美國與日本利率呈相反走勢，惠理亞太區分銷業務主管陳榮達表示，隨着美日兩國的息差收窄、日本經濟復蘇以及當地工資增幅創逾30周年新高拉升通脹，將有利日本物業的租金回報率，繼而利好日本房地產信託基金(J-Reit)的回報率。

　陳榮達認為，內地及香港的投資者仍抱有濃厚的「磚頭」概念，但相對投資當地實體物業，投資J-Reit既可享有較高流動性、毋須被鎖死手上資金，由於日本的物業沒有「爆炸性」升幅，投資者可獲得具吸引力且穩定的收益率。

　買日本物業5年內出賣須付利得稅

　陳榮達表示，若在日本投資實體物業，在購入物業後5年內賣出，須付出30%的利得稅，加上涉及匯率及其他稅款，耗費成本不菲。

　一眾J-Reit所持有的物業，大多位處關東及東京都，其中以辦公室、物流、零售、住宅和酒店的佔比較大。陳榮達表示，日本的僱主較為傳統，即使疫情過後，仍喜歡員工露面上班，因此相信當地辦公室的租用率，續有較高穩定性。

　J-Reit與其他投資產品的相關系數甚低。數據顯示，J-Reit與美國國庫券的相關系數僅為0.15，至於與美國投資級別債券的相關系數更低至0.07。陳榮達認為，這顯示J-Reit可協助投資者分散投資風險。

　日本地產價值尚未反映J-Reit上

　美國及日本將於本月雙雙議息，惠理高級分析員劉芸琪認為，當前日本的地產價值，尚未反映在J-Reit之上，觀乎J-Reit的回報率跟隨美國10年期債息，若日本央行本月再加息，同時美國再減息，相信可消除未來J-Reit回報的不確定性。

　另外，目前惠理透過營運「惠理日本房地產投資信託產業基金」，關注J-Reit市場。陳榮達稱，目前新加坡的房地產信託基金(S-Reit)面向國際的曝光率已經相當高，因此惠理暫未有計劃開設S-Reit基金。(記者 鄺偉軒)

　圖說：陳榮達(左)表示，相比日本實體物業，投資J-Reit可享有較高流動性。記者 鄺偉軒攝