領匯：房託優勢勝在簡單

　　房地產信託基金(REIT，下稱房託)雖受歡迎程度遠較傳統地產股為低，但其長遠投資價值卻不亞於上述股份。領匯房產基金(823)財務總監翟廸強表示，相比傳統地產股，房託擁有三大優勢，既擁有較高的分派比率以及較多的空間提升物業價值，隨着全球即將步入加息周期之際，房託作為「穩健」的投資工具，將可發揮更強的避險功能。

　　香港商報記者 鄺偉軒

　　目前在香港上市的地產股主要分為兩大類，一類以是投資控股形式上市，如長實(001)、新地(016)及恒地(012)等，以物業開發為主業;另一類則是以房託形式上市，包括領匯、冠君產業信託(2778)，以及匯賢產業信託(87001)等，主業為營運已建成物業。前類股份擁有極高知名度，不論散戶及機構投資者均高度重視，相反房託欠缺具代表性的股份，容易被投資者忽略。

　　房託以長線投資者為主

　　不過，房託的投資者價值卻不比傳統地產股為低。翟廸強說，房託供投資者購買的是「長線」的概念，投資者可透過購買房託，間接參與物業投資，「對投資者來說，購買房託等於買物業收租一樣，透過持有基金單位，從而達到收取物業租金的目的;與地產發展商不同，由於房託基金管理人透過營運旗下物業獲取租金收入，故他們較注重物業的長線發展，因此房託面向的對象，亦以長線投資者為主」。

　　那麼，對投資者來說，房託的優點何在?翟廸強以「透明度高、業務簡單」來形容這種以穩定回報見稱的投資工具，認為與一般地產股相比，房託除了擁有較高派息比率，以及透明度高的派息政策之外，其業務結構亦較一般地產股及收租股簡單，更有利投資者爭取更佳投資回報。

　　派息率一般達90%以上

　　翟廸強說：「一般地產股的派息比率介乎30%至40%，但為了符合香港《房地產投資信託基金守則》的規定，香港房託派息比率一般維持90%或以上，而領匯的派息比率更達到100%，可謂『賺幾多、派幾多』;另一方面，在香港上市的房託大多只投資一至兩種物業，業務較為單一，相反傳統地產股的業務則較為複雜，由投地、興建及售賣物業，甚至營運旗下商業項目均一手包辦，故業務的不確性亦較房託為大」。

　　此外，地產股的波動性遠較房託為大?翟廸強表示：「香港地產股大多參與物業發展，甚少囤積手上物業或土地，故此不論投資、建樓及售樓，均按照市價進行，故當中錄得的收入及成本，極受市場變化影響;相反，房託一般是透過營運已建成物業獲得租金收入，加上香港的寫字樓及商舖的租約，一般介乎2至3年為主，投資者容易分析租金走勢，故對投資者而言，房託收入的透明度亦遠較一般地產股為高」。

　　投資者容易分析易掌握

　　香港一眾上市的房託，除了營運商場、停車場及街市外，部分亦有營運寫字樓或酒店(詳見附表)。領匯作為商場、停車場及街市等商業地產項目的營運者，又如何點出優勢之處?翟廸強深信，以營運商場為主的房託，仍較酒店及辦公室房託略勝一籌，「酒店業容易受外圍經濟環境影響，其出租率容易出現季節性波動，難以全年維持高出租率，故投資者對酒店房託的租金收入預測難度，亦較商場房託高;至於辦公室房託方面，雖然與商場一樣有穩定租約，但由於產品性質較為單一，容易受短期供求波動影響，故租金收入亦不及商場來得穩定」。

　　雖然房託被市場視為防守性股份，但去年5月美國聯儲局啟動「收水」之際，不少房託卻被投資「洗倉」。當下加息周期臨近，投資者應如何看待房託這種「高派息比率」的股份?翟廸強說，雖然每當利息上升令債券價格下跌，投資者持有房託的回報將相對變得不吸引，但觀乎海外市場的經驗，即使環球即將步入加息周期，若房託的基金管理人管理旗下物業得宜，房託投資者的回報，將不會因加息而降低。

　　縱進加息周期仍可避險

　　翟廸強續指，雖然加息或會影響房託的租金收入，但物業的資產價值卻不會受到利率高低的影響。他相信，隨環球步入加息周期，以及地緣政治等宏觀因素發酵的情況下，隨資本市場在可見將來以會變得波動，房託作為防守性股份類別之一，應可發揮其避險的作用。

　　翟廸強簡歷

　　學歷： 威爾斯大學(現稱卡迪夫大學)工商管理碩士學位及機械工程學士學位

　　曾任職位： 資本策略(497)營運總監兼執行董事

　　盈大地產(432)執行董事

　　公職： 亞太房地產協會(APREA)香港分會成員

　　香港總商會金融及財資服務委員會委員

　　香港上市房地產信託基金

　　上市公司 業務簡介 上市日期

　　領匯房產基金(823) 由房屋署旗下商場、停車場及街市分拆 2005年

　　冠君產業信託(2778) 由鷹君(041)分拆，資產包括旺角朗豪坊及中環花旗銀行廣場 2006年

　　富豪產業信託(1881) 由富豪國際(078)分拆，資產包括香港5家酒店 2007年

　　置富產業信託(778) 長實(001)旗下屋苑商場，包括沙田第一城商場、置富嘉湖華都大道等 2003年及2010年分別

　　在新加坡及香港上市

　　匯賢產業信託(87001) 由長實(001)分拆，主要資產包括北京及瀋陽的寫字樓、商場、服務式公寓及酒店 2011年

　　泓富產業信託(808) 由長實(001)分拆，主要資產包括是甲級寫字樓、工商及工業大廈 2005年

　　陽光房地產(435) 由恒基地產(012)分拆，主要資產包括乙級寫字樓及二線地區商場 2006年

　　朗廷(1270) 由鷹君(041)分拆，資產包括香港朗廷酒店、香港朗豪酒店以及香港逸東酒店 2013年

　　春泉產業信託(1426) 持有北京朝陽區建國路寫字樓物業 2013年

　　開元產業信託(1275) 以「開元」品牌經營酒店及賓館，經營地區包括杭州、寧波及長春 2013年

　　金茂投資(6139) 以酒店經營為主，經營地區包括北京、深圳及上海等地 2014年

　　*資料來源：綜合各上市公司年報

　　花盡心思替物業增值

　　房託除了為長線投資者提供更佳選擇外，物業翻新提升價值也是重要的投資概念。翟廸強說，為了增加房託的投資價值，房託基金管理人或商場營運商，均會透過翻新旗下物業，以達至為手上資產增值的目的，「以領匯為例，為了增加商戶、社區人士以及投資者心目中的吸引力，將透過不斷改變商場設計以及調整商戶組合，從而達到為物業增值的效果」。

　　不少房託基金管理人為了增加手上物業的吸引力，在提升物業的內在價值方面可謂花盡心思。以領匯為例，其在翻新物業方式投放了大量資源。領匯由2005年上市直至今年3月底止，合共完成35個物業項目的資產提升工作，涉及資金34.02億元，當中例子包括完成樂富街市、龍翔廣場以及赤柱廣場的翻新工程。

　　在可見將來，領匯將繼續進行資產提升工作，其中今明兩年的物業翻新工程多達7個，涉及資金11.59億元;由2015起至2019年底止，領匯亦計劃為旗下超過20個項目進行翻新工程，涉及資金約為30億元。

　　領匯「染藍」高唱入雲

　　市場普遍預期領匯將於下月成功「染藍」。翟廸強認為，房地產信託基金獲納入成為恒生指數的選股行列後，有望增加投資者對房託的認識之餘，機構投資者亦會增加對這種「高派息、低風險」的物業投資實體的注意力。

　　恒指服務公司今年8月宣布，把房地產信託基金納入恒生指數選股行列，意味房託可以成為恒指成分股。由於領匯不論在市場估值及代表性，均勝其他在港上市的房託一籌，故證券界認為領匯成功「染藍」可謂高唱入雲。話雖如此，縱然恒指服務公司早已設立房地產信託基金指數，但由於至目前為止，尚未有房託成功「染藍」，故房託在傳媒報道的篇幅亦相對較少，這或多或少影響房託在投資者心目中的知名度。

　　重視與投資者關係

　　翟廸強說，一旦有房託成功晉身恒指成分股，將有助房託增加在投資者心目中的注意力;一旦恒指服務公司把房託納入恒指成分股，將引發不少基金及機構投資者加強對房託的分析，並且發表券商報告，對房託的知名將起正面作用。事實上，由於不少指數基金均與恒指表現掛鈎，若恒指納入房託，該等基金將要被迫「追入」房託，以維持其與恒指的聯繫性。

　　為了增強投資者的注意力，領匯過去在投資者關係上花了大量工夫。翟廸強說，領匯每年至少三次與基金公司、傳媒以及股評人會面，以增強公司信息發放的透明度，冀透過各種渠道，加強與投資者的關係。

　　港房託分拆受制印花稅

　　香港股市市值在全球名列前茅，但房託的上市數目和總市值均不及亞太其他證券市場。翟廸強坦言，目前物業持有人分拆物業以房託形式上市時，不能享有稅務優惠，加上目前香港主要地產商擁有良好財務實力，無須急於分拆物業套現，這或多或少阻礙了香港房託市場的發展。

　　雖然過往有不少香港地產商分拆旗下商場、酒店或辦公室以房託形式上市，但翟廸強認為，從地產商的角度來看，此舉除了涉及交易成本，另在分拆物業的過程中，地產商需要繳付印花稅，加上至目前為止，政府亦沒有就分拆房託提供稅務優惠，而且不少地產商實力強大，不愁資金短缺，所以地產商多缺乏分拆房託上市的意欲。

　　港物業種類相當局限

　　證監會在今年7月份發表的《房地產投資信託基金守則》的條例修訂總結中，放寬了房託參與物業及金融工具投資的規定，但是未有觸及稅務優惠的規定。金融界認為，未有分拆房託上市提供稅務優惠，變相是扼殺了物業持有人分拆物業以房託形式上市的意欲。目前不論香港上市的房託數目，以及房託佔整體股市的市值佔比，均較鄰近地區的金融市場為低。(詳見附表)

　　事實上，除了因為香港地產商無意欲分拆物業上市外，導致香港房託的上市數目遠較亞太及歐美主要金融市場為少的原因，主要是在港上市的房託，在其物業種類上亦相當局限，只有以辦公室、商場及酒店為主。翟廸強分析，當下海外有不少基金公司成立房託，專門營運貨倉及醫院等物業，但觀乎香港卻受制地理環境，加上欠缺可供上市的投資物業，故此要仿效海外般擁有上述類別的房託，可謂顯得相當困難。

　　環球市場房託基金上市比較

　　項目 香港 新加坡 日本 馬來西亞

　　房託市值 216億美元 427億美元 723億美元 66億美元

　　房託基金 10家 30家 43家 16家

　　上市數目

　　打包資產 商場、 商場、辦公室、 商場、辦公室、 商場、辦公室、 辦公室、 酒店、工業、 酒店、工業、 酒店、醫院及 酒店 醫院 醫院、物流貨倉 農業相關物業

　　*資料來源：彭博數據(截至2014年1月31日)

　　房託佔環球主要股市市值比率

　　國家 市值佔比

　　美國 3.2%

　　澳洲 7.0%

　　日本 1.6%

　　新加坡 6.2%

　　香港 0.8%

　　*資料來源：彭博及國際證券交易所(World Federation of Exchange)數據