自去年9月正式挂牌以来，上海自贸区建设进展顺利。大热的自贸区概念直接推高了周边房价，部分办公楼租金半年内一度暴涨3倍，住宅升幅亦超过50%。虽然目前市场稍有回落，但专家担心自贸区楼价跑得太快，最後沦为炒作概念，会吓退入驻企业，无益於自贸区推进发展。专家续指，没有实体经济支撑的地产热不可持续，呼吁政府要避免靠地发财，谨防偏离自贸区原本的目标。

　　香港商报记者 李逸嘉

　　楼价一度上涨50%

　　数据显示，上海自贸区所在浦东新区，2013年至今新房成交均价同比上涨13.5%。其中，外高桥板块内房价涨幅最高，增幅30%至50%不等，领跑全市。以代表楼盘金地未未来为例，2013年12月售价4万至4.3万元（人民币，下同）/平方米，目前虽回落到3.6万元，而相较2012年年底均价（2.3万至2.4万元/平方米），涨幅仍达50%。

　　记者实地调研发现，外高桥管委会附近（即自贸区2号门）已经找不到2万元以下的住宅，上海人俗称的「老公房」（楼龄15年以上的公寓）每平方米要2.2万至2.5万元，新盘价格就更夸张。以毗邻外高桥管委会的仁恒森兰雅苑为例，均价高至4.6万元。几乎是浦东新区全区均价（2.6万元）的两倍，已经超过市中心的普陀区和闸北区。对此，华东师范大学金融研究院执行院长李巍说出他的担忧：「我最担心的问题是3年後，地产价格上涨，除此之外，上海一无所得。」

　　高纬环球大中华区评值及专业顾问部董事张翘楚指，地产只属自贸区配角而非主角。「现在，很多炒家觉得自贸区成立後，有大量公司会在自贸区办公，因此增加了住宅需求。但事实上，现在网络如此发达，很多业务不一定非要安排在自贸区，除非是政府对注册地有要求。即使如此，也可以租一个20平方米的虚拟办公地址，不需要将所有员工迁过来。因为很多业务关系网络、供应商都在公司原址。」张氏指。况且，很多公司是冲税务优惠而来的。如果税务优惠不达预期，公司也缺乏搬家的动力，如此一来，在自贸区办公的人群数可能比预期要少。

　　楼价虚高楼市滞销

　　事实上，虚高的楼价已出现滞销象。2014年1、2月，外高桥板块二手房共成交161套，较2013年同期下降近六成，同期全市成交量下滑约三成，外高桥板块二手房市场跌幅远超全市整体。进入3月後，楼市行情依然未见起色。

　　21世纪地产季景路置业顾问李先生告诉记者，目前无论是次新房（2000年以後楼盘）还是「老公房」，报价都已下降了1000多元，而且还有议价空间。「我们也不想房价再升，再升更加卖不动了！」

　　上海中原地产研究谘询部总监宋会雍告诉记者，现在的成交量仅为去年同期的1/3。宋氏表示：「自贸区的地产热提前透支了利好，情绪过头了，价格跑得太快。现在向下盘整是正常的，不过价格还没有跌到位。要等成交量跟上去年水平的话，价格还要再下来15%。」

　　高租或吓走进驻企业

　　住宅市场如此，写字楼更甚。上海自贸区内，办公楼价格已十分接近陆家嘴CBD。记者了解到，外高桥管委会对面的外高桥大厦（靠近自贸区2号门），最新报价达5.5万元/平方米，半年涨幅接近300%，且一房难求。「现在2号门附近办公楼都没有房源了，最近的是3号门和4号门附近的办公楼，租金大概在4.8万元左右。」上海恒弘房地产经纪事务所资深置业顾问庄先生告诉记者。

　　「陆家嘴（写字楼）的价格已经够高的了，自贸区租金更离谱。」李巍强调，办公成本一定要降下来。无序的价格上涨，会对自贸区的蓝图造成干扰。李巍续指，自贸区的本意是开辟一块试验田，靠制度创新、政策便利来吸引企业。如果租金太贵，就会让很多企业却步，从而偏离自贸区原本构建的目标。同样的道理，如果住宅价格虚高，也不利於引进和留住人才。

　　上海财经大学金融学院国际金融系教授丁剑平呼吁「不可放任楼价失控」，现在政府已明确规定让外部资金绝缘区内地产，未来不排除政府会拿出「辣招」来抑制失控的地产热。况且，靠卖地拉动经济已是「老把戏」，有很多前车之鉴证明这不是一条可持续发展道路，也不是自贸区要走的路。如果没有好政策，自贸区地产热只是空中楼阁。

　　宋会雍亦表示，可以通过一些手段控制自贸区楼价。首先，要从观念上转变过来。今年全国两会再次强调，自贸区并非政策洼地，而是改革实验田。因此，可以通过舆论宣导，使社会对自贸区概念有客观、清晰的认识，促使理性回归。

　　可借鉴港辣招抑房价

　　另外，李巍建议，上海自贸区可借鉴香港「辣招」，通过交易税来抑制房价。比如，物业在两年之内易手会产生15%的税率，这样可以抑制投机炒卖。

　　最後，注重房地产市场开发综合性管理。对於楼市要注重长期发展，就目前而言，临港地区的卖地节奏可以适当放缓。对楼市的管理也因对一、二手市场联动。在一手住宅入住率不高的前提下再度开发新盘增加市场供应就是给予市场炒作的机会，而可以通过对存量房的管控，使之成为市场供应的一部分。

　　港地产商驻足观望

　　上海自贸区如火如荼，却鲜有港地产商涉足，显示港商投资意愿并不强烈。究其原因，首先是因为自贸区细则正在逐渐明确，地产商选择观望。其次，虽然区内小部分办公楼疯涨，但折算成投资回报率并不算吸引。另外，国际投资者更偏爱前景明确、抗跌力强的一线城市成熟地段。

　　在上海自贸区获批之前，本报记者曾采访嘉华国际主席吕志和。虽然嘉华在上海新天地、青浦和静安区有6个项目，浦东也有一个建筑面积超过三万平米的「浦兴」项目，但吕氏表示，「浦兴」项目并不在自贸区范围内，也暂时没有考虑涉足自贸区。「我们拿地的策略是回报率、地段以及去化率。」吕氏说。

　　旭辉集团董事长林中道出了部分地产商的观点，「自贸区概念不只影响周边地区，更有助带动整个上海楼价。不过，个人对自贸区的发展仍有待观察。」因此，旭辉集团暂时在自贸区内或附近都没有土地储备。

　　国际投资商偏爱成熟地段

　　上海自贸区获批之後，本港地产商在上海刷新了总价地王记录。新鸿基集团、九龙仓、恒基联合体一起出现在上海徐家汇中心地块的竞拍中，最终新鸿基旗下公司以217.7亿元竞得该地块。不过，这块地块并不是在浦东的自贸区范畴内，而是在成熟的浦西徐家汇板块。

　　张翘楚分析指，目前上海市中心商业地产回报率3%至4%左右，以自贸区办公楼6元/平方米/天来计算，投资回报率在6%左右。这个数字只是在上海区内有优势。对於国际投资者而言，他们在英美很容易找到回报在7%以上的商业项目，所以他们不一定认为自贸区多有吸引力。

　　根据张氏经验，国际投资者更喜欢在一线城市核心位置投资，地段是他们首要考虑的目标。所以不难理解，为什麽新鸿基和九龙仓投的不是偏远的自贸区，而是市中心的徐家汇。

　　临港新城空置率极高

　　上海自贸区的无限潜力的确带动了周边房地产，但记者亦发现，在房价高企的同时，自贸区周边有小区空置率极高，如自贸区附近的临港新城有些楼盘空置率高达80%。

　　3月31日，上海自贸区管委会总部搬迁到临港新城，给临港板块发展注入一针强针剂。这个靠近浦东国际机场、填海而成的新城，房价已达到2万元/平方米，最近一年来的涨幅高达100%。 中介告诉记者，政策红利直接刺激了房价上涨，不少人对未来发展还是比较有自信的。但目前来说，整体房屋入住率并不太理想，「约有20%左右，还有一小部分出租的。

　　买家多为投资

　　记者在洋山深水港所在的临港区域看到一家中介贴出来的广告，清水湖馨苑报价1万/平方米。当记者上前询问时候，中介表示，这是年初的价格，现在要2万元/平方米。「像这麽大的（82平方米），至少要160万元。」

　　目前，临港新城常住人口为5万，以学生为主，将来会引进物流、制造业、高科技，休闲度假等产业。记者驾车驶过成片漂亮公寓，鲜有看到有晾挂衣服的阳台。以代表小区滴水湖馨苑为例，入住率居然不足10%。据不完整统计显示，现在临港新楼盘，入住率不足一成。买家多以投资为主，大多盼望明年软件园落成後有白领来承租。

　　旭辉主席兼执董林中对於临港地产前景一针见血地指出：「我们很熟悉临港板块。我们没有计划在临港部署。为什麽？人气不足啊！」

　　沪港携手做大蛋糕

　　上海自贸区起航至今，香港各界都给予高度关注，其中不少人还将上海和香港竞争实力不断进行比较。

　　有上海政府官员告诉记者，中央对於自贸区的战略性部署，并非有意削弱香港，「（上海）自贸区眼睛不是朝香港，而是朝国际。」浦东一位不愿透露姓名的官员说举了一个例子──宁夏出产的活性炭需要到韩国贴标，然後再到苏州工业园区打包出口。但是，如果现在上海有了自贸区，只要运到上海贴标就行了，然後再运到苏州，可谓省时省钱。「可是，就算没有上海，宁夏的厂家也不会到香港去贴标啊！」

　　谈到负面清单，他说这是为了TTP（环太平洋）谈判做铺垫。「先将篱笆拉起来，再慢慢减少，越来越薄。目前，我们看到的只是一个暂时的版本，随TTP的进展将越来越开放。而这也和香港表现好与不好并没有关系。」

　　良性竞争促共同进步

　　丁剑平就指，中国如此大，金融中心可以不止一个，沪港两地可以共同将蛋糕做大。

　　前全国人大常委会副委员长兼着名经济学家成思危亦说，上海及香港可以优势互补。例如，上海自贸区未来发展会将以物流及自由贸易作主导；而香港在金融创新方面领先一步。「当然，香港也应有危机感，不断促进自身进步，发展既有优势。」

　　良性竞争可以促进彼此更好地发展。香港大学金融系助理教授夏春指，「学者们研究了很多年，发现中国之所以能改革开放後保持高速增长，就是来自於不同省份的良性竞争，能够很好地调动地方官员积极性。」夏氏同时认为，多一点压力是好事。他举例，「前两年中央提过，要在2020年将上海打造成金融中心。香港一开始有压力，後来又慢慢松懈了。如果因为上海自贸区出现，可以让香港重新把注意力集中在经济发展上面，对全域而言是有利的。」