最近地產商新世界發展(017)發出重大虧損警告，預計虧損金額將達200億元，相當於公司當前市值。雖然金額驚人，但其中包含一次性「投資物業之公平值變動」，總額在85億至95億元之間。

在會計實務中，投資物業的「公平值變動」指的是企業按照國際財務報告準則或香港財務報告準則的要求，對其持有的投資物業進行定期重估。這些物業包括辦公樓、商場、住宅大樓等，它們的市場價值隨時受到市場供求、租金回報率、經濟環境等多種因素的影響。

新世界此次巨額虧損的核心便在於這一類型的減值調整。事實這一調整不僅限於新世界，年內已有至少15間地產收租股發出盈警，指出其投資物業的公平值出現顯著下滑。

當市場環境良好，物業價值上升時，地產公司能夠在財務報表上錄得「公平值增值」，這會為公司帶來額外的帳面利潤。然而，當市場低迷、物業價格下跌時，公司則需進行減值，導致財報出現「公平值減值」，產生虧損。

投資物業的公平值變動，雖然在短期內可能導致地產公司錄得帳面上的虧損，但它對公司及投資者具有多方面的長期好處。首先，這一方法提高了公司財務報表的透明度，讓公司的資產價值更準確地反映市場現狀，從而避免了資產價值與實際市場價值脫節的風險。這對於地產行業尤其重要，因為物業的市場價格波動較大，公平值重估能促使管理層及時調整其資產配置，避免市場惡化進一步影響公司。

此外，這種定期重估也有助於長期投資者識別市場低谷中的潛在機會，特別是對於那些資產質素較高但短期受壓的公司。隨着市場環境改善，這些公司的資產價值可能隨之回升，為投資者提供增值空間。

梁港生 英國切斯特大學金融科技及數據分析教授