美国次贷危机已过去6年了,如今美国房地产业走出了低谷,但危机给美国人留下的伤疤依然难以抚平,美国政府对“元凶”的清算工作也还在继续。日前,美国联邦法院对美国银行开出12.7亿美元罚单,因其子公司2007年至2008年向美国住房抵押贷款融资巨头房利美和房地美(简称“两房”)出售了劣质房贷。

　　美国银行并不是唯一被“开刀”的,摩根大通、花旗银行和瑞士银行等巨头,也曾因“两房”而收到了数十亿美元的罚单。一次次的巨额罚款,实质上为美国的银行业敲响警钟:出来混,迟早是要还的,在法律框架内合规经营才是正道。

　　美国先后于1938年和1970年成立了房利美和房地美。“两房”并不与购房者直接打交道,却主导市场规则。“两房”主要通过三种方式支持住房融资市场:一是从银行手中买入住房抵押贷款;二是从银行手中买入抵押贷款支持债券;三是对住房抵押贷款提供担保。“两房”由私人控股,但受到美国政府担保与支持。有了“两房”的扶持,银行实际上只是房贷发放渠道,而不用承担房贷违约风险。

　　然而,企业对利益“无节制”的追求,加上政府监管体制的常年停滞,逐渐打破了“两房”与银行间的规则。取而代之的是,银行发放不符合“两房”标准的次级贷款,再将优质贷款与次级贷款一起打包成抵押贷款,支持证券投放到资本市场。还有一些银行,比如此次挨罚的美国银行,甚至将打包后的次级贷款抵押证券,冒充优质贷款抵押证券卖给“两房”,这种行为显然已触碰了法律红线。

　　终于,这场击鼓传花的资本游戏,在2007年落幕,房市不再有新的买家进入。没有新的资本流入,虚高的房价迅速暴跌,不少在崩盘前高价买入的住房成为负资产。美国政府在危机后痛定思痛,认为危机的根源在于,金融机构在房贷者没有能力偿还贷款的情况下,依然肆意放贷,这种不负责任的行为大幅增加了贷款违约率。在这种发展模式下,一旦政府监管失控,则会酿成巨大的金融泡沫。

　　大危机催生大变革。美国国会2010年通过《多德·弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》,美联储依此法于2011年下设消费者金融保护局(CFPB),以加强金融机构实施监管,保护金融消费者权益。为避免市场再次出现高风险借贷行为,为保护消费者免遭金融机构不负责任的放贷行为损害,美国消费者金融保护局出台了整顿房贷市场的新规定,核心原则是确保潜在购房者有能力偿还抵押贷款。

　　新规定强迫银行核实房贷者收入、负债及就业情况,同时为鼓励银行发行较安全、较低价的贷款产品,银行发放“合格抵押贷款”,将获得新规提供的法律保护。有了新规,银行再度回归正轨,“两房”规则重新成为主流。目前,“两房”约占有美国住房抵押贷款融资市场50%的份额,再次成为市场上的中流砥柱。

　　就在7月底,被誉为中国版“住房银行”的国家开发银行住宅金融事业部正式开业。有了美国“两房”的前车之鉴,我们更能够吸取经验教训,少走弯路,更好地缓解棚户区改造相关工程建设的资金瓶颈制约,从而实现“居者有其屋”的美好愿望。(王宗凯)