中國房價調控了十多年，但效果並不太理想，百姓對高房價仍有怨言。中國應從美國由房地產泡沫破裂引發的金融風暴中吸取教訓，對“證券化”一定要慎之又慎，切莫讓房地產成為經濟的墳墓。這一觀點值得關注。
諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫•斯蒂格利茨說，證券化的假設是每分鍾出生一個傻瓜;全球化意味著在全球找這些傻瓜，結果發現遍地都是。
2008年爆發在美國的金融風暴，引發了世界范圍的經濟危機，而此次金融風暴的始作俑者，就是房地產投資過熱。
任何炒作都需要輿論的推波助瀾，否則，就不會出現炒作。炒作房地產也是如此。房地產開發商要想從房地產市場謀取暴利，就要豢養一批無良專家、教授，不斷發布“權威觀點”，證明房地產的“剛性需求”，讓人們相信房價會大漲，造成公眾的心理恐慌。
那些近期不需要住房的人便提前購房，有時甚至把兒子、孫子的房子都買下了。對那些炒房客來說，也是大量購進房地產，利用“時間差”低價買高價賣牟利。
人們都希望利用“杠杆”購房，用銀行的錢炒房，最大限度地降低自己的投資風險，提高投資回報率。
金融機構也樂此不疲，因為人們搶購住房，市場上對貨幣的需求增加，貨幣就成了緊俏商品，金融機構便可通過頻繁貸出貨幣獲取更高利潤。
一般來講，存款利率低於貸款利率，銀行就是利用存款與貸款的利差賺錢。
為了增加利潤，銀行只有多放貸款，但銀行不能把儲戶的存款都貸出去，因為儲戶可能隨時有大量提款，這就需要銀行拿出存款的一定比例放在中央銀行作為准備金。
這是一種保險措施，防止銀行把所有存款都貸出去，以免在發生擠兌時無法償付而倒閉。
假如准備金率為20%，這就意味著銀行吸收100億元的存款，要拿出20億元放到央行，只能把剩餘的80億元放貸。如果經濟不出現問題，銀行的准備金率越高，銀行的利潤越低，因為供放貸賺錢的錢少了。
如果把這80億元都用於住房抵押貸款，銀行就沒錢再放貸了。於是，他們就利用“孫悟空變變變”技法，不斷“複制”這80億元，設法為銀行創造更多的利潤，這就是金融學上所講的“證券化”。
“證券化”就是銀行把對數萬購房者的債權放在一個池子裏，做成證券在市場上公開出售給投資者。由於這些證券都有房地產做抵押，因此也叫資產支持證券(ABS)。資產證券化的前提是基礎資產能夠產生現金流，而且基礎資產的現金流越穩定的、越容易被預期，資產證券化也越容易。
ABS分不同層次，以吸引不同風險偏好的投資者。層次級別越高，風險越小，投資回報率越低;層次級別越低，風險越大，投資回報率越高。銀行貸出去的80億元得到一堆欠條，把這一堆借條證券化售出後，又把80億元的現金收了回來，再次用於住房抵押貸款，原本的80億元現在就變成了160億元，利潤也就增加了一倍。
如果把新增加的80億元的抵押貸款再次做成證券(二級證券化)，就又回來80億元，住房抵押貸款總額就達到了240億元，利潤就增加了兩倍。如此反複，可以三級證券化，甚至四級證券化，銀行利潤被不斷放大。
從某種角度講，這種方法繞開了金融監管系統，免交准備金，擴大房貸規模，刺激了房地產市場的虛假繁榮，催生了房地產泡沫。
過去，銀行發放一筆貸款要嚴格審查借款人的還貸能力，力爭把貸款風險降到最低限度。證券化後，由於ABS在市場上被分散的投資者買走了，銀行承擔的貸款違約風險就分散了，銀行對借款人信譽度的關注隨之降低。
為了多放貸，個別放貸人甚至與借款人合謀偽造文件獲取貸款，這就產生了違約率極高的次級住房抵押貸款。
證券化衍生出許多奇怪的現象，很多通過住房抵押貸款買房的人，也會購買ABS，這就相當於把自己打給銀行的欠條又給買了回來，自己向自己貸款買房。
美國經濟學家、諾貝爾經濟學獎得主約瑟夫•斯蒂格利茨(Joseph E. Stiglitz)說：“證券化的假設是每分鍾出生一個傻瓜;全球化意味著在全球找這些傻瓜，結果發現遍地都是。”
2001年到2005年，美國次級住房抵押貸款占住房抵押貸款的比例由8%上升到20%，其中至少有80%被證券化。
2006年年中，房價在峰值出現拐點，銀行見被抵押的住房開始貶值，便上調可變利率貸款利率，這就增加了購房者的還貸壓力，很多人開始違約，炒房者眼見房地產“大勢已去”，也開始拋售住房或幹脆違約。
這時，銀行收回很多被抵押的住房，而住房不斷貶值讓銀行資產持續縮水，同時還要交納高額的房產稅，銀行也急於把手中的住房售出，有的銀行甚至把一套別墅標價一美元出售。
當房價跌到不及抵押貸款額度時，這對經營抵押貸款的金融機構來說就資不抵債，便有銀行破產。一旦倒閉一家大銀行，就會產生“多米諾效應”，其他銀行也紛紛倒閉，資金鏈斷裂，整個經濟陷於停滯狀態。
中國房價調控了十多年，但效果並不太理想，百姓對高房價仍有怨言。中國應從美國由房地產泡沫破裂引發的金融風暴中吸取教訓，對“證券化”一定要慎之又慎，切莫讓房地產成為經濟的墳墓。
為了防止住房投資過熱，必須壓低住房空置率，盡快在全國范圍推廣房產稅，對超面積住房征收高額房產稅，把此稅用於經濟適用房建設，把空置住房盡快逼向市場，讓人不敢輕易囤房、炒房。作者：陳思進