摘要 : 作为一般的房地产公司，它可以避开所谓的雷区构建自己安全的投资区域。但是一般房地产公司所能做的事可能铁总却并不合适，很重要的一个现实是铁总的土地遍布全国各地，它不可能只开发一线城市而不开发二三线城市。再加上属于铁总的土地大都是在城市新建城区，在城市化人口流动的背景下，很多二三线城市根本就没有能力来支撑一个新的城市中心，这意味着铁总在这些地区从事地产开发，并不是一个好的商业模式。

　　中国铁路总公司开始涉足房地产了，这不是传闻。据媒体透露，为尽快支持铁路土地开发取得突破，由国家发改委牵头起草的铁路土地综合开发方案已获得国务院同意，最快将于5月底出台。

　　铁路为什么要介入地产开发？据说是因为铁路建设投资存在着巨额资金缺口，仅靠铁路运输一项无法弥补大量的资金缺口，因此铁路必须培养另外的资金来源。中国铁路总公司日前召开的电视电话会议透露的消息显示，今年全年投资总额将在7000亿元基础上增至8000亿元以上，同时还增加了开工项目和设备投资额……当然，所有的这些投资都需要钱。

　　为什么想到要把高铁周边沿线的土地由中国铁路总公司进行开发？在中国工程院院士王梦恕看来，“高铁的开通带动沿线、站场土地升值，铁路企业握有大量土地，理应享有因铁路带来的发展效益。”

　　早在2013年8月9日国务院下发的《国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发[2013]33号）中就提出要“大力度盘活铁路用地资源，允许并鼓励线路用地及车站的土地综合开发利用”，并明确要求地方政府支持铁路企业对土地的综合开发。

　　但铁路进行土地开发之后就能够改善目前的财务状况吗？我看未必。在开处方之前，我们有必要确认造成铁路现金流紧张的原因。

　　首先必须明确的是，尽管铁路被很多人指责为缺乏“造血”功能，这并非是因为目前乘坐铁路的旅客不多。根据中铁总公司网上发布的《2014年1-4月全国铁路主要指标完成情况》，本年度1-4月份中国铁路的旅客运输量比去年增长7.9%，旅客周转量比去年增加2.3%。不过这个表还透露了一个非常不好的信号，那就是今年铁路的“日均装车量”、“货运总发送量”和“货运总周转量”都在持续下降。不过遗憾的是，这个表并没有给我们透露相关的财务信息。在传统印象中，货运比客运更加挣钱，货运减少意味着铁路的盈利能力在下降，这实在不是一个好消息。

　　更糟糕的情况在于，尽管铁路的盈利在下降，但中铁的基本建设投资却还在增加。中铁公司的数据显示，今年1-4月份中铁的基本建设投资比去年同期增长5.2%，如果考虑到今年投资额度将从去年的7000亿上调到8000亿，那就意味着比去年同期增加超过14.3%。在铁路旅客运输人数增加8%，而货运总发送量下降3%的情况下，铁路的现金流确实存在问题。

　　问题在于，通过土地开发是否能够改善中铁的财务状况？这可能是一个更大的疑问。据悉，所谓的铁路土地综合开发就是结合铁路项目建设，有效利用铁路上盖、地下空间及毗邻的土地进行综合开发，提高土地利用效益，带动沿线经济发展，并以开发收益补贴铁路建设和运营。必须指出的是，土地开发是一个非常专业的活动，铁总有没有能力从事土地开发，这是第一个疑问。

　　第二个疑问则在于，土地开发同时也是一个需要巨额现金流支撑的行业，房地产业所需要的资金并不比铁路要少。就在几天前，“2014中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示，2013年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为64.17%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为69.19%，较上年分别上升1.90和2.14个百分点，达到近4年最高水平。

　　虽然2013年上市房企业绩持续上升，沪深上市房地产公司，以及大陆在港上市房地产营业收入均值同比增长均超过三成，不过业绩分化加速。另外，上市房企的资产收益率出现明显下滑。沪深及大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至12.26%和18.18%，每股收益均值与2012年基本持平。那么，铁总作为一家以铁路营运为主的公司，从事房地产开发也能否取得比那些房地产企业更好的收益？

　　一个不可忽视的事实是，从今年以来，业界均声称房地产市场已进入拐点，一个明显标志就是二三线市场的房地产价格不断下降。作为一般的房地产公司，它可以避开所谓的雷区构建自己安全的投资区域。但是一般房地产公司所能做的事可能铁总却并不合适，很重要的一个现实是铁总的土地遍布全国各地，它不可能只开发一线城市而不开发二三线城市。再加上属于铁总的土地大都是在城市新建城区，在城市化人口流动的背景下，很多二三线城市根本就没有能力来支撑一个新的城市中心，这意味着铁总在这些地区从事地产开发，并不是一个好的商业模式。

　　那么，到底该如何扭转铁路的盈利状况？我觉得唯一可行之计是压缩铁路建设规模。我们先看一下“铁路十二五规划”，仅仅在中西部铁路建设投资就要达到1.85万亿元、投产新线2.3万公里。需要注意的是，这些资金仅仅是从事铁路建设所需要的资金，假如把土地开发的资金再计算在内，可能投入会更高。那么铁路自身的运营真能带来这么多的资金吗？这可能要大打问号。一个不可回避的事实是，近几年来中国的三四线城市出现多处“鬼城”和“空城”，铁路土地开发能否跳出这个窠臼？这也在考验着铁总的智慧。