西九文化區管理局面臨營運赤字，資金鏈或於明年6月斷裂。昨日，行政長官會同行政會議通過放寬西九文化區「加強財務安排」，准許出售西九第二區的住宅發展項目，不再局限於「建造、營運及移交」（BOT）模式，而現有西九發展圖則已准許的170280平方米住宅總樓面面積則維持不變。對此，局方表示歡迎，認為「放寬安排」可在毋須政府直接撥款前提下獲得充足現金流，應付未來約10年的營運需要，繼續實現鞏固香港作為中外文化藝術交流中心地位的願景。

新安排可應付未來10年營運

當天下午，文化體育及旅遊局局長楊潤雄聯同西九文化區管理局董事局主席唐英年會見傳媒，公布有關安排。在「放寬安排」下，管理局須嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每3年的營運赤字上限以及員工成本佔每年總營運開支的比例上限。就新發展項目而言，管理局須向政府證明並令其信納任何新建議的成本預算合理，方可獲批作已承擔項目。管理局亦須就每項涉及住宅的發展項目提交招標時間表，以供發展局同意，並就這些項目的住宅部分的底價釐定機制和批出標書建議，徵詢發展局的意見。

上述放寬將使管理局可繼續運作約10年。在此期間，管理局將制定和實施強而有力的創造收入和商業化措施，並嚴控經營成本，落實管理局以自負盈虧的方式營運西九文化區項目的承諾。文體旅局會根據關鍵績效指標密切監察管理局的財務狀況和表現，並與管理局合作找出可行的措施，以解決其長期的財務挑戰。

文件提到政府應准許修訂西九的批地文件，以容許出售第2區的住宅發展項目。 立法會文件

充分釋放西九可持續發展潛力

楊潤雄表示，隨着多項文化建設逐步落成，西九文化區已經成為香港一個文化地標，持續推動中外文化藝術交流。文體旅局一直與西九文化區管理局保持密切聯繫，除了支持文化藝術發展外，也關心其財務情況和面對的挑戰。「放寬安排」可為西九文化區營運提供經濟條件，解決目前面對的資金流問題，管理局必須用好政府給予的土地資源，確保財務可持續性，最終達致自負盈虧，這亦是西九文化區經營模式的初心。

唐英年則表示，在特區政府支持下，西九文化區取得令人鼓舞的成績。「放寬安排」可為西九管理局提供條件進一步融資，連同多元化物業組合的收益，讓西九可以應付資金缺口問題，滿足營運和發展需要；可更充分地釋放西九住宅發展部分的發展潛力，並在不需要增加政府財政負擔的情況下，解決管理局資金流問題。他強調，管理局的長遠目標仍是透過用好政府給予管理局的資源，以及引入創新的創造營收策略，繼續嚴控營運成本，達致自負盈虧，這就是西九經營模式的初心。

西九管理局將推多措開源節流

唐英年說，短期內，管理局會推出多項措施開拓收入來源、嚴控營運成本，包括善用西九文化資源和預計在2025下半年落成的的南面登岸設施，與旅遊及酒店業界合作開拓新旅遊產品；全面提升表演場地的成本收回率，即將落成的演藝綜合劇場採納多用途設計，將可舉辦文化藝術以至會議、宴會等多元化商業活動；調整場地使用政策，增加商業性質租賃比率及收費，以提升銷售和收益；充分利用管理局原創展覽和表演節目的知識產權及其內容，推動到內地或海外巡展、巡演，以及推出創新及受歡迎的文創商品；利用西九主要場地以至小型設施的命名權，積極吸引各界捐款。

「西九文化區有信心落實政府要求的KPI。」唐英年表示，會繼續與政府緊密合作，讓西九發展更上層樓，推動發展文化藝術並使之成為香港的新興產業。西九文化區也一定可以發揮文化藝術創意產業中心角色，貫徹落實國家賦予的香港中外文化藝術交流中心地位。

【各界回應】有關各方歡迎新安排

對於港府放寬西九文化區「加強財務安排」，有關各方均表歡迎，相信有助緩解其財困問題。

體育、演藝、文化及出版界立法會議員霍啟剛認為，這是緩解西九財政問題的一大舉措，為西九文化區日後運作提供彈性。他提及自己也是管理局董事局成員，未來會密切監察住宅項目發展，確保不忘初心，堅守推動文化發展的原則。

團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管葉文祺形容，有關安排是「以空間換取時間」。他指出，西九文化區運作模式是自負盈虧，而今次方案屬務實之舉，有助西九文化區避過潛在的資金鏈斷層。他期望未來能夠配合區內文化設施，將藝術元素融入建築設計及園林景觀等細節之中，豐富區內建築特色，打造維港兩岸新地標。

西九土地估值逾150億

本港有測量師行認為，西九土地價值比港島南區或啟德等地新樓地價更高，這一帶毗鄰高鐵站，附近有大型商場、甲級寫字樓、酒店等，加上坐擁文化藝術配套，高鐵站上蓋亦正建造大型商廈，可望帶動區內租賃或買樓需求。

西九文化區。規劃署圖片

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，相信西九放寬限制後，發展商對相關土地入標意欲會增高，估計有關土地呎價在8000元以上，整幅土地發展總額會達至150億元，「建議將西九土地分拆出售，提高吸引力。」

張翹楚又指，西九土地預計2年後可推出市場，儘管未知日後市場環境，惟相信經過今年全球大選年，政治及經濟環境會較明確，2年後住宅供應或落成量亦不是高峰，到時推地對西九區和市場都會較理想。

住宅總樓面上限183萬平方呎

據政府最新准許修訂西九的批地文件顯示，容許出售第二區的住宅發展項目，現行西九發展圖則所准許的住宅總樓面面積上限為約183萬平方呎維持不變。華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，西九文化局以出售住宅土地方式以支持營運，應是較可行做法，惟希望將來有關豪宅設計能融入西九公共空間。

儘管現時地產市道不明朗，但梁沛泓指，該住宅項目擁有世界級海景，相比啟德區更優勝，預計將來推出時有望吸引發展商入標。他推算，該地盤臨海位置每方呎樓面地價料約10800元，後排位置則料約8000元，按大概地皮比例計算，平均樓面呎價料約8800元。以總樓面約1832928平方呎計算，初步估值可達161.3億元。

【拆局解碼】出售機制類似港鐵上蓋項目

文化藝術是世界級城市不可或缺的一環，而且國家更賦予香港中外文化藝術交流中心這一定位，西九文化區發展可謂是應運而生。為解決西九日益顯露的財困問題，是次解除第二區只能以「建造、營運及移交模式」（BOT）發展的限制，允許出售該區住宅發展項目，容許西九保留從批標予私人發展商出售有關住宅項目的全部收益。

據當局有關資料披露，擬議的出售機制將與港鐵（066）在鐵路站上蓋的住宅發展項目類似，餘下屬於酒店/辦公室用途，包括藝術廣場大樓的總樓面面積仍會繼續沿用BOT模式發展，以確保管理局在未來日子仍有足夠和穩定的經常性收入。

當然，政府亦施加以下條件，包括管理局須設立獨立指定銀行賬戶，以存放從批標予私人發展商出售第二區住宅發展項目中所得的收益及其所產生的利息收入，以便監察；管理局須嚴格遵守政府制定的多項財務紀律關鍵績效指標，包括每三年營運赤字上限以及員工成本佔每年總營運開支的比例上限等。（記者馮仁樂、萬家成、韓商）

頂圖：有測量師估計，西九一帶土地價值，比起港島南區或啟德等地新樓的地價更高。