交通銀行香港分行環球金融市場部 劉振業

　　美國經濟持續回暖，這在上周公布的非農就業新增達28萬8000份職位中可見一斑。樓市上，近年美國樓有不俗反彈，雖然比2006至2007年高位仍有距離，但近年不少赴美睇樓團應運而生，可見大家對已被金融海嘯打殘的美國樓動了心。為何要隔山買牛？原因簡單，香港樓太貴。現時不少香港樓已逾一萬元一尺，難道真的可以升到兩萬元嗎?不是不可，但有難度，畢竟低買高賣才是醒目香港人的特色。

　　買美國樓似乎可以撈點油水，但美利堅地大物博，港人要找層又平又抵又有升值潛力的樓實在不易。樓價升跌與資金流向、政府招數或土地供應等或有關係。不過，1997年金融風暴、2003年沙士、2008年金融海嘯及近年的歐債危機都見到經濟如何影響樓價，可見經濟好壞亦是影響樓價的一大因素。故此，要博美國樓反彈，可參考一下當地各區的經濟情況。

　　失業率與樓價升幅呈反比

　　如筆者一向所言，美國經濟復蘇之所以比預期緩慢，一大因素是建築就業復蘇能力不濟，這見諸近年建築就業人口升幅落後於其他行業上。就業復蘇，購買力應增強，樓價自然回暖，所以樓市能否健康復蘇與就業應成正比。圖一中，筆者計算了美國各州樓價於金融海嘯前高位至今的變動與同期平均失業率的關係，結果見到兩者呈統計顯著(超過99%)的反比關係，相關系數亦達0.70，即失業率愈低，樓價上升力度愈高，反之亦然。

　　低失業率下，樓價破頂實屬正常，最佳例子看看香港與歐洲樓市情況。回看圖一，圖中西北方顯示了一眾低失業率及樓價上升力度較強的美國州份，當中有7個來自西部，佔當區總數逾五成，4個中西部(近四成佔比)，三個南部(約兩成)，而坐擁金融重鎮的東北部居然是零，反映全美樓市復蘇不怎麼平均，而且大部分只集中於美國西部，隔山買牛者隨時掉進鱷魚潭。

　　價高未必抵買

　　須知道，自2009年後美國復蘇主要由製造業帶動，故當時製造業重心的中西部樓價升幅明顯較凌厲。但近一年來，美國零售業的新增職位持續造好，可見當地內需市場已持續復蘇，這或解釋了為何以綜合產業發展模式為主的西部地區樓價破頂而上。至於製造業重鎮的中西部，在近年復蘇速度稍為慢下來後，亦有不俗表現，但在飽受金融海嘯重挫的東北部如紐約

　　州等，連銀行業股價都只是浮浮沉沉，反映了當區消費力以至經濟情況都不怎樂觀，連帶樓價大幅落後。

　　看完失業率與樓價關係後，相信有興趣撈底的朋友已經心裏有數。然而，喜炒樓及炒股的朋友定會問：「究竟貴價樓(較貴價的州份)買得過，還是平價樓(較便宜的州份)買得過?」其實圖一都已略略解答了這問題，因為現時樓價比海嘯前高位較高確實反映了該州樓價的防守力。然而，破頂又不一定代表樓價曾在海嘯間跌至四腳朝天，因為只可能反映相對跌得較少，現時破頂亦較容易而已。

　　故此，筆者再拿貴價與平價樓(根據海嘯前高位)與其2009年低位反彈至今的升幅來看看各州的抵買程度。不過，圖二見到，兩者不呈統計顯著的正比關係，相關系數亦低至0.06，即是貴價樓的反彈力未必一定比平價樓高。故此，大家隔山買牛時，價格高低不是抵買與否的考慮因素。

　　美西是必買區域

　　不過，有一點可以肯定，美國西部是必買區域。在圖二的地理分布上，結果與圖一大致相同。圖中右上角見到，在金融海嘯前被炒至顛價的大部分集中在西部，當中為人熟悉的夏威夷州及先前盛傳破產的加利福尼亞州，雖然屬於貴價樓，但反彈力度遠超其他州份。另外，其他包括華盛頓州、內華達州、蒙大拿州、猶他州等大部分西部地區(左上角圓形內)的反彈力比起全美亦屬較強一群，五年多來起碼彈逾兩成有多，再次證明西部地區的樓市是現時全美樓價回升的火車頭。

　　筆者亦曾測試過其他如每州家庭收入等貌似與樓價升跌有關的數據，但都不呈統計顯著。總括而言，現時美國復蘇正由消費來帶動，就算金融業仍然不濟，對於以非金融產業為主的美國西部而言絕對是好事。有心前赴美國買樓者，以加利福尼亞州為主的西部區域是現時最佳選擇。至於考慮前往大蘋果撈底的朋友，還是改變一下主意吧!