易憲容

　為了提振內地樓市的信心，中央政治局在4月底會議上就進行全面的部署，5月17日，中央政府及部委多管齊下推出新一波的樓市調控政策，即樓市新政。其主要內容有，把保交樓攻堅提到了維護民眾根本利益的政治高度；央行出手創立新的融資工具對房地產開發商的存量住房去庫存化；以歷史上最寬鬆的信貸政策刺激居民住房消費；調整土地的供求關係等。可以說，這是一次最為寬鬆的樓市新政，能否立即扭轉當前十分疲弱的內地樓市，還得進一步觀察。但毫無疑問，這次樓市新政是房地產市場一次重大的政策調整，對內地房地產市場將產生深遠的影響。

　首先，從這次樓市新政推出時的背景來看，當前內地樓市形勢的嚴峻性是無以復加的。這不僅表現于居民購買的期房遲遲無法交付，居民的住房需求持續低迷，大量已經建成的住房樓盤乏人問津，更表現於房價一直在持續下跌，而最近的下跌幅度還在加大。國家統計局最近公布的資料顯示，4月份70個大中城市，一線城市新房價格，同比下跌2.5%（廣州同比下跌6.9%）；二三線城市新房價格同比下跌2.9%和4.2%。一線城市二手房價格同比下跌了8.5%；二三線城市二手房價格同比下降分別為6.8%和6.6%。也就是說，從2021年下半年以來，全國性的房價下跌已經成了一種趨勢，而且其下跌的幅度越來越大。還有，房地產開發投資在2023年下降9.6%的情況下，1-4月同比還下降9.8%；住宅銷售額1-4月下降近31%；3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%，其中，住宅待售面積增長23.9%。到3月底，住房按揭貸款餘額仍然保持在38萬億元左右，2021年以來幾乎沒有增長。這也意味着房價在下跌，居民沒有意願通過加槓桿進入樓市，住房需求疲弱。從上述的資料可以看到，當前內地樓市形勢十分嚴峻疲弱。

　解決保交樓重振市場信心

　面對這樣嚴峻疲弱的房地產市場，為了重振信心，中央政府推出了歷史上最為寬鬆的市場調控政策，即樓市新政。而樓市新政首要任務就是保交樓攻堅戰。可以說，保交樓事件已經發生了2年多，當年中央政府就要求，為了維護購買住房者的根本利益，就要求居民購買的期房要按質按量及時交易，並在融資給不少房地產開發商大開綠燈，但是2年過去了，這個任務還是沒有完成，不少在建樓盤仍然處於膠着狀態。如果保交樓問題不能解決，居民不能收到所購買的住房，內房市場信心是無法恢復的。所以，這次樓市新政把保交樓作為重振樓市信心的前提。樓市新政強調，保交樓就是保證居民購買的期房能夠以按質按量收房，這是民眾的根本利益，任何人都不可以此來損害民眾的利益，從而把保交樓事件上升到政治上的無限高度，各地方政府必須落實完成。不過，面對保交樓事件問題的嚴重性，這次樓市新政把保交樓作為攻堅戰，希望通過壓實各方責任，以經濟方式、更寬鬆的融資手段及法治化的方式化解事件。預計在政府的強力推動下，保交樓的問題基本上能夠化解，這對提振當前市場信心具有重要的意義。

　其次是對房地產開發商未售出的存量住房去庫存化。由於當前內房市場供求關係發生的根本性變化，這次樓市新政住房去庫存化與2015年有很大不同。2015年基本上是通過棚戶區改造貨幣化的方式，在近兩年的時間裏，政策性銀行向房地產市場注入近2萬億元資金，從而讓內房市場立即風生水起，住房需求湧現，打造了一波房地產的大牛市。這次樓市新政是央行創立的一個3000億元保障性住房再貸款，通過乘數效應其貸款額度可達5000億元。

　利用這個金融創新工具，以市場化及法治化的方式來收購房地產開發商已經建好而沒有銷售出去的存量住房，這些住房由國有企業收購後成於保障性住房。其政策設計的預期就是能夠達到一箭三雕之效，即通過政策性住房收購，調整房地產市場供大於求的供求關係，化解疲弱的市場，及遏制市場風險向金融體系轉移；增加城市保障性住房供給，改善弱勢居民的住房條件，讓整個市場價格水準全面下移；讓瀕臨倒閉破產的房企有一線生機，及房地產業不至於崩塌。可以說，這對提振房地產市場信心具有重要的意義。

　貸款政策為樓市注入強心劑

　更為重要的是，該貸款計劃強調要以市場化及法治化的方式來進行。比如，央行的再貸款計劃，對貸款利率、發放貸款的對象、收購房源、收購主體、操作思路及原則等都做了詳細的規定，要求願意參與該計劃的商業銀行及房地產企業都是以自願的方式參與，自行承擔風險。同時，把存量房收購的自主權完全留給地方政府來決定，收購商品住房的條件必須「以需定購」及合理價值收購，房地產開發商自願參與。可以說，該計劃以市場化、法治化的原則強調參與主體的自主性，自願參與。這既強調參與的商業銀行所發放貸款的嚴格風險評估，更是強調把存量住房以合理價格收購的權力下放到地方政府，全面調動地方政府的積極性及要求承擔相應責任。不過，該計劃目前僅是試點中，今後肯定會走一步看一步地調整。還有，央行給出的貸款預算只有5000億元，相對於2023年商品房銷售11.6萬億元，只是4.3%。其資金投入還是杯水車薪，但意義是非同凡響的。

　再就是央行以歷史上最為寬鬆的住房按揭貸款政策的三箭齊發來刺激住房需求，讓住房按揭貸款利率、住房按揭首付比例及住房公積金利率都下降到歷史最低水準，居民購買住房准入條件及成本都全面降低。可以說，在房價持續上漲的情況下，這些過度寬鬆的住房信貸政策一定會對房地產市場帶來巨大的強刺激，帶動居民湧入市場。因為，對於現代房地產市場來說，銀行融資槓桿化是其發展及繁榮的最大動力。而且其融資槓桿化程度越高，拉動市場繁榮的動力就越大。這次央行住房按揭貸款政策已經寬鬆到了極致，但在當前房價全國性下跌及下跌幅度極大的情況下，效果如何還得進一步觀察。不過，這次央行的住房信貸政策給房地產市場注入強心劑是毫無疑問的，喚醒當前嚴重疲弱的市場估計也只是時間問題。

　總之，這次樓市新政的實際效果如何還得觀察，但它對當前內房市場產生重大影響是毫無疑問的，我們必須密切關注。