10月的樓市是不折不扣的啟德月，美聯物業住宅部行政總裁布少明對本報表示，單計新地(016)熱賣項目天璽·天，月內四度沽清價單單位，售出逾800伙已成功吸金過百億元；加上新世界（017）柏蔚森沽出143伙套現逾9.2億元，啟德區月內錄得了超百億元的銷售成績，憑此戰績成了真真正正的「百億區」，更成為環球低迷經濟中的「奇葩」。其中，更有超過半數買家來自內地，新港人鍾情此區的秘密竟然是……往下讀，本文馬上揭曉。

　內地置業客群最愛

　布少明接受本報訪問時直言，啟德區是內地置業客群第一喜愛區域。10月啟德新盤買家中有五六成都是新港人的姓名拼音，餘下是香港本地客。布少明介紹說，購入600萬元物業的新盤買家群體，主要是通過專才入境計劃來港發展的內地人才，亦有不需要工作的類型，整體上有四成屬於投資客，希望通過物業收租獲取回報。至於客群的年齡分布，利嘉閣地產研究部主管陳海潮透露，雖未聽到準確的消息，但他傾向於認為買家多為年輕專才，他們年輕、且喜歡新規劃。

　布少明指，啟德區是內地置業客群第一喜愛區份。 布少明fb圖片

　啟德10月份招標售出的豪華物業，造價可高至7952.3萬元，實用面積達1993平方呎，成交呎價接近4萬元。新地代理總經理胡致遠表示，天璽·天Peak Tower每伙樓價均超過5000萬元。而項目累積售出65伙招標單位，平均售價超過4000萬元，平均呎價逾3萬。

　買家的經濟實力有差距，究竟是什麼原因讓他們共同選擇在啟德區安家？

　未來潛力巨大

　業界有觀點認為，近來啟德的樓市明顯受到催谷，其中一個原因是買家青睞當區會有豐富的文娛活動。布少明就認為，啟德區未來潛力巨大，區內有地鐵，交通方便，亦有小區、食肆、多個商場方便購物，但買家更為看重的是——啟德體育園。據布少明介紹，新港人非常看重文娛活動，更向代理表示愛看演唱會，啟德吸引他們的地方就是在住處附近便可以觀看演唱會，不需要跑很遠的路程。

　新地旗下啟德天璽·天自上月5日起共進行4輪銷售，項目不足1個月已累售865伙，套現金額突破100億元。

　房屋項目不需賺到盡，買家還會考慮啟德新盤全新的屬性、現樓、價錢屬合理價等因素。陳海潮樂觀地表示，只要發展商價格開價夠貼市、價錢低，作為新盤、現樓，可以吸引到買家。同時，新盤會以居住為主，因為現時整體樓價低企，啟德區供應多，短炒獲利數百萬元的可能性低。

　短炒獲利風險高

　至於收租回報方面，中原地產啟德新區啟德1號分行經理施蒂文對記者表示，啟德新區10月約錄得90宗租賃成交，租務宗數比上月同期略為放慢。其中，中原促成一宗龍譽租賃成交，單位為2B座高層D室，實用面積306平方呎，一房間隔，開放式廚房，單位坐向東北方，10月份新近以1.75萬元租出，折合實用呎租57元。據悉，業主於2017年10月以約674萬元購入單位，租金回報為3.1厘。

　此外，布少明對記者表示，啟德附近的土瓜灣唐樓的業主或潛在投資者，用其來收租，唐樓的回報率是可觀的。一邊用唐樓收租，三、四年之後，再等發展商收購或許有可能，惟現在土瓜灣唐樓區想要通過唐樓博收購來增值比較難，因為發展商收樓基本上已屬停滯狀態。  香港商報記者 王丹丹