馬建波

　　摩根大通中國董事總經理龔方雄先生近日預言，未來10年將是中國房地產的黃金十年，主要依據是中國城鎮化發展，3億農民要進城和舊城改造，及終端投資(基建和房地產)拉動模式短期難以改變。其時間周期判斷，跟筆者2010年初在亞洲周刊座談和刊文的分析基本一致。筆者當時認為：未來15年，中國房地產還處於上升周期，但是在國家政策調控下，呈螺旋式上升，即間中會有調整，但趨勢不變。主要因中國的稅制結構、經濟結構和產業模式，及其改革周期，以及城市化發展趨勢和居民收入增長的奎格利彈性系數所決定。現在算來差不多還有10年。

　　中國自2008年以來展開房地產泡沫調控，由於產業升級和經濟增長模式調整改革艱巨性和長期性，以固定資產投資拉動的傳統經濟增長模式受到一定程度的抑制，經濟增長陷入疲弱，近年國內生產總值(GDP)跌出連續32年年均增長達9.3%的高速增長周期，並出現下滑。為促進綠色經濟增長模式和產業結構的調整轉變，十八大以來，中央確定未來10年經濟增長目標不低於7.5%，居民收入實現翻番。同時中國房地產業經多年調控，也陷入膠着，許多城市經濟因房地產熱退潮拖累也陷入低迷，紛紛採取解禁措施。

　　目前中國房地產業發展的關鍵問題是，由於城市化發展尚有較大空間(約50%)、居民收入水平逐年提高，將實現翻番、獨生子女二胎制啟動等規模經濟因素所推升的巨大潛在需求(超過70%，有學者預計達85%)，這些真實的需求，被約10%至20%的投機與投資需求經年炒作，形成的房地產泡沫所掩蓋。即：高房價使城市居民的真實需求難以接力，巨大潛在需求不能有效釋放出來。近年中央調控政策的重點和難點就在於如何通過完善稅制和土地流轉制度，及通過貨幣政策的調節，將過多的房地產泡沫擠掉，使民間有效需求和真實需求能與合理的市場房價銜接，重新激活房地產市場，拉動國民經濟。

　　因此，只要中央政策調控得當，未來10年，中國房地產業仍可保持增長勢頭。然而不容忽視的是，隨着中國改革開放的持續擴大和深入，中國房地產業未來最大的隱患就是日益擴大開放的金融和資本市場，及炒作人民幣升值的國際游資所帶來的整體資產溢價泡沫風險、人民幣升值過度的逆轉貶值和國際金融大鱷聯手對人民幣和資本市場的狙擊，而引發的資產泡沫爆裂和資金外流風險，以及周邊地緣政治局勢動蕩所帶來的衝擊。