交通銀行香港分行環球金融市場部 劉振業

　　買樓放租，相信是不少港人的夢想。但以香港樓價之高，夢想逐漸變成幻想。反之，美國方面，現在連耶倫都說要加息，要買樓收租，似乎美國樓的投資潜力亦不亞於香港樓。美國各地區的樓市情况，較可取是以綜合產業發展模式為主的西部地區。其優勝之處在於失業率較低之餘，自金融海嘯后的反彈力亦不俗，進可攻退可守。然而，有朋友問：「買了美國樓肯定不會自住，租出去可行嗎?」

　　要研究美國樓的租盤情况着實不易，因為可作研究的數據不多，可幸仍然找到全美不同地區的租金資料，為赴美買樓放租的朋友作為參考。

　　西部及東北部地點優越

　　租樓市場一向強者愈強，弱者愈弱。地點靚、交通配套優越，升起來可以坐火箭，跌起來亦具防守力。例如在地舖方面，同一地區但隔一條街，租金可以差一倍，可見地點優越與否是租金高低的一大主要因素。圖一見到，比較全美四區，坐擁紐約及波士頓等大城市的東北部租金於近十多年來位居全美第一，一向與之不相伯仲的，就有樓市暢旺的西部地區如加州及蒙大拿州等。相反，縱使制造業仍是美國經濟能否健康復蘇的一大關鍵，但一直以來制造業重鎮的中西部地區租金都落后於金融大城市的東北與西部地區，而且更低於南部而包尾，實在有點奇怪。

　　然而，美國哈佛大學聯合研究中心就對此作出了解釋。比起內陸如芝加哥及底特律等城市，洛杉磯、紐約及聖地牙哥等大型或沿海城市的租樓比率都較高，報告指出因為后者樓價較高導致了區內市民都傾向租樓，令該區租金負擔相對較重。報告把每月租金超過收入三成或以上作為租樓負擔的分界線，圖二見到，在全美52州中，大部分西部地區有超過五成人的每月租金占超收入三成以上，金融重鎮的東北地區亦有如此情况，大幅超過了北達科他州及懷亥明州等中部地區低於三成人的比例。西部及東北部的租金都异常高企，兩者都為美國經濟的核心地帶，或許反映了地點優越的優勢所在。

　　其實，以上情况放諸香港亦可，以中上環做例子，現時該區一廳一房租金為50元一尺左右。假若新入職的投行才俊月入三幾萬，租金負擔比率便達到三幾成，更不要講普通文員。但由於來自中環上班人士的需求眾多，租金常常高企不下，反映了地點優越與否主宰了租金的高低。

　　紐約加州有辣有唔辣

　　樓價愈升愈有，能負擔的當然不想幫人供樓而上車。但后生仔呢?在不能一擲千金入市之下，就只能幫人供貴樓。美國亦一樣，近十多年來后生仔租樓的人數迅速增長。圖三見到，2004至2013年4月間，25至39歲的租樓人士數目增加6%至12%不等，高於平均的4%，而圖中亦顯示租樓人士的增幅是隨着年齡增長而下跌，反映了年輕一代成為了租務市場的增長動力。

　　大家可能懷疑年輕一代的消費力，他們真的有能力租用如加州或紐約等大城市的住所嗎?沒錯，論消費力，他們確實較遜一籌。報告提到因為年輕人多是單身一族，故此只會租用較小的單位。雖然大城市的小單位每尺租金高企，但由於實際租金仍然低於大單位，在單身人士仍能負擔之下，撐起了美國大城市租務市場的半邊天。情况就如灣仔及上環亦有不少浻房，尺價雖高，但實際租金仍是單身年輕人所能負擔。

　　另一方面，放租要講回報，圖四見到，就算是紐約及加州等大城市，現時都與南部及中西部等樓價較低地方一樣，租金回報率約在6厘左右。大家要知道，紐約及加州的樓價并不是中西部及南部可比。在回報率相若之下，紐約及加州樓的入場費較高，增加了投資風險。凡事有辣有唔辣，紐約及加州等的生活環境較為港人熟悉，大家越洋買樓時應會安心點，充足的資訊亦有助減低投資風險。

　　總括而言，香港樓價天高，但美國經濟卻仍在復蘇，樓市亦剛回升不久，赴美買樓放租，似乎是一個不俗的選擇。至於選哪一區，就視乎個人能力了。