據金融時報報道，房地產諮詢和經紀公司紐馬克（Newmark）估計，約2萬億美元的房地產債務在未來三年內到期，其中有6700億美元的債務「可能存在問題」。

紐馬克稱，由於未來三年內將到期的2萬億美元的房地產債務「牆」，各銀行將不得不減少對商業房地產的敞口。

紐馬克行政總裁巴里-戈辛（Barry Gosin）說：「銀行將面臨壓力。」據悉，紐馬克為破產的簽名銀行（Signature Bank）處理了500億美元的貸款銷售。

他補充道，金融危機後的監管意味着一些貸款機構需要「清算貸款或尋找其他方法來降低其在房地產領域的比重」，無論是通過聯合債務還是進行風險轉移交易，即其他投資者同意承擔損失風險，或停止向該行業提供新貸款。

紐馬克預計今年至2026年到期的美國商業房地產債務將達到20億美元，必須以更高的利率進行再融資。 

根據紐馬克提供的美國抵押貸款銀行家協會數據，僅今年就有9290億美元的商業地產債務需要償還或再融資。

戈辛提到：「我們正處於這堵貸款牆影響的初期。其中一大部分將完全處於水下，一大部分將浮於水面，還有一大部分將（通過）更多股權進行資本重組。」

該公司估計，在2026年到期的貸款中，有6700億美元存在「潛在問題」。房地產投資者一直受到利率上升的衝擊，這增加了他們的融資成本，並壓低了房地產價值。 

而美國商業地產市場的主要問題在於寫字樓和「多戶型」住宅公寓樓--一些運營商利用廉價債務過度擴張，導致運營成本上升。 

戈辛表示，過去五年中大量投資寫字樓（房地產）的人都會遇到問題。  

他說，自疫情居家辦公的風潮興起以來，美國的寫字樓「被拆得差不多了」，有太多不受歡迎的舊樓。儘管市場對最好的建築有需求，但戈辛估計，僅紐約市就有5000萬平方英尺的辦公空間「應該拆除」。

房地產市場的壓力給繁榮時期提供廉價貸款的銀行帶來了壓力。對於一些賬面上有太多房地產的人來說，出售貸款（有時以折扣價出售）是一種解決方法。 

對於包括富裕個人和私募股權債務基金在內的買家來說，這些出售是搶購貸款或以低迷價格獲得基礎資產控制權的機會。 

世邦魏理仕貸款銷售業務副主席帕特里克-阿蘭焦（Patrick Arangio）表示，即將到期的貸款數量較高，部分原因是疫情、烏克蘭戰爭和利率的不確定性導致2020年至2023年期間出現短期延期。

他表示，在相對較短的時間內需要解決的貸款數量龐大，將導致近期及未來一段時間內市場上貸款銷售產品的數量增加。

同時，由於逢低買進的買家和不願承擔損失的賣家之間存在差距，相關房產市場陷入停滯。根據MSCI的數據，去年美國商業房地產交易量下降了51%。 

戈辛說：「我們已經觸底。」他預計，2024年將是「從谷底過渡的一年」，但並不會是「全速前進」。（編譯：徐樂釗）

頂圖來源：路透社