【名家指點】「樂建居」流標的啟示,如何讓更多市民找到幸福感?-香港商报
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【名家指點】「樂建居」流標的啟示,如何讓更多市民找到幸福感?

2024-07-27
来源:香港商報網

    作者:蔡志忠 山西省政協常委及港區召集人、港區省級政協經濟委員會主任、中國和平統一促進會香港總會常務副會長、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席

    政府推出私人參建居屋「樂建居」招標,惟日前宣布,首幅招標的柴灣地皮以流標收場。市場一片譁然,筆者卻不感意外,原因很簡單,首先「樂建居」訂明必須在出售時評估當時的市價,再以六五折出售予合資格居屋申請人,參與的發展商投標與推售項目相距一段時間,難以掌握屆時價格;更重要的一點,現時柴灣的新樓每呎售價在1.5萬元至1.6萬元,如果以六五折訂價,即開售價每呎大約1萬元,試問建築成本、利息支出和營運開支等等,加起來已接近8000元至9000元,即是未計算地價已幾乎無利可圖,如何還有條件投標?

    港府關心基層居住環境,長期以來興建大量公營房屋,其中資助房屋包括出售居屋、夾屋等,讓中下階層能夠買樓上車,擁有自置居所,是非常好的政策。作為工商界一份子,筆者當然全力支持,不過向來政府興建公營房屋是幫助弱勢族群的一種社會福利,需要動用大量公帑來進行,今天港府想推卸給私人發展商參與,如果成事固然很好,但是在今天樓市低迷的情況下,恐怕事與願違。原因同樣很簡單,建築成本很昂貴,利率也一直在高位,近年私樓地皮拍賣都曾出現流標,何況是私人參建的「樂建居」,實在難有吸引力。

    分開兩市場  將比例7:3改成3:7

    房屋政策長期引起社會爭議,究竟是應該興建更多的公營房屋讓基層家庭上樓,還是推出更多的土地讓發展商興建私人房屋?坊間總是認為地產商謀取暴利,對他們向來也總是「另眼相看」。公道講,如今的市道,樓價已回到七八年前,地產發展商、物業投資者和一衆以物業作抵押的中小企業,隨時賣樓都要蝕讓離場。地產市場真正不會虧損的是港府,賣地收入、各項印花稅、物業稅以及利得稅等等,這些都長期為港府庫房帶來收益。可以這樣形容,如果有更多的土地用來作私人住宅和商業發展,港府庫房收入就會增加,就有更多的資源幫助弱勢社群。

    針無兩頭利,坊間都將地產霸權指向地產商,其實港府才是最大的地產商。當樓市好的時候,土地拍賣多人競投,港府除了賣地收入增加,其他各項相關房屋的稅收也會增加;當市道差的時候,土地拍賣乏人問津,港府庫房赤字也增加,社會福利就會減少。所以筆者一直強調,無論是港府還是弱勢團體,都應該支持這個最好的方法,就是將樓市分為兩個市場,一個是公營房屋市場,另一個是私人房屋市場。筆者想更淸楚地講一下公營房屋市場,如今的房屋政策是7:3之比,即7成興建公營房屋,3成興建私人房屋,而在7成公營房屋裡面,大致上又是7:3比例,即7成建公屋,3成建資助房屋。筆者的建議是,將這個7:3之比改成3:7之比,說白一點,就是將公營房屋中的7成房屋,興建讓大部分民衆都買得起的廉價資助房屋,讓更多的市民能夠擁有自置居所,找到真正的幸福感。

    工商舖超賣  企業家低吸良機

    居住房屋是全球核心大城市的必需品,而各大城市的樓價因剛性需求而比較堅挺,對香港來說,樓市不單單是香港的市埸,更是14億中國人口的市場。在其他行業(包括創科、能源、醫療等)仍然沒有作出太大貢獻的時候,地產仍然需要保留其繳稅大戶的功能。我們需要一個財政穩健的政府,有能力支援低下階層,又不必到處徵稅,這樣才是香港之福。對於住宅市場,本人不太擔心,港府撤銷干預措施,樓市能夠健康發展。然而工商市場,筆者比較不樂觀,或者說短期內比較不看好,由於基本因素沒有改變——地緣政治因素緊張、利息仍維持在高位、國內外營商環境下滑,引致大家寧可將錢放在銀行收息,也不肯外出消費。

    寫字樓今年租金將持續下跌,商舖也由於吉舖增加而造成壓力,工商市場將會是一場殘酷的持久戰。是的,我們都在盼望利率快點下調,埋怨為何美國一直不減息,令香港也不能減息,可是大家有沒有回想以前,上世紀80年代時利率曾經高達十幾二十釐,90年代也長期在十釐以上,今天供樓利率在4釐至6釐之,是否屬於高利率乃見仁見智,萬一繼續維持高息幾年,又是否能夠堅持下去?這個市場需要改變,引入更多有實力的企業家和投資者進來參與,原有持重貨的投資者需要大幅減價促銷,讓出部分物業到其他人手裏,這樣的市場就會變得健康。而對於實力雄厚的財團和企業家們,今天超賣的工商舖物業,就是他們趁低吸納的良機。

    頂圖:流標的柴灣祥民道地皮。資料圖


[责任编辑:蒋璐]