【市場探針】成交大增引來炒風?樓市三個月見真章!-香港商报
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【市場探針】成交大增引來炒風?樓市三個月見真章!

2024-03-16
来源:香港商報

 東區工商業聯會首席會長、香港專業地產顧問商會會長 蔡志忠

 自從上月28日港府全面撤銷樓市辣招後,住宅樓市起了翻天覆地的變化。樓市調控措施經歷一段漫長的歲月,當年的臨時措施變成長期政策,而且維持了14年,的確令人難以置信,到今天完成歷史使命,也算是一個好結局。終於等到全面撤辣,業界人士當然歡迎,對於勤奮儲蓄的港人更是值得高興的事。不少評論認為樓市將出現報復式反彈,甚至預測今年樓價將上升10%至15%,由審慎悲觀變成極為看好。

 成交量的確大增約5倍,新樓短短十幾天已經有近2000宗成交,地產代理天天將成交數據周圍傳播,力谷買家盡快入市,形容遲買樓是「蘇州過後冇艇搭」。筆者理解代理經營之艱辛,「餓」了這麼久自然想盡快追回失地,因此推銷時會有一點誇張。雖然現今的買家都是精明人士,都會進行過濾,但是筆者還是認為不宜過於「硬銷」。

 在資訊發達的時代,將成交量大增的數字廣泛流傳,恐怕會惹來社會上的不滿,尤其是未買樓者,另一方面也將引起港府關注。撤辣短短幾天,財爺陳茂波就表示若樓市失控,港府可推空置稅;房屋局局長何永賢也公開指出,港府保留辣招系統機制,隨時可以重新實施。很明顯,港府和市民大眾均以為樓市交投熾熱,樓價將會大幅攀升。那麼事實是否這樣?

 近日有不少朋友向筆者查詢,「樓價會不會急劇上升?」「現在是入市的時候嗎?」坦白說,筆者入行38年,見過無數次樓市起伏,從1984年中英聯合聲明前夕到1989年政治風波;再從1997年亞洲金融風暴到2003年「沙士」來臨;直到2008年發生金融海嘯,又來到2019年修例風波,以及接着2020年的新冠疫情,經濟從天上跌落谷底,樓價也大起大落了幾回。總結一句,就是經濟衰退、樓價大跌和樓市冰封的時間不可太長,像1997年金融風暴至2003年沙士時期,這6至7年的漫長日子,有多少小業主和投資者被歷史洪流淹沒,因物業負資產而走向破產和倒閉之路,從此消失在「炒樓」舞台。

 新盤求量不求價

 前車之鑑,筆者認為,樓市衰退的時間決定了復蘇的速度。撤辣的時間雖然有點遲,但也拯救了不少中小企業,讓他們的物業可以脫手,紓緩資本市場沉重的壓力,對整體經濟很有幫助,使產業鏈得以正常運行。基於港府全面撤辣,交投量將會大幅上升,樓價將呈向上趨勢,不過,由於發展商的庫存和新盤供應大量增加,並將於今年爭相推盤,而新盤暫時只能求量不求價,故買家仍然可以慢慢挑選,不必太擔心樓價會急升,預期今年上落只在5%左右。

 至於現在是否入市良機?筆者認為因人而異,如果有實際需要,又能夠找到比市價便宜的樓房,是可以考慮入市,否則也可以選擇等待。關於筆者對後市的見解,樓市三個月後才見真章,目前的熾熱交投,只能反映過去幾年累積的購買力在爆發,當然也因為價格比之前下跌兩三成所致。正如一間新開張的酒樓或食肆,頭3個月通常生意都不錯,因為有不少朋友或熟客來幫襯,要證明生意能否持續,便要看看3個月後是否能夠保持正常。

 提到外界擔心炒風會重臨?筆者可以大膽地告訴大家,大量炒風重臨的機會很微。由於買樓人士在簽訂臨時合約的一個月內,必須繳交物業印花稅,故即使「確認人」交易也需要每次支付印花稅,除非銀碼很細,否則每次都要支付樓價最高可達4.25%,加上其他費用,賺錢水位變得有限。此外,銀行宣布不接受「確認人」物業的借貸申請,引致每次買樓均要全數支付款項,也比較難找買家承接。筆者樂見地產行業的產業鏈重新拉動,至於炒風會否再現?大家無須過於憂慮。

[责任编辑:蒋璐]