易憲容

從最近的國家統計局的資料顯示，2024年一季度中國內地經濟復蘇步伐正在加快，首季國內生產總值（GDP）按年增長5.3%，遠好於市場預期，顯現出今年中國經濟增長會步上正常增長的軌道。但也應該看到，中國經濟增長不平衡的態勢是十分明顯的。這主要表現於固定資產投資的增長，國有大型企業好於民營企業、居民消費增長乏力、房地產市場疲弱。其實，歸根究柢還是在於內地房地產市場疲弱，特別是內房市場疲弱的態勢在短期內難以扭轉，它將是中國經濟及金融體系所面臨的最大風險。

因為近20年來，推動中國經濟增長最大動力是房地產，從2003年政府把房地產看作是支柱產業開始，直到2020年都是這樣。在這20年裏，為了保證經濟增長，政府出台了一波又一波刺激房地產市場增長的政策。正因為這些政策的托底刺激，使得內房市場出現一個持續20年價格只漲不跌格局。可以說，只要房價在持續上漲，或只漲不跌，只要購買住房就能夠賺錢，這不僅會鼓勵全民湧入市場購買住房，也會鼓勵所有的內地企業都湧入房地產提供住房供給。這樣房地產市場的價格會越推越高，住房的存量規模會越來越大，甚至於住房完全成了居民賺錢的投資工具，「購買住房就能賺」成了一種拜物教。在這種情況下，內房市場豈能不瘋狂？住房嚴重過剩豈能不發生？

須完全改變過往政策思路

但是，當前房地產市場價格只漲不跌的瘋狂突然停止時，其性質突然轉向時，各種亂象就會全部顯露出來，比如大於房企債務違約及暴雷、房價由只漲不跌轉換為持續下跌、居民嚴重的債務負擔及對消費的嚴重擠出效應、地方政府的土地財政斷流、內房市場風險向銀行體系及金融體系轉移、市場疲弱引起經濟增長乏力等。從長期來看，房地產市場轉向將可能是中國經濟及金融體系面臨的最大風險。這也是在一個長的時間內，中國經濟增長面臨着巨大挑戰的問題所在。

可以說，由於房地產市場價格下跌已經成了一種趨勢，市場預期已經完全逆轉，面對當前巨大風險及市場新格局，前20年經驗證明是行之有效的行政性調控政策已經無法再擔當重任了，因為市場格局已經完全變化了。政府要化解當前風險，就得完全改變以往的政策思路，就得完全拋棄以往的各種行政性及經濟性的房地產調控政策，回到市場經濟的軌道上來。否則，內房市場的風險無法化解。

最近，香港房地產市場發生的例子就是最好案例。當香港市場各種限制性政策全部撤除之外，儘管房價還在繼續下跌，但是市場已經活躍起來。房地產市場活躍不僅鼓勵了更多居民購買者進入，也鼓勵房地產開發商降價促銷。可以說，無論房價如何下跌，只要房地產市場活躍度提升，住房市場的需求才能夠在這種過程中釋放出來，而且房價下跌的程度越大，住房的需求釋放的程度就會越大，房地產市場的風險才能在這種過程中逐漸化解。所以，當前內房市場最大調控就是如何完全放開原有的行政性限購政策，不要再猶豫不決了，否則一點點需求都只能是潛在的。現在政府要做的，就是讓整個房地產市場盡快活躍起來，這樣才能夠把住房需求不斷地釋放出來。

主動轉化房企項目

其次，政府還要面對房地產市場的風險向銀行體系及金融體系傳導。因為，內房企業都是過度負債經營及高槓桿，當前房價持續下跌，許多房企破產倒閉是必然的事件。面對這種房地產企業所持有的項目，政府不要被動等房企破產倒閉才看到，而是政府要動用更多資源，以市場化的方式收購這些項目，以此改造成保障性住房，即主動讓這些房地產項目轉化。只要這步能夠主動，房地產市場風險就不會傳導到金融體系，也能夠在這種過程中不斷化解。不過，要做到這點並非易事，因為這不僅涉及住房項目如何收購、如此定價、如此改造，及如何分配等問題，還需要相應的規則預先制定。

總之，當前中國經濟最大的風險是如何化解房地產市場風險，如何讓房地產的需求逐漸釋放出來，如何防止房地產風險向金融體系蔓延。但是，20年來所累積下來的這些問題和風險，要化解肯定是一個漫長的過程，不過，只要堅持市場化原則，中國政府完全有信心解決這個問題。

頂圖圖源：中新社