明顯逆轉，引發內地甚至國際廣泛關注。
撤辣
粵語。辣招是指為解決比較棘手的問題而採取的強制手段。香港政府為了應對樓市過熱，防止過度炒作而採取的一些強力限制措施，就被稱為辣招。
香港樓市辣招最早可追溯至2010年。為了壓抑樓市升勢，港府推出額外印花稅，稅額達5%-15%。2012年起陸續推出買家印花稅和新住宅印花稅，稅款占樓價的15%，前者主要限制非本地人士及以公司名義的買家，後者主要面向購入第二套及以上物業的買家。
香港特區政府對樓市強力施壓，迄今已經持續了14年。這次香港全面撤辣，力度堪比內地一線城市北上廣深取消限購。
香港街頭的撤辣標語 每經記者 陳榮浩 攝
3月7日，撤辣後爆火新盤Belgravia Place（下稱BP）二次開盤現場，208套房收到了超過7300個意向登記，超額認購34倍，超越首次開盤。最終，開盤現場共抽籤出2300組選房，銷售超190套，去化超過90%。開發商當晚決定緊急加推92套，部分房源較前一批加價在4%以內。
Belgravia Place二次開盤現場 每經記者 黃婉銀 攝
記者在現場採訪確認到，當天有來自深圳、廣州等地的多位內地購房者成功認購選房，其中一位更斥資2200萬港元一口氣拿下4套房。
這是當下香港樓市的縮影。
撤辣後，內地客以驚人的速度和規模闖入香港樓市。畢竟，對內地客來說，這是自2010年推行額外印花稅等一系列辣招以來，邁入香港樓市最容易的時刻。
全面撤辣意味着，內地購房者在稅收這一項購房成本上，已經基本與香港永居居民站在同一標準線上。
但事實上，受到刺激的不僅是內地購房者，香港本地居民、投資客在這種熱度的影響下紛紛出手，他們也是掃貨多個樓盤的「主力」。
記者了解到，有香港本地買家以1.66億港元拿下BP項目頂層整層24個單位。
中原地產數據顯示，3月1日-11日，香港一手市場錄得約1828宗成交，單計過去周末（3月9日及10日）已占約335宗，相比2月全月約280宗，即一個周末已多過撤辣前一個月的成交量，幾乎是此前的7倍。
3月8日，記者從香港房屋局採訪了解到：
房屋局預期撤銷住宅物業需求管理措施將提振市場信心，並為物業市場帶來一些支持。
當中，撤銷額外印花稅可以增加二手市場內的住宅單位數量，促進物業市場流轉。撤銷買家印花稅和新住宅印花稅可以減輕已擁有住宅物業的香港永久性居民再購買住宅物業時的財政負擔，以及非香港永久性居民購買住宅物業的成本。
豪宅價格刷新紀錄，購房現場人潮再現
香港樓市的熱度還未有絲毫減退。
記者從中原地產了解到，長實集團旗下的油塘親海駅相隔一周再度錄得破頂成交。
3月8日，該項目透過招標形式以破頂價成功賣出一套頂層大戶型，實用面積736平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米），加上659平方呎天台，成交價1500.67萬港元，實用面積呎價20389港元，成交價及呎價均再創項目新高，買家專門從上海來香港購房。
用內地算法，實用面積為68.45平方米，成交價1500.67萬港元，實用面積每平方米約21.9萬港元。
連日來，記者走訪了香港多個在售新盤，現場看房人氣高漲。
比如，啟德片區由於臨近西九龍高鐵站、望維多利亞港，且屬於新興片區，匯聚了華潤、保利、龍湖、長實、新鴻基等多家知名開發商，不少樓盤定位為高端豪宅，備受內地購房者青睞。
啟德片區在建新盤 每經記者 陳榮浩 攝
位於該片區的龍湖尚·珒溋項目負責人向記者表示，香港樓市撤辣後，項目總共成交了兩套房源，成交金額近億元，1套為香港永居買家，1套為內地買家。
「針對內地過來買房的客戶，我們提供VIP服務，包括專屬VIP折扣，持內地有效居民身份證購房可享受額外3%折扣優惠；本月前三位內地購房者贈雙人日本東京旅遊禮券，總價值約18萬港元等。」上述負責人表示。
記者在啟德維港1號項目銷售現場看到，由於人數激增，不少意向買家參觀樣板間還需要排隊等待叫號。該項目總價在668萬-4700萬港元不等，50平方米的兩房戶型起價千萬港元，折合每平方米約20.92萬港元。
維港1號現場等待叫號的客戶 每經記者 陳榮浩 攝
據啟德片區房產中介劉瑞東（化名）介紹，要是周末來看房，差不多要等上一兩個小時。
九龍城片區的碧桂園旗下瓏碧項目亦吸引了不少內地購房者。記者在現場採訪了解到，全面撤辣後，項目看房量平均增加3倍。自2月28日以來的一周內，項目共售出了22套房源，現時所有可售單位已售罄。
恒基集團旗下位於香港九龍半島長沙灣的BP項目，是全面撤辣後的首個「日光盤」。其位於長沙灣巴域街1號，近深水埗地鐵站，距離尖沙咀僅5站。深水埗是香港有名的老區之一，由於早年缺乏城巿規劃，巿容和建築面貌較為混亂老舊。
Belgravia Place正在建設中 每經記者 黃婉銀 攝
據《每日經濟新聞》此前報道，本次BP推售的208套房源每平方呎價為16531-19152港元，套均總價約359萬-868萬港元。如果扣除最高10%折扣優惠後，套均總價為323.1萬-781.2萬港元，折後呎價約14878-17237港元。項目主推1房至2房的戶型，佔比超過8成。
項目的抽籤結果信息 每經記者 黃婉銀 攝
用內地算法，該項目最便宜的一套上車盤僅18.5平方米，屬開放式間隔戶型，以折後總價約323.1萬港元計算，每平方米均價達17.46萬港元。
不過，香港房屋的面積一般都是真實的套內建設面積，無公攤，實際會比同平方米的內地房子大一些。在香港，70平方米左右的房子一般就會被稱為豪宅。
BP項目負責人之一、恒基物業代理有限公司營業（一）部總經理林達民在現場接受記者採訪時表示，項目首批推售了138套房源，當天開盤4小時就售罄，大概有2-3成客戶來自內地。
內地投資客湧入香港搶房了嗎？
香港撤辣瞬間點燃了不少內地投資客的置業熱情。
「撤辣後的看房量和成交量，可以說是幾何式增長，最近來看房、買房的，持有內地身份證的購房者非常多，置業目的是投資的也不在少數。」
一位在香港有在售項目的內地開發商人士對記者如是感嘆。
丁女士在深港兩地生活，並且在深圳經營一家小餐館，日常關注香港政策，投資、置業、教育等業務都做。她關注到，網上關於去香港買房和貸款的問題討論很多，大家對貸款問題比較重視。
香港街頭的撤辣標語 每經記者 陳榮浩 攝
「很多人在網上爭吵不能貸款，其實我去過滙豐銀行，並沒有（不能貸款）這樣的說法，但我說可以貸，大家也不信，所以我先組織大家去香港諮詢銀行政策。」丁女士表示，由銀行專業人士來解答，了解清楚，然後對有需要看的人，我們再針對性地對接。
「我不是房屋中介，但有能力直接帶去看房，有很多資源。」丁女士說。
在北京的趙先生計劃3月中旬前往香港看房並溝通銀行貸款的事情，這段時間，他在網上查詢了很多信息，也在提前聯繫中介預約看房。
趙先生對於有人計劃組織去香港了解專門針對內地人在香港貸款的政策內容非常感興趣，並表示很實用。「現在知道的都是網上看的，一知半解，還是到當地去了解比較靠譜，我也想先都搞明白，再計劃」，趙先生解釋道，真正想買的人，還是得去現場去溝通。
啟德維港1號現場 每經記者 陳榮浩 攝
而自從香港宣布撤辣以後，王晴（化名）就開始糾結該不該把老家的房子賣掉付首付，在香港入手一套房子。王晴在社交平台上自述稱，當年她和老公是「雙非來港生子」大軍中的一對，生了兩個孩子，從幼稚園開始都在香港讀書，目前要讀完中學還需6年時間，這幾年一直在香港租房住。
王晴表示其老家是沿海小城市，市區有一套房子是新樓，毛坯房，已還完貸款，估價約200多萬元，如果賣掉剛好夠首付入手香港。
記者多次就目前是否已決定賣掉老家房產而購置香港物業等問題嘗試聯繫王晴，但截至發稿其未回復。
在成都生活工作的林先生也開始有了去香港買房的念頭。「之前在成都，最近因為工作原因，剛到深圳一段時間，還沒有去香港看過，主要是最近聽說那邊買房很划算，回報率高，身邊的朋友也在推薦。」
「我了解不多，對香港的熟悉程度也不高，但聽說現在出了政策相當於打7折，租金基本是深圳的兩倍以上，比較吸引我。」
對於買房原因及預算，林先生如是回答：總價三四千萬元，新房二手房都可以，看哪個值得，主要還是算賬的問題。全款和貸款都可以考慮，打算近期去香港看看。
香港本地兩家地產代理機構中原地產、香港置業統計數據顯示，撤辣後他們分別都已接待數百組內地買家到香港看房，未來還將繼續安排內地購房者組團看房。
內地資金究竟如何入港？
對於內地購房者來說，如何使用資金到香港購房是諸多人關心的話題。
位於九龍尖沙咀柯士甸路的房產門店店長曹彩維向記者介紹，「目前內地居民到香港買房，撤辣之後享受到的待遇跟香港購房者是一樣的，需要解決的是內地錢如何進入香港的問題，因為香港只接收港元。」
曹彩維提到，比較常見的方式有三種，不過都需要客戶自己去操作。
1. 客戶自身在香港有產業，在香港有銀行流水，比較容易向銀行獲得較高額度
2. 讓多個親戚按照5萬美元限額轉錢，10個親戚就有50萬美元出境額度
3. 根據內地資產情況跟銀行談，銀行確定資金用途後可放寬5萬美元額度
「比如你在深圳有一套500萬元的房產，已經還完貸款，預計能在銀行抵押到350萬元。有資產進行抵押後，流入香港的資金額度也會有所放寬。」曹彩維說。
在深圳從事房產中介工作的趙英傑經理告訴記者，當地中介會提供解決辦法，比如每人每年可以匯款5萬美元，這對於大多數購房需求來說已經足夠了。如果需要更大的金額，可以考慮家人一起匯款，或者向朋友、同事借用額度，這些都是合規的方式，不需要擔心。
記者以內地購房者身份向中國銀行香港分行工作人員諮詢，對方透露，「如果內地購房者在香港開戶，香港這邊的銀行通常只審核客戶開戶的目的，比如你是買房，就憑藉身份證、港澳通行證、過港小票、內地居住地址證明以及相關買房的憑證就可以了，至於開戶後內地購房者能夠轉多少錢進來，是內地在審核的。」
某新盤置業顧問講解付款流程 每經記者 陳榮浩 攝
也有人認為，解決了內地資金流入問題後，在香港買房實際支出成本並沒有想象中那麼高，有一定的槓桿成分。
曹彩維就向記者介紹了具體操作流程：
比如一套500萬港元的二手房，按照香港的交易情況，一般購房者首先只需要50萬港元的成本，俗稱定金。這個定金也並非需要一次性付款，首先向開發商支付約15萬港元小定，然後在14天內去律師行支付35萬港元尾款。支付完小定的50萬港元資金後，可以對房屋進行出租或居住，剩下450萬港元尾款可以在10年內向律師行支付。
記者在走訪香港樓市時了解到，現在香港不少預售新盤都正在或計劃推出類似「買樓收租易付款計劃」。即下定簽約臨時買賣合約時，僅需交付總價的5%，剩下95%可以等一兩年後，樓盤發出入伙通知書後14天內繳付。此前，這些項目在收樓前大多數要支付總價的10%作為定金。
本地買家1.66億拿下24個單位
事實上，內地客赴港買房數據激增的同時，香港本地的剛需和投資客亦十分積極入市。
中原地產數據顯示，BP項目第1期頂層全層24個單位，已以逾1.66億港元易手，有市場消息指由同一組買家大手掃入，成撤辣至今香港市場最大宗大手入市個案。
記者就此向BP項目方面求證，對方表示是一位香港本地買家以公司名義買的。
圖片來源：中原地產
一位香港本地居民告訴記者，撤辣後再次置業的成本降低，且不少新盤的價格較為優惠，準備入手一套一房的戶型自住，怕後續樓價上漲。
另一位來自觀塘的本地居民看中了BP，他考慮購置一套兩房用於投資，「一房太小了，項目在市區比較方便。」
香港部分小區最新成交信息 每經記者 陳榮浩 攝
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑對記者表示，與本地居民相比，內地購房者傾向於購置新盤及熟知的品牌開發商樓盤，這也是現在香港樓市新盤銷售十分火熱的主因之一。同時，本地還有不少潛伏多年的投資客也準備趁機入市。
記者了解到，近期香港一手市場有多宗本地投資客一人買入多套房的案例。如土瓜灣一項目，近期有資深投資客一口氣買下9套房，合計斥資4700萬港元。
不過，目前香港熱門樓盤都暫未出現明顯漲價，且都維持着一定的折扣優惠力度，開發商還是以快速去化為主。
比如，維港1號一直在積極推售去化，折扣優惠力度達到15%。九龍另外一個新盤目前呎價較2022年剛開盤時已經下降30%，近期也暫無漲價計劃。
中介門店的撤辣標語和掛牌信息 每經記者 陳榮浩 攝
縱橫百富企業管理集團有限公司創始人、CEO賴國強認為，至少短期內新房開發商是不會出現大幅度加價的，因為現在香港新盤的供應量比較大。同時，香港的開發商也想藉此機會，積極開拓內地資源。這一波集中去香港買房的內地購房者，主要瞄準的還是小戶型市場，真正的過億豪宅目標群體應該還需要時間去消化、做決策。
香港市場樓盤促銷活動 每經記者 陳榮浩 攝
中原地產港島西南區首席分區營業經理盧鏡豪表示，撤辣加暫停壓測（編者註：壓力測試，是香港金融管理局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件）令樓市氣氛回暖，置業門檻及投資成本下降，吸引買家出動覓筍盤，趁樓價低位入市。
香港居民劉女士告訴記者，政策之後她自家房子漲價了約30萬港元。
在劉女士看來，對於已購置有物業的香港居民來說，他們歡迎這一政策，因為這意味着香港樓市需求會更大，房價可能會上漲。然而，對於想要入市購房的香港居民來說，這並不是一個好消息。因為原本香港永久居民在購買房產時就不需要繳納印花稅，反倒對於那些計劃在三年內買賣房產的人來說，這一政策實際上增加了他們的購房成本。
「當下如果要投資，還是建議謹慎入市」
在劉瑞東接手的內地客戶中，兩類群體較多，一類是看中香港資產的租金回報率，像長沙灣跟將軍澳片區有部分樓盤被哄搶，就是因為租金收益比很划算；還有一類，就是單純出於投資的目的，想趁機抄底賺差價。
據香港置業統計的近5年二手房樓價指數，二手房信心指數已從2021年的166.5回調至2024年3月的134.3。市場的租金收益率反而有所提升，從2021年3月的2.3%上升至2024年1月的3.3%，是近3年來最高。
一直以來，香港的租售比都高於內地，且都比較容易出租。但此前因較高的稅率，推高了內地購房者的投資成本。撤辣後，無疑再增強了租售比的吸引力。
九龍啟德新區樓盤 每經記者 陳榮浩 攝
賴國強在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，香港因全面撤辣而帶來的樓市熱度預計至少可以持續半年。香港的租金回報率還是比較高的，房屋空置率也比較低，較高的租售比是吸引內地購房者投資香港的主要因素。
「當然，香港購房和租房都需要繳納一定稅費，這也是一部分成本。租金回報率高的前提是樓價能比較穩定，當下如果要投資，還是建議入市謹慎。」
如上述位於長沙灣的BP，其一套約39平方米的兩房，售價572.3萬港元。據中介介紹，該房源如果出租，月約租金大概是1.7萬港元。維港1號一套位於高樓層約41.8平方米兩房，售價約930萬港元，月租金約2.1萬港元。
可供對比的是，對岸深圳華潤城潤府二期項目，目前在租房市場上，月租金在1.3萬-1.7萬元的房源，套均面積已經達到89平方米，房屋成交總價達到1150萬元。
部分二手房掛牌成交情況 每經記者 陳榮浩 攝
一位長期置業香港的投資客表示，香港的房子確實好租，尤其是各大學附近，不僅租客不斷，而且多數都一次性給付一年租金。
雖然香港的租金收益率要遠高於內地，但隱藏着不小的持有成本。除了買房時需要繳納3%-4.25%的從價印花稅和律師樓簽約費等，後續還有差餉費、地租以及較高的物業管理費。
以維港1號為例，一套能租2.1萬港元的戶型每月固定物業費約2000港元，每個季度需要繳納差餉費約3150港元，地租約1890港元。
同時，如果要出租房屋，還需繳納物業稅，稅基為年度租金中扣除差餉和占租金20%的修理、保險、地租等費用後的餘額，一年大約需要14000港元，平攤到每月約1200港元。扣除各項稅費後，淨收入租金約16120港元，不過香港特區政府財政預算案近年來對差餉有寬免政策。
另外，受加息影響，現在香港按揭貸款利率是高過內地大部分地方的，達到4%以上。
香港新鴻基旗下某新盤 每經記者 陳榮浩 攝
這勸退了一部分潛在的內地購房者。
來自上海的吳婷原本計劃近期去香港看房，她已經把手上一套房掛出去準備籌集資金。但跟香港中介談完後發現，如果買房出租，算上各種稅費成本，還是比較高的，自己近幾年也沒有在香港的自住需求，就準備先把錢拿去香港存定期再看。
「現在高息環境下，香港很多銀行的存款利率都在3%以上，也不需要什麼成本。我最近正在申請香港優才，等優才通過了，再考慮買房的事情也不遲。」
2022年底，香港正式擴容優才計劃和高才通計劃，吸引了大批內地人才申請，他們正在成為或未來將成為香港樓市的購買力。
香港特區政府入境事務處數據顯示，2023年收到超過22萬宗各項人才入境計劃申請，有約13.5萬宗獲批，約9萬名獲批簽證人士已經抵港。其中，優才入境計劃申請達8萬宗，近1.3萬宗獲批；「高才通計劃」申請逾6.28萬宗，近5萬宗獲批。
港府大尺度鬆綁，會衝擊廣深樓市嗎？
近期香港樓市的火熱，也讓市民有樓價會不會出現飆升、炒房之風會不會重現的擔心。
記者從香港發展局了解到，局長甯漢豪表示，撤辣後樓市活躍度似乎再次提升，至於大家擔心會否因樓市又熾熱起來，令樓價飆升，市民要再捱貴樓之苦——
「我想再強調，政府繼續努力造地和適時推出土地做公營房屋和私營房屋的決心絕對沒有改變，所以我們十分有底氣。當我們看到市場真的太過熾熱時，我們有土地在手，增加供應，所以大家無需擔心，政府造地的決心不會因為外在經濟環境或地產市場活躍度而受到阻礙。」
啟德新區新盤供應較大 每經記者 陳榮浩 攝
近期，香港特區政府發布了2024/25財政年度賣地計劃，全年將推出8幅住宅地，預計可提供大約5690個住宅單位，較2021/22年度的6000個單位有所減少，創下自2011/12年政府實行季度推地計劃以來的新低。
甯漢豪對此表示，現在都是審慎而行，今年第一季度計劃只推售一幅住宅用地：
「因為始終未知全年情況如何，所以我們認為，即使現時市況仍未完全起飛，但我們都可以推一幅土地。我想重申政府會繼續努力造地和秉持增加土地供應的決心。當土地造好後，我們會繼續有節有度地推出市場，以作發展經濟和房屋之用，維持持續和穩定的土地供應。」
對於撤辣後，政府是否會根據樓市漲跌、冷熱變化再適時調整政策的問題，香港房屋局向《每日經濟新聞》記者表示，住宅物業市場（包括樓價及成交量）受多項不同因素影響，例如環球及本地經濟前景、息口走勢、本地房屋供求狀況，以及市場氣氛等。政府會繼續密切監察住宅物業市場情況，因時制宜採取適當措施響應市場變化。
國家高端智庫綜合開發研究院研究員宋丁在接受每經記者採訪時表示，香港過去的辣招政策有明顯的壓製作用。但近年來，香港樓市下跌得很厲害，這個政策已經沒有意義了。現在特區政府採取了一步到位的辦法，無論對香港樓市，還是大灣區乃至內地樓市，尤其是一線城市和一些強二線等大城市樓市，都有一定效仿和衝擊作用。
「預計香港樓市並不能立即強力反彈或全面回暖，這還需要取決於香港整體經濟的回升。」宋丁表示，但今年香港樓市逐步企穩回暖還是有可能看到的。
香港中心區域建設現場 每日經濟新聞資料圖
就香港此次全面撤辣對深圳等內地城市的影響，某深圳資深地產人士在接受記者採訪時表示，以目前深圳樓市情況來看，影響甚微。
在其看來，當前剛需購房者構成了深圳樓市的主要力量，這部分人群在購買深圳房產時都還較為猶豫，因此很少到香港去購房。對於深圳市場來說，除非市場起來了，出現炒作熱潮，那麼香港樓市辣招的全面撤銷，可能會吸走一批炒房客，但深圳樓市目前極少有炒房客。
深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉也表達了同樣看法，從效果看，香港撤辣後市場成交明顯改善，內地客戶到香港置業熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市購買力，但規模不會太大。同時，如果香港樓市能夠因此火爆起來，反過來會帶動大灣區樓市企穩回升。
「此次香港撤辣政策會對大灣區甚至全國樓市購買力遷移產生一定的影響。」廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，這一政策對希望在香港購買房產並持有美元資產的人群具有吸引力。
「然而總體來看，由於當前外匯管制還較為嚴格，資金跨境流動受到一定限制，該政策對內地樓市影響可能沒有想象中那麼大，而內地樓市調控政策與香港存在差異，內地不太可能效仿香港的政策。」
李宇嘉指出，全面撤辣以及香港實施的人才引進計劃可能吸引更多人才前往香港工作和生活，進而可能影響一部分人群通過購買房產，享受香港醫療、教育等福利。
李宇嘉認為，隨着美元加息周期結束，香港樓市企穩或指日可待，預計今年下半年可企穩。（每經記者 黃婉銀 陳榮浩 甄素靜）
