​【港樓】美聯料年內租金升破歷史高位-香港商报
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​【港樓】美聯料年內租金升破歷史高位

2024-07-25
来源:香港商報網

踏入租務旺季,內地生持續來港租樓,加上外來高才專才及其受養人不斷湧港,衍生租賃甚至買樓需求,帶動租金節節上升。美聯物業住宅部行政總裁布少明(圖左)估計,全年租金有力上升8%,鑑於最新租金僅較歷史高位相距約4.1%,預期今年內租金將升破歷史高位。另一方面,隨着美國聯儲局於9月份開始減息的機會愈來愈高,當息口下跌,租金續升,令回報率上升之下,「供平過租」將會重臨,相信會促使不少市民「轉租為買」,令樓市爆發新一波購買力。並重拾上升動力。布少明又建議,如果買家想入市收租,可考慮租金回報率約4厘或以上屋苑,例如金獅花園等。

「租金升、樓價跌」背馳擴大 上半年十大屋苑呎租悉數全升 最高升逾1成

布少明表示,近期新盤普遍以「保守價」開盤,令二手樓價持續整固;反觀隨着租務旺季重臨,部分內地生提早來港覓租盤及搶租,帶動租金持續攀升。根據美聯物業研究中心資料,「美聯樓價指數」上半年錄得約2.86%的跌幅,最近亦延續跌勢,本年迄今(截至7月22日)樓價跌約4.02%。至於租金方面,美聯「租金走勢圖」上半年升約2.62%,令「租金升、樓價跌」的背馳情況亦進一步擴大。

若以季度計算,由2023年第1季開始至今年第2季,租金已連升6季,並創自2018年第3季後最長紀錄,主要受惠去年香港與內地恢復全面通關,以及香港特區政府透過各項人才計劃致力「搶人才」,令各地人士不斷到港,從而帶動租務市場表現。

回顧上半年租金表現,在本港10大藍籌屋苑中,全部屋苑的呎租均較去年12月上升。當中以映灣園的呎租升幅最大,今年6月份平均實用呎租約30.1元,較去年12月份升約12.3%;緊隨其後的麗港城,6月份呎租較去年12月份升約9%;同期海怡半島亦錄得7.6%的半年升幅,在10大屋苑中排名第3。至於太古城及新都城6月份平均實用呎租分別升約5.6%及約5%;期內嘉湖山莊及黃埔花園呎租分別升約4.9%及約3.4%;康怡花園、沙田第一城與美孚新邨上半年租金表現相對遜色,但仍錄得介乎約2.6%至約2.7%的漲幅。

布少明指出,近年海外及內地學子對赴港升學可謂趨之若鶩,大大刺激本港租務需求及租金表現。根據香港入境處及教資會資料,本港獲批准的學生簽証數目正與日俱增,2023年全年香港學生簽證獲批數量錄得約6.21萬人,較2019年增加約48%,連升3年。隨着政府早前提高資助大學的非本地學生名額比例,由2成提高至4成,相信2024年學生簽證數量有望進一步上升;然而本港大學宿位卻未同步增加,與2019年相比,宿位數量僅增加約2%至近3.69萬個,明顯未能配合學生湧港的步伐,令從外地來港的學生需要租樓,變相亦對本港租務市場起刺激作用。

隨着租務旺季重臨,租金持續向上,美聯「租金走勢圖」最新6月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.76元,按月升約1.1%,連升4個月,創逾4年半新高。由於內地生持續來港租樓,配合外來高才專才不斷湧港,相信下半年租金升幅將進一步擴大。鑑於目前租金與2019年7月份錄得約38.33元的歷史高位比較,亦只相差約4.1%,因此估計今年全年租金或升8%,屆時租金勢破歷史新高。若以每年變化計算,今年全年料創12年最大升幅。

資料顯示,現時至少有7個屋苑租金回報率超過4厘,當中位於九龍灣的得寶花園及大圍的金獅花園租金回報率分別約4.61厘及4.52厘,屬於現時回報率較高的屋苑,甚至可以與不少銀行的高息定期利率相比較。至於緊隨其後亦有多個屋苑租金回報率超過4厘,包括屯門疊茵庭、沙田第一城、沙田中心、馬鞍山薈朗與將軍澳海茵莊園,租務回報率由4.01厘至4.25厘不等。

至於各區亦不乏接近4厘租金回報的屋苑,當中包括火炭銀禧花園、美孚新邨、大埔中心、沙田好運中心、薄扶林置富花園、九龍灣德福花園、淘大花園、荃灣中心及位於鰂魚涌的南豐新邨等9個屋苑亦「榜上有名」,各屋苑租金回報率介乎3.83厘至3.99厘的不俗水平,待樓市回穩,相信各屋苑價格亦有望同步回升,當下入市甚具升值潛力,絕對是投資者及收租客「財息兼收」的佳選。(記者 鄭珊珊)

[责任编辑:徐乐钊]