本周，房贷会不会松绑成为市场关注的焦点。随着各地不同程度松绑限购政策，个人房贷松绑的预期上升，似乎让经历“金九”梦碎后的开发商看到了“银十”的希望。

　　“限字诀”逐步退场能否带来楼市回暖?同时牵动股市的神经。有市场分析认为，未来房地产政策继续放松是大势所趋，将对股市构成重大利好。更有评论把房地产调控松绑列为推动A股长线走牛的利好支撑之一。有关四大银行“只要房贷余额偿清都算首套房”的传闻，在周二刺激房地产板块小幅走强，个别二线地产股涨停。不过，“招、保、万、金”四大地产股表现不强势，本周前三天的累计涨幅均没有超过2%。

　　房贷松绑能否利好股市?令投资者想起前几年房地产调控带来的股市下跌。2010年4月中旬，国务院出台四大措施坚决遏制房价过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。其中，规定二套房贷首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。上证指数随之出现一波大跌，从3160多点跌至2010年7月2日最低2319.73点。当时有评论称，史上最严的楼市调控让股市先“掉头”。

　　房地产业景气度好坏关系到其他多个行业的兴衰，且牵动GDP增速，是A股较为敏感的基本面因素之一。开发商对银行松绑个人房贷十分期待。1至8月房地产开发企业到位资金同比增长2.7%，增速比1至7月份回落0.5个百分点。其中，个人按揭贷款下降4.5%。假如个人房贷松绑带来放贷增加，将有利于房企改善资金面。

　　可目前来看，个人房贷全面松绑到调控政策出台前的可能性没有。相关银行已表态，住房信贷政策的出发点是支持自住及抑制投资投机，应将完善差别化住房政策提上日程，进一步明确和规范首套房贷支持的范围、条件和标准。

　　短期内，房贷政策的调整空间主要在于如何更好满足首套房及改善性住房的贷款需求，而不会以全面刺激楼市为出发点。至于房贷利率下降，则受到银行信贷成本的制约，回归到前几年普遍0.7倍优惠利率的可能性不大。

　　数据显示，今年8月全国70个大中城市住宅均价已连续4个月环比下跌，跌幅继续扩大至1.15%，4个一线城市全部加入环比下跌行列。1—8月，全国商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1—7月份扩大0.7个百分点。

　　由于楼市产生了“买涨不买跌”的心理，个人房贷若小幅松绑的提振作用较为有限。交通银行金融研究中心分析认为，市场销售依旧低迷，限购放松不足以扭转楼市下行大势。房企以价换量有利于推动成交复苏，但对销售的提振幅度总体有限，预计难以达到去年的成交量。针对二套房认定放宽的市场预期，交行分析人士指出，“认房又认贷”导致换房成本较高，若放宽将有助于促进改善性需求入市。不过，即便地方出台政策放开限贷，从目前的资金环境和银行偏好来看，二套及以上住房贷款也难以大增。

　　再看已披露的半年报，上市房企的日子并不好过，约一半公司出现利润不同程度下滑。四大龙头房企中，保利地产、万科上半年净利润分别增长12.19%、5.55%，招商地产、金地集团净利润则分别同比减少30%、49.91%。其中，万科A上半年净资产收益率同比略微下降，营业收入自2010年以来首次下降。整体资产负债率水平基本处于历史峰值，以及业绩表现欠佳，因此，有评论把上市房企2014年半年报称为史上最差。

　　迎来作用有限的“限字诀”放松，或对房企业绩的拉动不会十分显著。一旦形成这样的市场预期，可能使楼市政策松绑带给股市的利好打折。（张炜）