自去年下半年以來，中國已有逾30城表態參與住房以舊換新。今年4月初，鄭州出台的二手房置換方案中，甚至出現了國資入局收購，引發廣泛關注。多地「以舊換新」政策能緩解當前地產市場下行壓力嗎？中新社旗下《中國新聞周刊》最新一期文章予以觀察。

　2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高，然而居民整體置業動力不足，「買漲不買跌」心理更加劇購房觀望情緒。另一邊，國家統計局數據顯示，2023年全國新建商品房銷售面積、銷售額分別同比下降8.5％、6.5％。

　為破解新房和二手房的困境，不少城市先後出台系列政策鼓勵購房者入市，「以舊換新」也應運而生。

　所謂住房以舊換新，是由購房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷售或直接收購舊房，地方政府可提供換房補貼或給予稅收減免優惠。

　《中國新聞周刊》的文章稱，從實施效果來看，不同地區差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營的寧波市場反應較積極，在「換新購」啟動後的第一周內，據寧波市房產交易信息服務網數據，二手房成交量環比上升15％，創下半年單周成交量新高；新房備案量環比上升20％。

　但更多城市市場反響一般。中指研究院本月的報告指出，不少區域的以舊換新政策仍處探索階段，整體效果尚不明顯。

　如此情況下，鄭州住房以舊換新方案可謂「大手筆」。其於4月1日印發的《鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）》明確今年設下1萬套換購目標：其中，在主城區的5000套指標由鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體，用作保障性租賃住房；餘下5000套，則通過購房者、中介機構、房企「三方協商」的市場化方式完成。

　而最受大眾關注的，是國資入局兜底收房的舉動——想要換房的市民可以通過鄭州市房產交易服務平台登記擬出售房源信息，同時選定意向購房源，與開發企業簽訂《商品住房認購協議》，隨後鄭州城發安居有限公司（鄭州城發全資子公司）對舊房進行信息覆核、實地勘查，具備收購條件的房屋交由評估機構出具價格評估結果（換房群眾不承擔評估費用），城發安居公司與換房市民進行洽談收購、向金融機構申請貸款等事項。

　據《中國新聞周刊》統計，鄭州並不是國資入局兜底住房以舊換新的第一個城市，但相較蘇州太倉、南通海安、無錫梁溪等地定下的幾百套首批目標，鄭州初始就定下了5000套的「大目標」。

　中指研究院河南公司總經理梁波濤告訴《中國新聞周刊》，在當前鄭州二手房的成交量已高於新房的情況下，政府參與及主導，有助加快存量流動性。「市場化『換新房』周期相對較長、不確定性因素多，國資入場作為其補充，有助提高效率。」

　不過，國資入局住房以舊換新模式也面臨不少待解難題。譬如，收購哪類二手房、如何定價。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬對《中國新聞周刊》說，二手房成交價格涉及利益大，且非標準化商品，難以找到科學決策收購房源的依據，進而很容易存在利益輸送。

　從已披露的信息看，二手房收購價格的確定與評估主體直接相關。在鄭州，城發安居公司會從評估機構名單庫中隨機抽取機構，後者按照市場化原則，對擬收購的二手住房進行交易價格評估。太倉則明確會在5家具有專業資質的機構中隨機抽取3家，分別對舊房估價，取平均值得出最終收購價。

　此外，舊房的管理和處置也是一大難題。目前來看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系。而在太倉，舊房將會改造成人才公寓或者保障房。

　同時，舊房分配也面臨公平問題。「由於一房一價，在分配這些房源時，就存在價值相對高的和相對低的落差，恐怕會形成不公平待遇。」虞曉芬說，國資背書的以舊換新模式，具有提振市場信心、促進市場活躍度等影響。但面對市場上量大面廣的二手房，國資有限數量的以舊換新，能在緩解當前房地產市場基本面上發揮多大作用，仍需要觀察。