利嘉閣地產預測，2025年樓市利好因素多於利淡因素，明年本港樓市將呈慢牛走勢，漸漸步向復蘇；在買賣登記量上，可望連續兩年走出谷底，當中一手私宅交投料進一步增至1.8萬宗；而二手也略增至3.5萬宗；至於樓價及租金可同步向好，前者看升至少5%，後者盼漲8%。

　利嘉閣地產總裁廖偉強指出，9月中旬落實減息後，才開始展現重拾升軌的動力。總結2024年全年，樓價料跌5.8%，為連續3年錄得跌幅，而3年合計則跌25.6%，並較2021年9月的歷史高位累挫26.4%。不過，隨着樓市撤辣，制肘大減，加上步入減息周期，2025年樓市可望出現漸進式價量齊升，扭轉連年下跌的命運。

　減息周期啟動 租金回報可觀吸引投資者入市

　受惠內地銳意振興經濟、股市及樓市，香港目前亦正加快轉型，在多個範疇包括性價比、新鮮感、創意、智能化及賣點等都大加重視，藉以推動整體經濟更好發展，並帶動樓市穩步有序回升。

　2025年有不少利好因素將推動樓市向好，包括持續減息，相信本月美國很大機會再度減息1/4厘；在減息周期啟動下，2025年會進一步邁向較低息環境而利好樓市交投。其次，租金持續上升，而樓價之前回落不少，目前則相對平穩，故帶來較可觀的租金回報率，有助推動投資者入市意欲。

　此外，人才效應將持續發揮作用，各類專才及高才通繼租樓後，亦會陸續「轉租為買」，帶來龐大住屋需求。銀行按揭方面亦有寬鬆的安排，包括月初放寬建期樓按至八成，相信銀行取態會維持較寬鬆，以配合復蘇的樓市。

　另一方面，深圳「一簽多行」的威力亦不容小覷，大量旅客到來有助帶動零售消費，對實體經濟及整體市場氣氛助力宏大，若之後擴大至大灣區及其他城市，帶來的人流及經濟流更為可觀。加上中央政治局會議表明會繼續穩定股市及樓市，為市場注入強心劑；配合整個亞洲經濟亦在增長，香港經濟亦持續改善，均有利明年樓市走向。

　特朗普上台憂市況不明朗

　至於利淡因素方面，主要是發展商新盤庫存仍多，在貨尾量充裕下，新盤叫價能力受限，為樓價帶來一定壓力。其次就是特朗普重掌白宮後，中美關係存在未知變數，為市場帶來不確定性。至於特朗普的增加關稅，本土減稅及限制移民人口政策均有增加通脹升溫的可能，或因此而窒礙減息的幅度及速度，成為來年樓市不明朗因素之一。

　發展商加緊去庫存 明年整體私宅買賣料5.3萬宗

　展望2025年樓市，廖偉強認為，在復蘇勢頭下，發展商定會趁市況有起色而加緊推盤去庫存，可望帶動一手新盤銷售進一步好轉。至於二手市場方面，如上述利好因素兌現，二手也將一併造好，買賣登記量按年料有一定升幅，並帶動樓價同步穩中向好。

　綜合預期，2025年整體一二手私宅合計登記量可望將由今年約4.8萬宗，增加10%至約5.3萬宗，突破過去12年平均每年約5.25萬宗的水平；當中一手私宅買賣料達1.8萬宗，較2024年的1.62萬宗增加11%；而二手私宅成交量亦料較今年的3.19萬宗，同步升10%至3.5萬宗水平。前瞻整體私宅成交金額，因應交投及樓價齊升，2025年一二手私宅合共成交總值料增14%，上試5000億元水平。

　樓價走勢方面，廖偉強相信樓市會呈慢牛走勢，出現漸進式復蘇，溫和升勢對市場屬好事，可造就樓市踏上穩健及持續的上升軌；他預計，整體樓價在2025年可錄逾5%的升幅，其中中小型住宅樓價全年看升6%至8%；而豪宅物業價格在投資移民及高才通支撐下，也料有3%至5%的升幅。至於租金方面，大批人才陸續有來將力挺租金再漲，當中中小型住宅租金於2025年料再升8%；豪宅租金同樣走俏，按年望再漲5%。

　對於2025年看好的區分，廖偉強認為北部都會區受惠政府銳意拓展，加上鄰近深圳及大灣區，將成為明年交投的焦點之一，長遠發展潛力優厚，可吸引買家趁低入市。九龍區方面，看好啟德新區，區內各項配套陸續成型，而樓價亦較高位有所回落，正是入市良機。至於港島亦看好傳統南區、山頂及中西半山，是內地資金及高才通追捧的地段。

　一手成交均價1200萬以上

　利嘉閣地產董事鄭健糧表示，2024年樓市交投大起大落，年初承接去年頹勢在低位浮沉，惟2月底《財政預算案》宣布全面撤辣，為樓市帶來沖喜，實現量價齊升；惟熾熱一輪過後，因應息口維持高位徘徊不降，而令交投徐徐回落。時至9月中旬，美國終迎來4年多來首度減息，及11月再次減息，兩次累減0.75厘，香港亦跟隨共減0.5厘，再配合中央全面救市及10月下旬《施政報告》大幅放寬七成按揭，住宅交投再度轉活。其後因觀望美國新總統特朗普即將重主白宮可能帶來的不明朗因素而令交投有所減慢。

　總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月9日為止，2024年整體私人住宅共錄得45859宗買賣登記，涉及金額約為4198.57億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終可錄得約4.81萬宗，較2023年的歷史低位反彈25%，扭轉連續兩年迭創歷史低位的頹勢，創近3年最旺；物業成交總值方面，預測全年將反彈18%，至約4390億元，連跌兩年後回升，創近3年來最多。

　一手私宅市場，截至12月9日為止，買賣登記量值分別錄得15640宗及1984.84億元，料全年相關量值最終可達約16210宗及約2060億元，將較去年分別大升58%及59%。年內一手私宅登記大幅反彈，除明顯擺脫過去兩年約1萬宗的低位外，亦創近3年最多及近5年次多。至於2024年每宗一手私宅平均成交價料為1271萬元，按年將微升0.8%。

　二手市場，2024年整體呈較佳形勢發展，全年平均按月錄約2660宗登記，較去年按月平均的2358宗升近13%。

　截至今年12月9日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄30219宗及2213.73億元，預期全年登記量最終錄約3.19萬宗，較2023年的2.83萬宗回升13%，為連續兩年迭創歷史新低後反彈至近3年高位，惟仍屬史上第三低的年度，可見二手暫別谷底，但未見顯著大升。至於全年成交總值料達2,330億元，將按年微跌4%，連跌3年，料創近11年以來新低；此番量升值跌，相信是與過去3年多樓價出現明顯跌幅有關。按每宗二手私宅平均成交價計算，2024年料為730萬元，將按年跌約15%。

　另外，鄭健糧指出，值得留意的是，2024年樓價介乎801萬至2000萬元以內的二手私宅買賣登記量出現逆市下跌，對比此等銀碼層的一手私宅買賣則按年錄得顯著升幅，反映在一手貨尾量高達約2.3萬伙下，發展商求量不求價，以低價甚至負溢價推盤，成功搶佔二手市場份額。

　近年二手私宅轉手平均每宗賺幅持續下降，已連跌6年，除因自2018年起，市場連番出現動盪如中美貿易戰、社會運動、移民潮、新冠疫情及加息外，年初港府全面撤辣，多了短線買賣，亦是令平均賺幅急降的原因。據今年最新數字，平均賺幅降至24.9%水平，已重返15年前未有實施辣招年代的低水平，相信在市場限制減少下，未來二手私宅轉手賺蝕情況亦會因應大市盛衰而有較大波動，難再有如2010至2018年拾級而升的強勢 。(王丹丹)