昨日，金融管理局總裁陳德霖在金管局官網《匯思》欄目撰文，指當局現時採取逆周期措施，目的是在地產市場上升周期時，盡量減低置業者借貸，以降低銀行風險和整個金融體系投入樓市的槓桿。他表示數據顯示措施已取得成效，並強調若能確認樓市已進入下行周期，便會適當放寬早前收緊的監管措施。 香港商報記者  林啟健

 

　　過度槓桿是樓市泡沫主因

 

　　陳德霖網文《金管局的逆周期監管措施與金融穩定》提及香港上世紀90年代樓市熾熱的情況，並指出過度槓桿是1997年樓市泡沫大爆破的主因。他說，正如歷史上每一次金融危機一樣，令到資產泡沫極度膨脹的主要動力是槓桿，而槓桿來源是信貸。在香港，信貸主要來源是銀行。90年代物業上升周期過程中，銀行雖基本上遵守七成最高按揭上限，但對物業估值則傾向寬鬆，很多時變相給予超過七成按揭，但這並不是最大問題；令樓市火上加油的是，當時銀行並沒有一個可共享的信貸資料庫。這個制度缺陷被當時的炒家充分利用，很多人每一次買樓，便往不同的銀行去申請按揭，並報稱沒有擁有其他物業和未償還按揭貸款；銀行即使想去核實，也無從入手，況且市場氣氛熾熱，銀行亦大多樂意多做點生意，保持市場佔有率。

 

　　陳德霖指，買樓人士借貸越多，槓桿作用便越大，樓市就越火熱。樓價越升，透過加按可提取的資金便越多，便可再將更多錢投入樓市，這樣樓市的泡沫便越來越大。泡沫越大，爆破時的殺傷力和破壞便越厲害，香港人終於在1997年第三季之後長達6年的時間可以親身作出體驗。當年，身陷負資產的宗數最高達到2003年6月的10.5萬宗，是名副其實的「痛苦指數」，但這並未反映真正情況，因為這數據只是銀行能掌握的按揭（絕大部分是不超過七成的一按或加按），而沒有包含業主向發展商或財務公司借取的二、三按。如果全部加起來，情況會更嚴重。

 

　　陳德霖表示，2009年10月剛接任為金管局總裁之時，他已察覺香港樓市在樓宇供應不足、美國實行量化寬鬆貨幣政策而導致香港出現負實質利率和大量資金流入港元情況下，樓市過熱風險明顯上升，所以在2009年10月23日推出首輪逆周期監管措施，收緊按揭成數。但由於影響樓市上升周期因素實在很多，以及它們之間的互動又非常複雜，當局不可能預先估算究竟要推出多少輪措施、上升周期會維持多久，但當局會不斷視乎周期的實際演變而採取適當行動。

 

　　他說，上世紀90年代，銀行在樓市熾熱時不斷增加按揭信貸，有如火上加油。但在樓市崩潰和經濟不景時，又不斷壓縮樓宇按揭和其他信貸，令經濟百上加斤。這是「順周期」（procyclical）行為，會助長資產、商業和經濟周期大上、大落，對金融和宏觀經濟穩定造成衝擊。為了要減低資產（在香港主要是樓市）泡沫爆破的破壞力，就要在槓桿方面着手，以「逆周期」的方法去壓抑銀行信貸的供應。

 

　　陳德霖解釋，所謂樓市「逆周期監管措施」，顧名思義就是因應樓市周期的演變而採取適當的措施去調節按揭信貸的供應。在樓市上升周期時，收緊按揭供應，在樓市進入下行周期時便鬆綁。

 

　　他說，逆周期措施只是用以減慢樓市上升周期的運行速度和力度，並不是、亦不可能毀滅周期——除非措施是超乎強勁的，例如完全禁止銀行借出按揭、遲遲不採取行動，又或者是等到樓市已見頂，正在轉入下行周期時才推出收緊措施，那只會加劇樓市跌勢，令市場「雪上加霜」。正因如此，金管局逆周期措施要在上行周期較早時候便推出，並因應周期演變而逐步收緊。

 

　　數據顯示逆周期措施有效

 

　　陳德霖指，逆周期審慎措施以香港的俗語說是「阻人發達」；加上「置業安居」是一般市民所追求的理想，逆周期措施可能打亂了一些家庭置業大計，所以金管局在採取逆周期措施時，會盡可能照顧市民，尤其是首次置業的人士的需要。儘管當局已推出6輪的收緊措施，但仍然能保障一般600萬元或以下包括「上車盤」的物業可以借到七成按揭，合資格人士更可以向按揭證券公司購買保險，以便向銀行借足九成按揭。

 

　　他承認，逆周期監管措施都會對置業人士（不管是自住、投資或投機）和銀行業務帶來影響。但金管局的職責是保持銀行和金融穩定。從現有的數據來看，措施是取得了成效。

 

　　他舉例指，例如新造樓宇按揭的平均成數，從2009年9月推出第一輪措施前的64%，下跌9個百分點至近月的55%。2010年8月收緊的供款與收入比率（Debt Servicing Ratio），從41%下跌6個百分點至近月的35%。而銀行的按揭貸款，從2010年至今，平均每年增幅為8.7%，從2013年第二季至今，增長年率更放緩至4.2%。尤其金管局在2011年推出共用正面按揭資料庫，堵塞了過去投機者蓄意隱瞞其他未償還按揭的漏洞。總的來看，香港置業人士和銀行未來承受下行周期來臨的能力應該已大大加強。

 

　　美利率正常化直接影響香港

 

　　陳德霖指，當能確認樓市已進入下行周期，便會適當地放寬早前收緊的監管措施，「但同樣地基於影響樓市的因素複雜多變，我們也不大可能估算到下行周期何時開始和速度、力度有多大，又或者下行是回升前的短暫現象還是上行周期確實已經逆轉，所以我們會密切監察市場變化，適時採取相應措施去調節銀行按揭信貸的供應。」

 

　　陳德霖表示，除了香港的土地和樓宇供應外，美國利率正常化的步伐和幅度亦會直接影響香港的利率變化，從而影響樓市變化。未來對香港的真正考驗，並不是樓市調整的程度，而是視乎在下行周期之時，能否承受樓市和經濟調整帶來的震蕩以快速恢復。