作者：张幸

　　房地产政策调控十年, 全国大部地区的房价仍然扶摇直上。需求方怨声载道，供给方也称对现状有诸多不满。到底是哪出了问题？解决方案又在哪里？答案是：深度调整以改革促房地产健康发展，使之回归以供求关系为原点的市场。

　　应对楼市"寒流"，从南宁、杭州再到无锡、铜陵，内地已有多个城市，以各种方式为紧绷的房地产市场松绑，专家认为，对楼市政策的调整要基于对房地产现状的准确判断，这事关中国经济能否稳定发展、成功转型的关键，而地方松绑限购凸显出中央分类调控的开始，回顾过去10年的楼市调控可看出，弱化行政手段的分类调控是新一届政府楼市调控思路上的重大转变。面壁十年图破壁，专家强调，解决房地产问题不能再与市场规律背道而驰，而应回归住房市场"供求"的原点，以政府体制机制改革促进房地产市场的健康发展。

　　地方松绑开启分类调控

　　在楼市下行、地方经济承压之时，一些地方政府已经陆续开始调整政策。4月28日，南宁市房管局正式发文称，从本月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

　　这是第一份官方正式发布的限购调整文件，随后天津、江苏无锡、浙江杭州等地也纷纷跟进，通过调整限购范围、放松户籍限制、提供财税支持各种手段，希望为房地产市场松绑。

　　有学者认为，面对各地楼市差异加剧，过去"一刀切"式的限购限贷等调控政策已经难以发挥效果，广西南宁率先采取了一些不同的政策，这意味着南宁率先冲破了全国"一刀切"的限购政策，开始根据本区域的实际情况，顺应房地产市场的发展需求。

　　今年政府工作报告中就提出，针对不同城市情况进行分类调控。多位住建部副部长也对"分类调控"作出过相关解释，住建部副部长齐骥表示，对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出，而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

　　"从分类调控可看出新一届政府对房地产的管控方式和思路的转变，既有底线，又有放松，给予了地方政府更大的自主权。"北京理工大学经济学教授胡星斗表示，此前的限购政策在对一二三线城市过于"一刀切"了，不能满足所有地区的发展需要，因此现在一些地方根据市场情况有所"微调"也正常，而中央也在一定程度予以了默许。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，虽然目前限购政策难以全面放开，但部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松仍存在很大空间，而且部分二、三线城市救市的闯关成功，可能引起多城效仿，进而加入救市大军。

　　经济转型分析拐点

　　据统计，一季度上市房企的整体业绩同比去年出现了明显下滑，中国市值最大的房企万科更是首度出现12年来营收净利双降的情况，此外有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，涉及浙江、江苏、安徽等多个省份，破产传闻甚至蔓延至百强房企。

　　有业内人士分析称，目前房企面临的种种状况显示楼市已是"冷风阵阵"。今年一季度房地产开发投资增速同比从20.2%下滑至16.8%。

　　房地产投资又跟GDP密切相关，其放缓将明显影响经济增速。数据显示，2013年的GDP总量是56.88万亿，房地产行业的投资 11.14万亿，占GDP的19.58%，如果2014年房地产投资增速降至15.1%，将直接拖累GDP 增速0.3 个百分点。房地产是一个庞大的产业，它的变化对包括钢铁、机械、水泥、批发零售、金融等上中下游多个行业的需求有很大影响，基于房地产在经济中的地位与作用，汇信资本董事总经理叶翔认为，对房地产拐点是否已经来临的认识、判断以及可能的对应策略，事关中国经济能否稳定发展、成功转型的关键。

　　他指出，如果拐点没到，政府匆忙放松限制，放松信贷，楼价会在短暂下调之后，冲得更高，但是如果拐点已到，不及时调整政策，房地市场的大幅萎缩，将对中国经济带来重大破坏，那改革与转型的进程将会大大延宕。

　　"如果房地产的拐点已现，在没有强力干预之下，会按照自我运行的规律往下发展，而经济中新的部分很可能发展得还不够强大，为稳增长与转型升级，尽快取消对房地产市场发展的限制措施，包括财务与行政上的，甚至在房地产下行的第二阶段，采取一定的刺激政策，以减缓下行的房地产对经济的损害。"叶翔说。

　　调控扭曲市场关系

　　十年来，楼市调控动作之多、频率之密集，实为罕见，但结果却是调控难以见效，楼价越调越涨，很多人难免要问，为什么十年调控，甚至包括史上最严厉的调控，其最终结果都难免一次次沦为"冷气机"？

　　除了城市化进城加速推进、全球货币泛滥引发通货膨胀等客观背景及外在因素外，北京大学教授陈国强认为，楼价越调越高说明了靠行政手段来控制楼价是有一定问题的，近年来的房地产市场调控，以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控色彩明显，有形之手无处不在、随时显现，无形之手则常常无影无踪、难以施展。

　　"尽管行政手段简单灵活，出手快见效也快，容易实现短期目标，但是行政化调控极易扭曲市场关系，模糊市场信号，扰乱市场节奏，从而埋下诸多隐患，带来更多更深的困扰。"陈国强说，房地产市场的行政化调控教训即在于此，过度迷信行政手段，无视市场机制，忽略市场规则，虽可能一时满足短期目标， 但无助于行业中长期稳定发展。

　　而清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出，房地产调控之所以"十调九高"，是因为只注重需求，忽略了供给，一直以来的调控政策总是从需求的角度用行政手段遏制对住房的购买，供给却没有有效增加。

　　"如果我们同样大幅度增加供给，供给曲线相应移动，不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降。"他说。

　　拥有安居乐业之所，是平凡百姓的中国梦应有之义，但过去严厉的行政调控政策不仅没有控制住楼价，反而打碎了人们的安居梦。有学者指出，调控政策不能简单粗暴地用行政手段抑制购房需求，单方面抑制需求，难免误伤刚需和改善型需求。

　　回归市场供求原点

　　庆幸的是，十年调控的失败终于让政府明白，靠行政手段抑制需求解决不了民众的住房问题，而是应该回归市场，回到住房"供不应求"的问题本质上。

　　正如中国石油大学管理学院副院长董秀成所言，房地产市场也是市场，必然遵循市场经济的基本规律，即供求关系是决定价格的最基本原因，没有任何人可以扭转或忽略经济规律。因此要解决楼价问题，当然要从供需两方面入手。

　　除了增加保障房的供给之外，政府工作报告中还提出，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，而国土部相关负责人表示，今年将增加住宅用地供应，特别是500万以上人口特大城市。有分析人士称，可以看出政策重心已经转向保障房建设和土地市场，意味着楼市调控政策将从需求管理转向供给管理，放开高端，发挥市场决定性作用，保障低端，强调社会民生功能。

　　知名财经评论员余丰慧认为，通过保障性住房快速建设和投入使用，可以将一部分购买力从商品房市场中分流出来，从而抑制或者减轻商品房市场的购买力压力，使得高楼价降下来，保障房的大规模入市，对楼市无疑将起到了"镇静剂"的作用。

　　有论者指出，事实上通过开放土地市场增加土地供应来解决高楼价问题是最根本的解决手段，抑制土地供应的结果将是抵制房地产开发的积极性，未来的住宅供给会进一步欠缺，楼价上涨，从而形成恶性循环。

　　以改革促房地产健康发展

　　通过市场供需的手段一直被认为是解决高房价问题的最根本手段，但事实上也是最难的方法。有分析认为，增加土地供应涉及跟地方政府的博弈，地方政府增加土地供应，有利于未来房地产供应的增加，抑制楼价，但由于地方政府财政仍依赖土地出让金，土地供应增加价格就会下来，这并不是地方政府所希望的。

　　有专家指出，与他国不同，中国房地产还涉及到方方面面，诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素，因此除了回归市场，对于中国房地产业问题，不能就房地产而论房地产，小修小补，必须将短期与中长期政策结合起来考虑。

　　清华大学教授刘洪玉认为，过去有许多房地产调控政策显得很片面，未形成全面科学、合理、清晰的政策体系，一些政策短期内似乎取得了效果，但长期来看，又引发许多新问题甚至是更严重的问题。

　　"要通过建立和完善包括土地、财政、房产税、信贷等在内的一整套制度机制，并且要与收入分配体制改革、垄断性行业改革、反腐倡廉等多方面措施进行配套、衔接与协调，这样才能促进房地产市场长期稳定健康发展。"余丰慧说。

　　可以看到，新一届政府正着力于推进全方位改革，如对于阻碍房地产健康发展核心之一的土地财政。

　　有观点认为，随着新型城镇化的开展，房地产市场将迎来重要发展期，置于新型城镇化的历史方位观察，无论是保持调控定力，还是重塑地方发展路径，都是减少改革成本的好时机，在改革关联性和耦合性愈加受到重视的今天，如果错失了这一契机，损失的只会是未来。

　　(本文内容由《香港商报》提供)

　　逆转一线城市刚性上涨房价

　　-堰塞湖治理现契机

　　过去的几年来，如果说被居高不下的房价绑架了的中国房地产业是一个堰塞湖，其水泄不通的症状并不因广阔的地域差别而有二致。北上广深的一线城市与更广泛的二线城市站在不同的量级平台上出演着有如出自同一脚本的惊心动魄剧情。但起伏跌宕的不是市场的力量或均衡的价格，而是人们追逐房价的那颗疲惫的心；而价格，却以脱缰野马的速度时时处处把要买它的主人中的大多数远远地甩在身后。从国际公认的房价与家庭年收入之比背离各国普遍数值的程度来看，北京与广州难分仲伯，而上海和深圳也因地理、政策、人口等综合因素毫不逊色。充分把握目前的市场契机，房地产业堰塞湖的治理政策宜疏不宜堵。

　　2、京广篇

　　与往年五、六月热销的市道相比，今年北京的楼市有点低迷。继端午节新房成交创下自2009年以来新低后，上周北京商品住宅市场以457套的成交量再次创下今年以来的周成交最低值。

　　来自亚豪机构的统计显示，上周(6月2日~6月8日)，北京商品住宅仅成交457套，成交面积仅5.06万平方米，分别环比大幅下降59%、61%。这是今年以来除春节假期外，北京新房周成交量首次跌出500套。亚豪机构副总经理高姗介绍，上周成交量的突然走低，虽然不足以代表楼市成交就此将急剧下行，但是整体而言，市场成交步入下行通道已经成为事实。

　　2013年有关数据显示：在剔除可售型保障住房后，中国35个大中城市楼价收入比均值为10.2，其中北京、上海、深圳、福州4个城市遥遥领先，北京高达19.1，位居首位。所谓楼价收入比，是指住楼价格与城市居民家庭年收入之比。通过不同年份的楼价收入比，可以看出一个城市居民购买住宅的支付能力是提高还是下降。一般而言，国际上将合理的楼价收入比的取值范围为4到6，若计算出的楼价收入比高于这一范围，则认为其楼价偏高，房地产可能存在泡沫。若以最高的北京19.1为例计算，已超合理范围最大值3.2倍，增势再难。

　　业界及研究人士认为，中国的楼价收入比数据不如欧美国家准确，而且中国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。报告认为，中国楼价收入比保持在6至7属合理区间。有关数据显示，与2012年相比，2013年有18个城市楼价收入比出现下降，其中福州和呼和浩特降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下跌。其余17个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于楼价涨幅。

　　如果计入保障住房，2013年35个大中城市楼价收入比均值为8.5，有13个城市楼价收入比高于该均值。据预计，由于2014年以来楼市降温明显，全国商品住宅成交均价难以出现明显增长，预计今年楼价涨幅将低于城镇人均收入增幅、全国楼价收入比将总体上出现下降。

　　广州多楼盘"跳水" 大规模降价潮或将来临

　　2014年广州楼市没能延续2013年的火爆局面，在经历了1~2月间春节期间冷淡的"零成交"、3月的"小阳春"落空、4月的冷风更猛烈，好不容易等到"红五月"却又爽约，迎来的却是6月份的多盘"跳水"。不少人不禁惊呼：广州楼市的拐点真的要到来了！但事实真的是这样吗？

　　广州楼市进入6月份，延续并加剧了一季度冷淡的局面，"降价"、"促销"、"崩盘"等意味着楼市转向的敏感字眼在广州市场上出现频率是越来越密集。而全国地王亚运城从最高近2万元/㎡的价格直降至最低9800元/㎡则直接将广州楼盘的降价风潮推向高峰，虽然打的是特价促销口号，但降价却也是不争的事实。此后广州不断有楼盘传出"猛降"消息，据广州搜房网数据监控统计，2014年4月26日~5月25日，广州全市共有59个楼盘不同程度降价，大有山雨欲来临之势，难道广州楼市大规模降价潮将来临？

　　中心城区（除新黄埔区）：

　　楼价稳定  降价盘极少

　　广州中心城区包括天河区、越秀区、荔湾区、海珠区、白云区房价向来稳定，而且在2014年3月广州还层出现过一波中心城区"高价盘"限价突然放松，而导致中心城区3月最后一周单周成交764套的"恐怖数据"。而随着这一波限价放松，广州中心城区大部分楼盘已基本无销售压力，所以价格比较稳定，降价盘极少出现，而且未来降价的可能性也不大。

　　黄埔区：高价盘真降

　　刚需盘多为噱头

　　黄埔区其实也是最近特别是5月中下旬出现打折降价楼盘比较多的区域之一，中海誉城、万科金色梦想、万科东荟城、越秀．岭南雅筑等刚需盘均有不同程度的降价促销活动，越秀．岭南雅筑更是低至万元以下便有成交，惹得各方关注。但经查实，推的都是特价单位才导致价格较低，实际上降价幅度不大，而且周边同样是刚需的楼盘降价大多数只是噱头炒作，大多数楼盘价格仍然维持在1.5万元左右。

　　不过刚需盘降价是假，噱头促销是真，但是黄埔区的高价盘确实实实在在地降价，如雅居乐．富春山居，之前一度卖到均价2.5~2.6万元/㎡，6月份均价才2.2万元/㎡。又如4月底才开盘的新福港．鼎峰，开盘均价高达2.1~2.3万元/㎡，现在价格也回落到1.9~2.1万元/㎡，是真的降价了。

　　番禺区：降价最猛、最多的区域

　　早在今年2月份，番禺便开始有零星楼盘开始降价，位于番禺万博商圈附近的敏捷．华美国际从原先的1.3~1.4万元/㎡将至"9"字头。而从五一小黄金周出现"旺季不旺"的情况后，加入降价促销的楼盘逐渐增多，万科．欧泊、诺德名筑、尚上名筑、敏捷金月湾、祈福名都、亚运城等15个盘均出现不同程度降价，其中祈福名都由5月初的2.1万元/㎡，降至15000元/㎡，直降6000元/㎡；亚运城同一组团5月初售价仍然高达1.6~2.2万元/㎡，5月底价格已经降至0.98~1.25万元/㎡，最大降幅近万元，降价力度不可谓不大。

　　番禺为何降价最猛、最多？归根到底还是库存量太大，据广州阳光家园数据显示，番禺目前的库存量高达24419套，差不多可以抵得上天河区、越秀区、荔湾区、海珠区四个老城区的库存量总和了。加上还有不少项目正在建筑当中，可以预见的是随着番禺库存量的继续增长，番禺的降价风暴还将延续甚至是加剧，因此有意入手番禺的买家不妨再等等。

　　南沙区：降价日趋明显

　　南沙也是比较早传出降价消息的区域之一。不过也难怪，由于有国家级新区这块金漆招牌，南沙区近几年的房价可谓是芝麻开花-节节高，一早便突破万元/㎡，价值被严重透支。在楼市不景气的时候，南沙的楼盘出现降价也是理所当然的。因此新盘广晟海韵星洲5月未开盘时就一直向外吹风价位11000元/㎡，6月改口仅售8800元/㎡便有合理解释了，要知道南沙现在可没有几个单价万元以下的楼盘了。另外，最近还有不少楼盘都推出特价单位，例如南沙．富力唐宁，推20套特价单位最低10780元/㎡起带4000元/㎡的豪华装修；南沙奥园特价单位最低去到7709元/㎡，价格都是近两年来少的低价。而据搜房监控数据显示，5月份南沙区所有在售（包括尾货）的48个楼盘中，已经有9个开始降价。随着买家观望情绪更浓，占据广州新房库存量第五把交椅并有多个新项目准备上市的南沙区，降价或会日趋明显。

　　花都、增城、从化：

　　外围三区，增城降价最严重

　　外围三区中，北部两区花都和从化暂时降价不大，据搜房监控数据显示，5月份花都和从化降价楼盘分别为5个、2个，而且降价幅度均不大，较为稳定。不过值得注意的是，据阳光家园数据显示，花都区目前库存量高达19175套，仅次于番禺，有库存量压力，虽然目前花都区楼价大多数为单价七八千元，但随着库存压力增大，未来两三个月不排除跟风降价的可能。

　　从化区因有撤市立区和地铁14号线的利好支撑，加上本来就是全市的价格洼地，而且7358套的库存压力也不大，因此未来降价的可能性较小。

　　增城区的利好刺激其实比从化区更多，不仅有撤市立区、地铁13号线还有广州东部交通枢纽中心、广州新东站落户等，而且价格也处于广州十一区末尾，按道理来说降价的可能性也不大的。不过增城区库存量高达14321套，高居广州各区前列，而且区域内还有多个大型楼盘处于开发期，因此未来库存量还将加大，开发商以价换量实属逼于无奈，但降价幅度不会太大，预计降价幅度不会超过10%。

　　广州二手楼：降至近3年冰点且还未到谷底

　　从广州过往几年交易势头来看，一二手房年成交面积接近一致，但从价格走势来看，往往由批量上市的一手房引领市场风向，大量的二手房成交以零散成交为主，二手房业主视一手价为风向标。不过，由于限签、限售等短期政策存在，目前广州楼市风向标变成二手房价。

　　根据合富置业数据显示，广州5月二手交易量较4月下降三成。满堂红也表示5月同比4月交易量下降了24%。满堂红置业广州分公司市场总监周峰称，广州二手楼市交易量陷入2011年底以来的最差阶段，可以说是3年来最低纪录。不少业内直言，目前市场情况下，降与不降已经不再是问题，"慢慢降"还是"一步到位降"，这才让开发商"头疼"。

　　作为目前广州楼市的风向标，二手楼降价的趋势可谓相当明朗，那么一手楼似乎也是必降不可的。

　　或许广州大规模降价潮真的要来临了，让我们拭目以待吧！

　　3、深沪篇

　　5月刚刚过去，一系列关系房价、成交量的数据已火热出炉。各大机构亦据此进行分析，观望、唱衰之声不绝于耳。在最新的一份五月城市房价排行榜上，深圳紧随京、沪两地，凭借26,232元/㎡的平均房价，稳坐第三名。虽然深圳房价相较去年同比上涨19.14%，但在多地楼市难现往年"红五月"佳绩的境况下，深圳房地产市场亦难免随波。

　　根据深圳市规划和国土资源委员会数据，深圳5月一手住宅价格23981元/平方米，同比上涨7.4%，环比涨幅1.1%，两者较4月份统计数据进一步回落。据了解，深圳房价已连续四个月环比涨幅出现下降。

　　分散在深圳六个区域，则其涨跌又有区别。福田区仍是全市均价最高的区域，单位平方米房价达41074元，环比略跌0.2%；罗湖区则以33945元/平方米均价位居第二，环比微涨1.4%；盐田区以蓝郡西堤项目备案数量增多，得以拉高均价至33567元/平方米，环比涨幅达26.6%；南山区以33061元/平方米均价位列第四，环比下跌12.8%；宝安区、龙岗区分别以23126元/平方米、19723元/平方米的均价排在最后，环比跌幅分别为0.7%、2.8%。

　　中原研究中心监测数据表明，全市188个楼盘样本成交均价在19829元/平方米，较上个月下降0.4%。

　　成交量方面，规土委数据显示，深圳市5月一手房成交2547套，同比下跌48.8%，环比降幅13.2%。此外，二手房市场抛盘明显。然而即使有较大幅度降价，5月深圳市二手房成交数亦比四月下跌8.4%，较去年同期下降24.99%。

　　在6月10日中原地产的媒体交流会上，有数据表明，深圳今年前5月多数新盘销售率不到五成，平均销售率远低于2013年时70%的水平，由此亦导致全市库存高企。据悉，深圳今年库存均在300万平方米以上，而自去年9月始，深圳的库存去化周期已超过10个月的警戒线，目前已达到13个月。

　　目前市场呈现出的观望态势，究竟对房企有怎样的影响？开发商仍持续惰性推盘，还是通过多种优惠方式以价换量，这些都将在6月以及之后的市场有所展现。有媒体报道指出，相比于房地产商面对危机压力的战略性退却，个人投资者在这一时期倍感楼市寒意，已有炒房者抛售手中商品房，以期转投商铺获取更高回报。

　　沪市"红五"不再火 推盘热情仍未减

　　本刊记者 李沫颖（发自深圳）

　　中国指数研究院六月初发布数据显示，今年5月全国百城新建住宅均价为10978元/平方米，环比较上月下跌0.32%，这是继2012年6月以来环比连续上涨23个月后的首次下跌。具体来说，十大城市中仅北京、天津环比上涨，上海环比略跌，幅度在0.5%以内。

　　此外，根据搜房数据监控中心统计，5月上海商品住宅成交4850套，环比减少26.8%，同比下降35.8%。而在新建住宅均价略跌、成交量大幅下降的档口，上海楼市5月开盘量仍维持较高水平。搜房数据监控中心数据显示，5月上海商品住宅预计开盘数量达49个，较4月环比上涨28.95%。

　　整体来看，上海楼市价格"跳水"程度并不大，楼市热度无法延续主要表现在成交量的低迷状态。推盘量的提升表现出部分开发商仍有热情应对现下楼市的不景气阶段。但也不排除开发商与购房者同样有观望心态。

　　伴随着沪楼市成交量下跌的态势，其二手楼市亦有所表现。有媒体报道指，上海二手房成交市场颓势明显，虽然房价相对平稳，但就成交量而言，继4月份成交环比下跌20%后，5月成交量仍有12%以上的跌幅，1.5万套的成交量成为25个月以来的第二低值。

　　与此情况截然不同，搜房数据表明，5月上海别墅成交均价在连续上涨2个月后，猛升至37875元/平方米，环比上涨29.31%。在全市11个成交区县中，超过半数区县均价在3万元/平方米以上，大浦东、闵行、长宁、普陀4区均价突破5万元/平方米。据悉，中高端别墅已成为销售去化的主要支撑。

　　综合来看，业内人士表示，上海房地产市场虽然不太会出现大范围暴跌的情况，但有关部门数据亦显示出年内上海楼市房价趋向合理的可能。媒体报道亦指出，面对市场的波动，须谨防虚高房价在"跳水"后所渲染的悲情，以及由此可能引发的对购房市场的不当引导。

　　4、允许供需双方建立"再平衡"

　　近年来，房地产被政策掩盖的深层次矛盾逐步显现，一方面是北上广深一线城市房价似跌还扬，需求依旧强劲的现实，另一方面是中小城市陷入房价回落，销售乏力的窘境，甚至还出现了地方当政者讳莫如深的所谓"鬼城"。唱好、唱衰论者言之凿凿，各执一词。

　　在中国经济减速的大背景下，除了未参与这十年来涨价大合唱的城市外，这一次房价的跌势是共同的曲调。颇令围城内外的需求者、大小规模的供给者、以及活跃的公共意见家和分析师们噤若寒蝉。目前扑朔迷离的楼价走势不仅牵动着中国官民的神经，也成为举世关注的焦点，令嗅觉灵敏的投资者担心。

　　目前中国房地产业已经走到了关键的十字路口，人们最关心的是，中国房地产市场将向何处去。而治理监管之路又充满颠簸，"行路难，多歧路，今安在？"市场是对供需双方和监管治理机构的共同答案。

　　多个行业和国家地区经验已充分证明：计划经济之所以难以行通，原因是林林总总、复杂而瞬息万变的需求和不断改进满足之的供给之间形成的不断磨合与自然楔合机制，不是任何一个计划协调者所能胜任的。这就是市场-经济学之父亚当．斯密几百年前所说的那只看不见的手的魔力和恒古不变的活力。市场寻找平衡的过程犹如钟摆的运动，找到了平衡，供需双方的力量就达到了可能情况下势均力敌的均衡。这时的价格即均衡价格，也因此会相对稳定一个合理的时期。

　　众所周知，市场不是万能，也会失灵；而且摇摆不定的钟摆老是在该停的时间、地点不停。这让我们的监管者不时为了公平、社会良心、或优先保护本地消费者、减少市场波动带来的不稳定等等原因出台一个接一个的调控政策。加上地方政府的法规、银行贷款的指南与门坎，这些紧箍咒早把房地产业逼到了偏离市场常态的一个窄胡同，水泄不通，进出都难。唯一能让围城内各利益攸关方相互妥协接受的现状就是不能让房价跌下来。结果是高房价成了市场强硬的壁垒，将无数希望购买首套自用房的需求者无限期地阻隔在围城外。

　　房地产业供需严重失衡。

　　日前，瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告显示中国房地产业存在严重的供求错配。报告发现：第一，过去十几年间，改善性需求和投资性需求加重，购房规模累计超过6000万套；第二，新增住房供给中用于满足投资性需求的比重越来越高，而后者对市场情绪和相关资产回报率的变动非常敏感。

　　报告关于住房存量的计算依据2010年第六次全国人口普查，居民自有住房占比达85%~88%，而在城镇地区该比例约为75%~78%。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。

　　而此次人口普查之后，包括棚户区改造在内的保障房建设已经取得较大进展-保障房已建成超过1600万套，其中估计有650万套棚户区改造用于满足收入较低人群的住房需求。

　　而在城镇化带来的需求方面，城镇常住人口增长所创造的住房需求约为每年300万套。常住城镇化当中的很大一部分是将城镇范围扩展到郊区或周边乡镇，将乡村从"行政上"纳入城市范围，而这些地区的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城镇常住人口中的流动人口无法参与到城镇住房市场。虽然放松三四线城市的户籍政策可能会吸引一些农村户籍人口购买城镇住房，但流动人口购房的最大障碍不是户籍政策，而是收入和社会保障。

　　因此，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800万~900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量(2013年竣工约1100万套)，并且也低于新开工规模。另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。

　　从中可见中国房地产市场存在严重的供求错配。许多三四线城市的房地产建设和库存规模都非常大，但这些城市的城镇化进展缓慢、改善性需求也不旺盛；市场供给倾向于中高收入家庭，而新增城镇人口大多属于中低收入阶层。

　　失衡源于长期症结

　　与各国经验相似，中国的房地产也存在一定的行业周期。在过去的若干年里，中国的房地产市场周期大都以宏观调控、政策紧缩开始，以政策放松、市场强劲反弹而终。伴随着这个周期的悲观言论，如中国房地产市场的巨大泡沫、甚至崩盘的威胁之声不绝于耳； 但现实的结果是，房价、房租、开工面积、竣工面积、销售面积、在建面积等指标最终数倍、乃至数十倍的上涨。

　　上海博道投资首席经济学家孙明春认为：中国房地产市场在过去15年的强劲成长，源于多种深刻而复杂的原因，包括：90年代末期的住房改革促成了商业化房地产市场从无到有、起点较低的原因；大规模的城镇化进程；城镇居民收入水平的大幅度提高导致对居住条件改善的巨大需求；人口红利；整个经济由于改革开放的深入而出现"货币化"深化的进程；在货币高增长但上市公司质量普遍欠佳的环境下，具有长期保值增值功能的、高质量的投资品出现了明显的短缺，这迫使富有储蓄文化的中国居民对住房的投资功能高度追捧。

　　这些因素导致的共同结果就是：15年来，中国的房地产市场出现了严重的供不应求，这是导致这些年房价成倍上涨的最主要原因。根据国家统计局公布的一系列数据做了匡算的大致结论是：在1999~2013年的15年时间里，以商品房累计竣工面积计算的房产供应仅仅是潜在住房需求的50%左右，供需缺口总量高达76亿平米。在如此巨大的供需缺口之下，房价的大幅度上涨自然是无法避免的。

　　这个匡算同样把需求来源分为两个方面，一是新增城镇人口带来的新增住房需求，二是原有城镇人口存在的改善性住房需求。一、1999~2013年期间，城镇常住人口总量增加了3.2亿人，按城镇居民人均居住面积33平米计算，这些新增城镇人口需要约104亿平米的住房。二、1998年底，全国城镇常住人口为4.2亿，当年人均居住面积为18.7平米，比2013年的人均33平米少14.3平米，这意味着过去15年中原有城镇人口形成的改善性住房需求约为60亿平米。二者相加，1999~2013年间住房潜在需求总量约为164亿平米，而同期的商品房竣工面积总量（包括住宅和商业地产）仅为88亿平米，供需缺口达到76亿平米。

　　孙明春表示，由于数据的质量和可获得性的原因，这个测算不可能精确。但是考虑到绝大多数城市的面貌在过去15年都发生了革命性的变化，可以想象旧房拆迁的面积之大。因此，用商品房累计竣工总面积来估算住宅供应，肯定大大高估了实际净增的供应面积。同时，如果考虑到商品房竣工面积中还有约15~25%为商业地产，真正用于居民住宅的竣工面积比估算的88亿平米应该会更少。因此，扣除可能的误差与遗漏，孙明春认为过去15年房地产市场的实际供应仅仅满足了50%左右的潜在需求。

　　房地产市场的"再平衡"

　　这一次的房价集体止涨下降是一个修正中国房地产市场的供需极度失衡的契机。通过这一自我修复、重建市场机制，业界人士认为未来5~10年房地产业将会出现明显的改善。中国的房地产市场将逐步进入一个供需基本平衡的阶段。在这个"再平衡"的过程中，房价的涨幅会明显回落，在某些供应增长过快的区域甚至会出现明显的下跌。但从全国范围看，在今后10年里，某些年份可能会出现一些波动。房价整体应该还是保持平稳态势。

　　国家统计局的数据显示，到今年4月底，全国商品房在建未完工面积达到54亿平米。瑞银证券中国首席经济学家汪涛测算：按2013年的商品房竣工面积10亿平米计算，把这些在建项目完工需要大约5.3年的时间。在这5年多的时间里，按城镇人口每年新增1800万人计算，城镇常住人口会增加约9000万人。按人均居住面积33平米计算，这些新增城镇人口所形成的潜在住房需求约为30亿平米。也就是说，在不考虑现有城镇居民的改善性住房需求的情况下，今后5年住宅房地产市场将出现新增供应大于新增潜在需求约24亿平米。

　　可见，这24亿平米供大于需的缺口，与过去15年所累积的供小于需的缺口（76亿平米）相比，依然有52亿平米的差距。这意味着，即使把这些在建项目按时竣工，中国住宅市场的巨大供需缺口也不可能在5年内消失。因此，分析人士判断，中国的房地产市场从供应极度短缺的状态走向基本平衡的"再平衡"过程大约会持续10年左右。

　　在房地产市场"再平衡"的过程中，随着供需缺口的逐渐缩小，一批又一批对住房具有"潜在需求"的城镇居民将会获得买房的机会。在这一背景下，房价走势将主要取决于居民收入的成长速度及按揭贷款的可获得性。只要中国经济保持合理的实际增长率，城镇居民的收入增速和购房能力可望明显改善。如果随着金融改革的深化，按揭贷款的可获得性进一步提升的话，越来越多的"潜在需求"将转化成为真实需求，从而形成对房价稳定的有力支撑。

　　因此，在供需缺口依然较大、收入增速依然较快、金融深化的空间依然广阔的背景下，中国的房地产市场在今后5~10年的"再平衡"过程应该可以平稳进行，房价涨幅应该更趋温和。而在2014~2015年度，随着各地政府正在酝酿取消的"限购"政策则会更为直接、更为快速地释放出大量的具有购买力支撑的真实需求，从而大大降低房价下跌的可能性。

　　运营欠稳健的企业面临风险

　　市场的"再平衡"过程将使供需双方皆收益。而真正意义上的风险将集中在那些杠杆率过高、摊子铺得过大的开发商。汪涛认为，此类企业在接下来的十年中面临极大的挑战。因而，房地产市场的潜在风险也的确不容忽视。如果开发商们继续保持过去几年疯狂扩张、拼命圈地的策略，而不是悬崖勒马、稳健经营、降低杠杆率的话，那么房地产市场的风险在今后数年则可能急剧上升。并有可能对银行、信托等金融机构和金融体系造成一定的冲击。对此，监管部门及投资者都应及早采取防范措施。

　　按照国家统计局的数据，在2010~2013年间的4年里，新开工面积总和达到73亿平米。而2013年当年的商品房新开工面积即达到20亿平米。如果开发商继续以如此疯狂的速度上新项目，那么今后5年，新开工面积总和将超过100亿平米，远远超出今后10年新增的住房需求，也远远大于过去15年商品房竣工面积总和。果真如此，中国的房地产市场在10年之内就可能出现供大于求的现象，届时房地产价格的大幅度调整也就难以避免。

　　汪涛认为：从这个意义上讲，今年前四个月出现的新开工面积的大幅度回落22%其实是件好事！如果新开工面积在今后几年继续保持回落态势，这将大大降低5年后房地产市场出现严重供大于需的风险，保证房地产行业的平稳运行。与此同时，由于在建面积实在很大，即使新开工面积继续回落，只要开发商获得足够的融资，房地产投资在今后的3~4年里依然有可能维持10~15%的增速，这对近期的"稳增长"举措也不会产生明显的不利影响。

　　长周期来看，中国的房地产市场正在从供应极度短缺的阶段走向供需基本平衡的阶段，这一"再平衡"的过程估计要历时十年之久。在此过程中，中国的房地产市场会变得更为健康，房价走势会更为平稳，购房者的经济承受力会逐步改善，有真实性购房需求的低收入群体的福利会上升，开发商之间的整合会加速，房地产业也会从一个暴利行业逐渐转变成为一个享受社会平均回报率的行业。

　　李克强总理6月6日在中南海部分省市经济工作座谈会时讲话指出：无论是克服当前困难，还是谋求长远发展，关键是在调结构、促升级上要有新进展、新成效。调结构，"主引擎"在市场，各级政府要发挥引导作用和当好"助推手"。

　　对待中国房地产，这一次，让我们以耐心和冷静允许供需双方建立"再平衡"！

　　5、中国经济不会被房价下降拖垮

　　虽然中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但这次的不同是：在目前中国经济增长减速、对发达经济体的出口贸易疲软的宏观条件下。从经济学家到街头市民都在热议的房价下行，将止于何时何处？引发何种后果？

　　五月以来，先是三四线城市听到了"冰山碎裂的咔嚓声"，不少地方 楼市量价齐跌，"鬼城"增多，高楼林立难见人迹，出现了开放商逃离现象。一二线城市情况同样不容乐观，继杭州、常州、成都、沈阳、惠州等地持续遇冷之后，历来被视为楼市"安全岛"的北上广深销售不畅也日益明显，"低价开盘"、"特惠房"、"零首付"、"优惠券"、"买楼送车位"，诸如此类，开发商降价促销花样百出，甚至有别墅卖出了公寓价。一些投资者担心房地产市场目前出现的下滑会把整个经济拖垮。

　　担心的理由是：数年前开发商的过度投资以及投机已累积了房地产市场巨大的供应过剩，市场的出清会带来房价下跌、投资下滑、开发商资金断链、银行与信托公司坏账上升、房地产上下游行业受到牵连等一系列连锁反应，最终会引发一场经济与金融危机。那么，"房地产崩盘引发危机"的概率有多高？

　　没有金融机构的压力测试模型、没有历史数据参考，多数人对待脑海中这样的疑问采取任由浮云来去，无暇多看细想的态度。其中的淡定与安全感来源于朴素的经验：类似的命题近几十年来在中国都不曾应验过。

　　中国房地产不会发生全面崩盘

　　各国经验显示：房地产业的市场调整或自我修复过程在主要经济体不乏起伏波动。而实时中国的房价和房地产活动持续下行，有三个关键因素决定了中国房地产市场崩盘的可能性极小。

　　一是房贷居民的资产负债表较为健康。这意味着房贷违约风险整体上应该可控，购房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其它市场，中国的房价可能黏性更大，而财富效应带来的种种影响可能会较小。

　　二是各级政府明确开始寻找和实施发展房地产业以外的支持经济增长方式。决策层已经开始增加基础设施投资、加快保障房建设、推进有助于政府所提倡的进一步社会经济改革，例如简政放权、向民营资本开放更多行业、扩大社会保障覆盖面、降低小微企业税负等。

　　三是地方政府有意愿也有能力整理原来叠加而相矛盾﹑造成房市水泄不通的政策条款，部分城市已开始放松城市的限购政策，例如沈阳已经先行一步放开本地房产市场。也有不少地区政府开始放松三四线城市的户籍制度，从而支持当地住房需求。

　　国际方面，欧美发达经济体的复苏显示出持续稳定的势头，可望在未来几年带动中国的出口产品和技术行业的增长。在出口改善和政策支持的背景下，中国经济增长温和放缓的概率更大。

　　在此背景下，瑞银证券的研究人员利用有限数据推算的出的结果是：尽管假设政府出台的措施无法完全抵消房地产下滑的风险比以往都高。也有15%的概率会出现房地产活动下滑，拖累2015年GDP增速大幅下降至5%左右的情况。

　　因此，有理由相信：中国的房地产建设量可能会有较大幅度的调整，房地产长期繁荣的时代可能已经结束。但这并不表明中国会出现其它新兴市场常见的房价崩盘，或出现金融或国际收支危机。

　　支持房地产业的

　　金融市场依然稳健

　　中国银行业监督管理委员会副主席王兆星日前确认︰中国银行业房地产贷款占总贷款的20%左右，包括房地产开发商的贷款，也包括个人购房贷款，个人购房贷款占到整个房地产贷款的七成左右，因此主要是 对个人住房消费提供了金融支持。同时，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量非常稳定。

　　房地产是中国的经济发展的重要组成部分、为经济作出了重要贡献，同时也是中国金融业的重要的业务领域。王兆星明确表示，目前整个银行业对房地产贷款方面质量比较稳定，银监会会关注房地产下一步的发展，大力支持首套住房需求。注意防范风险。

　　毋庸置疑，一个经济若对房地产 业依赖过重，或金融业对房地产业的风险贷款敞口过多，房地产业的问题就有可能对一国金融业体系乃至整个经济造成灾难性的破坏，这是全球发达与新型经济体市场多次证明的深刻教训。

　　王兆星表示，中国银监会非常重视、关注中国房地产市场健康发展，控制房地产市场的泡沫，促进房地产业健康发展。为继续确保银行业对房地产贷款的质量，将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

　　此外，银监会另外重点大力支持国家实施的保障房的安居工程建设和棚户区改造，加强来增加对低收入群体的住房有效供给，调整住房的供求关系。重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险，也将积极采取有效措施，加强风险防范。一些三线、四线城市房地产销售和价格有所回落，银监会将督促 银行机构开展相关的压力测试，尽可能提高抗风险能力。

　　中国经济基本面

　　可以承受地产业调整

　　国家总理李克强6月初的讲话指出，当前中国经济运行总体平稳，经济增长、城镇新增就业、物价总水平等都处在合理区间。国家信息中心公布数据显示：二季度固定资产投资将增长17%左右，社会消费品零售总额将增长12.4%左右。该中心首席经济师范剑平在深圳出席论坛时指出，今年前4个月的经济增速下滑势头，主要来自房地产及相关行业的调整。他表示，房地产从暴利行业回归正常行业是中国必须经历的一关，时间不会太短，但中国经济受得住。

　　国家信息中心报告称，房地产市场风险加大等因素将制约消费发展，尽管消费需求增速略有放缓，但由于消费属于稳定变量，对经济增长的贡献继续提高。以一季度数据为例，最终消费支出占国内生产总值比重为64.9%，比上年同期提高1.1个百分点；同期城乡居民收入持续增长，增幅分别为7.2%和10.1%，增幅较上年同期均略有提高。

　　报告有关房地产的数据显示：楼市风险加大，房地产销售下滑对消费需求可能造成不良影响。今年1月至4月，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降6.9%和7.8%，而上年同期分别为上升38%和59.8%。鉴于目前各地已经开始的加大保障房建设和供给，支持首次购房、自住需求的个人房屋按揭贷款，范剑平表示，加快推进收入分配制度改革，稳定社会消费信心等举措，从而可望在房地产调整后，使经济中的更多资金愿意流到实体经济和技术创新中。

　　目前房地产市场所面临的挑战也为企业和监管部门提供了转型的机遇，共同推动实现中国经济结构的多元化、重质量、更可持续的发展。可见，虽然此次市场的自我调整过程不会瞬时完成，但调整后的房地产业可望融入质量增长型中国经济，并赢得新的发展机会。

　　6、楼市挤泡沫  后市似不必太悲观

　　应对楼市遇冷，推进全面改革，在资源配置中使市场发挥决定性作用的视角下，加快房地产税立法，以经济手段置换行政调控，是房地产市场的健康之路。

　　北京、上海等城市的房屋价格和销售量历来是全国楼市的"风向标"。尽管对未来楼市仍有看空、看多的声音，但越来越多的市场人士和购房者认为，中国大陆楼市在经过新一轮价格上升之后，已经开始挤压泡沫。

　　中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚日前表示，全国平均房价正在下降，有些地方甚至出现了比较剧烈的调整，"我特别担心中国房地产会陷入日本上个世纪90年代泡沫危机破产的状况。"

　　"今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度我觉得是有限的，不会出现过大过深的调整。"住建部政策研究中心主任秦虹6月8日在中欧私人财富投资论坛上说，今年房地产市场没有那么悲观。

　　成交萎缩房价下行压力大

　　中原地产的统计亦显示，今年5月，全国54个重点城市合计住宅签约套数为205326套，成交量相比4月有小幅提升，但"红五月"未出现；前5月，54城市共销售住宅96.8万套，同比下调幅度达到了22.5%，超过两成。

　　数据显示，前五个月，北京市商品房合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。上海当地机构统计的数据也显示，2014年5月，上海市商品住宅成交面积为59.55万平方米，比上月下跌21.78%，不足60万平方米的月成交量也较为罕见。

　　"今年4月，我选中了北京南五环附近的一个新楼盘，计划把家里的一套2居室房屋出售，再添点钱购买这里的三居室。4月下旬把自己的房屋挂网后，开始还有人询价，到了5月份，连询问价格的也没有了。"在北京一家政府机构工作的李女士告诉记者，"置业顾问告诉我，要想把自己的二手房早点出掉，就要在价格上多让步。但让得过多，购买新房的资金缺口就大了。"李女士担心，她的房屋置换计划可能要泡汤。

　　房地产市场低迷似乎引起了管理层的关注。今年6月初，中国央行、银监会的相关负责人多次公开表示，下一步要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求。但来自市场的统计数据显示，城市居民首套房贷款利率仍达贷款基准利率的1.1倍。

　　房地产市场将陷入泡沫危机？

　　国家统计局最新公布的数据显示，4月份商品房的销售面积下降了6.9%，销售额下降了7.8%。中国人民大学国际货币研究所副所长向松祚认为，"从这个数字里面可以很明显看到，销售额比销售面积下降的幅度更大，只能说明一个问题，全国平均房价是在下降。"。向松祚认为，全国平均房价正在下降，有些地方甚至出现了比较剧烈的调整。

　　向松祚进一步指出，根据数据显示，房地产销售量的下降也拖累了消费增长，与房地产相关的消费如建筑材料销售同比增速从去年12月的近25%下降到12%，家具销售同比增速从去年的12月的20%下降到11.8%。数字下降明显，显示了真正的住房需求在前几年已经差不多透支，或者说已经大幅度放缓，很多人买了房子并不是为了住。这一情况以北京最为典型，有研究机构做过一个调查，2009年以后北京购买的商品住宅52%并不是用于自住，是用于投资。

　　向松祚认为，中国的房地产已经出现了三个非常突出的特征，第一就是总量过剩。按照规划，到2030年中国城镇化率完成70%，意味着十亿人住在城镇。根据当年规划小康社会的人均居住面积是30平方米计算，也就是300亿平方米。但目前中国城镇商品房面积早已过了300亿平方米。第二个特征是市场分化，三四线城市已经开始出现严重的滞销，很多人卖掉当地的房子，跑到东北沿海北京和天津这些大城市买房。第三个特征，房地产企业普遍负债率过高，难以为继。142家上市的房地产公司负债率平均超过70%，有一半的负债率超过80%。

　　向松祚表示，60%的产业和房地产紧密相关；所有的银行贷款有60%直接和间接是用于房屋和土地抵押；居民老百姓的财产60%用于买房。这些年中国的房地产对中国经济有非常大的贡献，改善了居民的居住条件。目前的问题是，先前没饭吃，饿着，到最后猛吃，吃成高血压。但他同时强调，房价调整，并不意味着房价不会再上涨，因为经济周期不是单向运行，有可能调整5年、10年、15年，然后再涨。"但在这个调整周期可能非常痛苦，很多企业会破产。"

　　今年房地产市场没有那么悲观

　　"今年肯定是房地产市场的调整之年，但调整的幅度我觉得是有限的，不会出现过大过深的调整。"住建部政策研究中心主任秦虹在中欧私人财富投资论坛上表示，"目前，市场上的刚性需求依然比较强劲，楼市整体没那么悲观。"

　　秦虹分析，除了信贷收紧，还有以下两个原因共同导致了今年这波楼市的调整。第一是去年楼市销售火爆、基数很大，二是大家对今年房地产市场的预期并不是很乐观，购房者观望的情绪比较重，购房者看多买少。"预期出现变化，一方面是因为经济增速的放缓，另外一方面是因为市场上出现了许多唱衰楼市的声音。"

　　"这些'唱衰'楼市的报道我基本都认真看过。"秦虹认为，一些报道是夸大的，一些夸张的数据似乎找不到出处。"目前，自住型需求仍比较强劲，这个没有改变，所以，我们不是特别担心这个市场。"

　　虽然认为楼市仍有强需求的支撑，秦虹也坦承，目前国内楼市的总供应量开始偏大。"2011年以后开始，我们供应增长的速度比较快，且分布不均衡。"

　　供需失衡的一个具体表现便是城市的分化。秦虹表示："中央已经明确提出了分类调控的思路，个人认为，今年国家层面的房地产调控政策将以稳为主，即不会出台全国性的、一刀切的调控政策。以前是政策复杂、市场简单，如今是政策简单清晰、市场复杂。"她认为，未来楼市将会呈现几点新变化。首先，行业高速增长的时代已经过去，其次，新房交易为主的时期即将过去，此外，以住宅开发为绝对主体的阶段将要过去。

　　在市场分化、信贷收紧以及楼市即将进入存量时代的大背景下，秦虹认为，固守传统开发模式的房企，恐将被市场淘汰，而那些具备专业化的能力、能够在企业经营模式上进行合理创新的企业，才能够在市场上立足。

　　房产调控"双轨统筹"框架已明确

　　"现在中国政府决策层对于房地产领域已经有新的优化调控思路。"财政部财政科学研究所所长贾康研究员认为，一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位。这样一来，低收入阶层、收入夹心层人群"住有所居"的需求就将会获得有效供给。另一方面，在商品房领域，给出市场自身调整空间。"市场通常应该在小幅正常波动中优化配置并得以健康发展，我们现在越来越可望接近这个境界。"

　　"解决好楼市和房价问题，根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。"贾康说，目前在房地产宏观调控层面应说正在实行"双轨统筹"框架，一个是保障轨，一个是市场轨。也就是说，商品房的房价高与低，与低端群体解决"住有所居"问题没有直接关系。政府要做的是首先要托住"廉租房"与"公租房"合二为一这个底。其次要积极发展更高一层的"共有产权房"，让刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体，不用再去当"房奴"。第三是在有相应房源的地方辖区内，适时把"补砖头"（出资支持新建保障房）转为"补人头"（政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东）提高绩效水平。在这个基础上，对于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了，其余的事情可交给市场解决。

　　贾康认为，"双轨统筹"调控框架现在已前所未有地明确，政府部门正聚精会神地把几千万套保障房做实、做好，而且保障房概念下清晰地把"廉租"和"公租"两个概念并轨，这都是值得称道的进步。但房地产税改革，至今进展很不理想。

　　贾康提出，在推进全面改革，以及在资源配置中使市场发挥决定性作用的视角下，加快房地产税立法，以经济手段置换行政调控，力求提高房地产市场的健康度，应是楼市分化之后政府和各方抓住改革契机、顺应客观规律的重要抉择。