探寻风险对冲机制助力房市理性回归

　　应适度加快推进房贷资产证券化、标准化

　　最近，央行在第一季度货币报告中明确表示，将会加强对房贷等违约风险的监控力度，并将设定一个政策框架以化解风险，应对可能的危机。结合部分开发商“先知先觉”的以价换量策略，及银行对房贷的“高度戒备”等，反映各方都在为楼市可能的寒冬或筹备棉被、或防微杜渐。

　　目前，国内银行锁定房价风险主要基于中国独特的按揭贷款规定，其为一个抵押贷款与信用贷款的混合体，它使得即便房价跌到借款人贷款余额之下，债务人违约也不会降低其在银行的债务水平，因为银行会根据贷款余额与房产市值之差决定债务人还欠银行多少钱。不过，这种独特的按揭贷款规定，很容易打通金融风险与社会风险的通道，导致政府对房价理性回归投鼠忌器。为此，当前应探寻构建房市的风险对冲机制，因为中国房市如股市一样，缺乏真正有效的退出和做空机制，一旦房市出现调整将缺乏有效的风险对冲体系降低震级。

　　而在构筑房市风险对冲机制方面，美国经验值得借鉴。美国相对发达的住房金融体系对美国房地产周期的减震效果是明显的，即美国金融市场通过对按揭贷款证券化(MBS)，并对MBS资产池组合化后推出CDO系列产品，然后推出基于CDO等的信用违约互换(CDS)，及对CDS进行指数化(CDX)等，不仅推动了美国房地产金融的标准化，而且发展出了一套市场化配置住房风险的专业化流程和金融服务，进而使房产这一资产久期化的家庭耐用品，具有了双向风险锁定和对冲机制，客观上对冲着美国房市的敞口风险，避免了美国房价走势脱缰，直到美国次贷危机，美国房价的平均峰谷差也没翻倍，而中国房价则自2003年起至今涨幅达十倍有余。

　　因此，当前应适度加快推进房贷资产证券化、标准化，并推出类似于CDO、CDS和CDX等金融衍生产品，为国内投资者尤其是住房按揭者提供风险对冲工具，使其能在房价下跌中对冲风险，锁定利益。具体讲，一旦房价下跌，投资者能通过各种金融衍生工具对冲掉哪怕部分风险，房价的理性回归就不会派生出社会风险，如前期房主若拥有了对冲风险的工具，就可缓解其冲击开发商售楼处的弃约行为，市场和社会也将逐渐增强抗房价下跌的风险承载力。

　　由此可见，当务之急是构建房价市场风险对冲机制，护航房市健康回归，而非再度酝酿抱薪救火的救市策略。何况，随着银行抬高按揭首付比例为七成，折扣化住房市场成交价等， 银行系统理论上可抗击房价腰斩之风险。从这个角度看，过去、现在和未来都不存在房地产绑架中国经济的情况，“捆绑论”只是开发商等的一种博弈策略而非现实。