踏入租務旺季，內地生持續來港租樓，加上外來高才專才及其受養人不斷湧港，衍生租賃甚至買樓需求，帶動租金節節上升。美聯物業住宅部行政總裁布少明（圖左）估計，全年租金有力上升8%，鑑於最新租金僅較歷史高位相距約4.1%，預期今年內租金將升破歷史高位。另一方面，隨着美國聯儲局於9月份開始減息的機會愈來愈高，當息口下跌，租金續升，令回報率上升之下，「供平過租」將會重臨，相信會促使不少市民「轉租為買」，令樓市爆發新一波購買力。並重拾上升動力。布少明又建議，如果買家想入市收租，可考慮租金回報率約４厘或以上屋苑，例如金獅花園等。

「租金升、樓價跌」背馳擴大 上半年十大屋苑呎租悉數全升 最高升逾1成

布少明表示，近期新盤普遍以「保守價」開盤，令二手樓價持續整固；反觀隨着租務旺季重臨，部分內地生提早來港覓租盤及搶租，帶動租金持續攀升。根據美聯物業研究中心資料，「美聯樓價指數」上半年錄得約2.86%的跌幅，最近亦延續跌勢，本年迄今(截至7月22日)樓價跌約4.02%。至於租金方面，美聯「租金走勢圖」上半年升約2.62%，令「租金升、樓價跌」的背馳情況亦進一步擴大。

若以季度計算，由2023年第1季開始至今年第2季，租金已連升6季，並創自2018年第3季後最長紀錄，主要受惠去年香港與內地恢復全面通關，以及香港特區政府透過各項人才計劃致力「搶人才」，令各地人士不斷到港，從而帶動租務市場表現。

回顧上半年租金表現，在本港10大藍籌屋苑中，全部屋苑的呎租均較去年12月上升。當中以映灣園的呎租升幅最大，今年6月份平均實用呎租約30.1元，較去年12月份升約12.3%；緊隨其後的麗港城，6月份呎租較去年12月份升約9%；同期海怡半島亦錄得7.6%的半年升幅，在10大屋苑中排名第3。至於太古城及新都城6月份平均實用呎租分別升約5.6%及約5%；期內嘉湖山莊及黃埔花園呎租分別升約4.9%及約3.4%；康怡花園、沙田第一城與美孚新邨上半年租金表現相對遜色，但仍錄得介乎約2.6%至約2.7%的漲幅。

布少明指出，近年海外及內地學子對赴港升學可謂趨之若鶩，大大刺激本港租務需求及租金表現。根據香港入境處及教資會資料，本港獲批准的學生簽証數目正與日俱增，2023年全年香港學生簽證獲批數量錄得約6.21萬人，較2019年增加約48%，連升3年。隨着政府早前提高資助大學的非本地學生名額比例，由2成提高至4成，相信2024年學生簽證數量有望進一步上升；然而本港大學宿位卻未同步增加，與2019年相比，宿位數量僅增加約2%至近3.69萬個，明顯未能配合學生湧港的步伐，令從外地來港的學生需要租樓，變相亦對本港租務市場起刺激作用。

隨着租務旺季重臨，租金持續向上，美聯「租金走勢圖」最新6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元，按月升約1.1%，連升4個月，創逾4年半新高。由於內地生持續來港租樓，配合外來高才專才不斷湧港，相信下半年租金升幅將進一步擴大。鑑於目前租金與2019年7月份錄得約38.33元的歷史高位比較，亦只相差約4.1%，因此估計今年全年租金或升8%，屆時租金勢破歷史新高。若以每年變化計算，今年全年料創12年最大升幅。

資料顯示，現時至少有７個屋苑租金回報率超過4厘，當中位於九龍灣的得寶花園及大圍的金獅花園租金回報率分別約4.61厘及4.52厘，屬於現時回報率較高的屋苑，甚至可以與不少銀行的高息定期利率相比較。至於緊隨其後亦有多個屋苑租金回報率超過4厘，包括屯門疊茵庭、沙田第一城、沙田中心、馬鞍山薈朗與將軍澳海茵莊園，租務回報率由4.01厘至4.25厘不等。

至於各區亦不乏接近4厘租金回報的屋苑，當中包括火炭銀禧花園、美孚新邨、大埔中心、沙田好運中心、薄扶林置富花園、九龍灣德福花園、淘大花園、荃灣中心及位於鰂魚涌的南豐新邨等9個屋苑亦「榜上有名」，各屋苑租金回報率介乎3.83厘至3.99厘的不俗水平，待樓市回穩，相信各屋苑價格亦有望同步回升，當下入市甚具升值潛力，絕對是投資者及收租客「財息兼收」的佳選。（記者 鄭珊珊）