央行11月下旬突然降息，隨后半月部分一、二線城市成交量和價格立即出現回暖，一波翹尾行情或許能在這個樓市寒冬，給房企的年終業績“釜底添薪”。

 

　　不過，現在談樓市整體回暖仍然為時過早。政策持續加溫之上，積壓著超過2.2萬億元存貨的堅冰。在地產業中，如何理解存貨的含義？2.2億存貨意味著什么？在不同城市，不同房企中，房地產存貨現狀如何，需要多少時間來消化？未來，價與量的選擇題如何做，這些問題都將持續考驗房企的綜合能力。

 

　　隨著政策環境改善，土地市場和樓市成交逐漸回暖，但房地產行業存貨仍在高位上是不爭的事實。

 

　　CRIC研究中心提供的統計數據顯示，三季度末，A股139家房企存貨達2.23萬億元，環比上升5%。其中，4家大房企存貨環比微增3%；15家中型房企存貨較年初上升了25%；120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括：大名城漲128%至26.36個月，蘇寧環球漲154%至22.57個月，深振業同比增長135%至18.53個月。

 

　　不過，昨日(12月9日)中原地產研究報告顯示，北上廣深等一線城市的住宅土地成交全面創造歷史記錄。截至12月7日，3274.59億元的土地成交額不僅提前突破2013年創造的歷史記錄，也是首次突破3000億大關，全年將有望突破3500億。

 

　　中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房地產行業的整體趨勢還是體現為存貨的增加。存貨過高會占用房企的資金，使資金成本進一步升高，也會影響到房企的周轉速度，使得去庫存的壓力進一步加大。

 

　　三季度庫存持續攀升

 

　　中國房產信息集團研究員陳開朝在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，房企存貨包括已購置土地、新開工后建設投入以及拿到預售許可證的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售).

 

　　CRIC研究中心的統計數據顯示，從庫存走勢看，A股139家房企的庫存從2010年末的8833億元，到2011年末的1.26萬億元，到2012年末的1.5萬億元，2013年1.9萬億元，再到2014年第三季度的2.23萬億元，持續攀升。

 

　　從增速看，2011年139家房企庫存同比增長43%，2012年同比增長19%，2013年同比增長26%，2014年三季度末較年初增加22%。今年房企銷售普遍受阻，但庫存依然保持快速增長態勢。

 

　　CRIC的研報指出，前幾年庫存快增是因為大好行情拉動，庫存中很大部分是土地投入，屬于正常的庫存增長；今年房企拿地銳減下庫存繼續激增，是因為銷售端遇阻，屬于非“常態”的庫存增長。

 

　　陳開朝分析，從房價與庫存走勢看，2010年~2013年全國商品房價格每年漲6%~8%，庫存則維持20%~40%的增速。2013年及以前，房價主要跟供需有關，行業庫存對房價的影響較小。2014年以來，房企拿地力度銳減，建設投入雖然也有所下滑，但在高周轉下，建設投入依然保持較快的增速

 

　　(這從全國的房地產投資增速中可看出)。今年由于總體行情調整，銷售端受阻(大房企銷售較順暢，中小房企普遍賣不動)，所以房企可售、待售部分淤積導致庫存急劇上升——說明行業庫存風險在不斷集聚。“今年庫存積壓的眾房企普遍會采取積極的營銷動作，加大打折促銷力度，整體房價因此下滑或持穩。”

 

　　土地儲備也凸顯出房企面臨高存貨的壓力。中金公司近期研究報告顯示，目前很多房企的土地儲備規模還是比較大的。比如萬科的土地儲備規模為10000萬平方米，保利地產為7660萬平方米，恒大為15100萬平方米。

 

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，銷售下滑是造成存貨上升的主因之一，房企去庫存有待市場的整體轉暖，開發商也需要在價格上做文章，拓展更多的銷售渠道，去以價換量。

 

　　15家中型房企凈負債率“高危”

 

　　陳晟告訴 《每日經濟新聞》記者，目前房產行業的主要形勢是千方百計去庫存，對一些中小企業甚至會造成生存上的壓力。庫存的高企，也使一些地區的房價滯漲。對于一些非常有把握的城市，房企可以進行一定的土地儲備，而不是大面積的土地儲備。放開限購、降息等政策面的利好，不能從根本上解決庫存問題，根本原因是市場供需壓力。

 

　　“總體上看，同樣是庫存快速增長，但不同的行情下，對房企的意義迥然不同：行情好時，高庫存將支持企業快速擴張，盈利、負債、資金運營等財務指標不斷改善；行情不好時，高庫存會推高企業負債率，財務趨于惡化。”陳開朝表示。

 

　　CRIC研究中心統計數據顯示，三季度末，A股139家房企凈負債率為101%，季度同環比分別上升24個百分點和1個百分點。不同規模的房企分化較大：4家大房企凈負債率為62%，環比下降2個百分點，負債水平合理；15家中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負債率109%，環比微增1個百分點。

 

　　對于大型房企和中型房企的劃分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保萬金，中型房企主要是年銷售業績或年營業收入接近或超過100億元的房企，很多是曾經進入過TOP50榜單的房企。

 

　　上述15家中型房企包括中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份、陽光城、泰禾集團、嘉凱城、中南建設、榮盛發展、濱江集團、北京城建、首開股份、世茂股份及北辰實業等。

 

　　上述機構認為，凈負債率方面，如果高周轉房企突破150%，非高周轉房企突破120%，企業會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發生資金鏈斷裂風險。“按上述標準，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危線，明顯進入高危狀態。”

 

　　很顯然，去庫存和市場需求的波動有明顯的關聯。在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房地產市場需求不足的原因之一，還包括城鎮化人口增速放緩。

 

　　一二線城市成交仍受制庫存

 

　　臨近年底，土地市場似乎迎來暖冬。上周，中指院監測的40個主要城市共推出各類土地187宗，較上周增加85宗，推出面積887萬平方米，較上周增加386萬平方米；南京、武漢和天津推出量較大。

 

　　中原地產研究總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，一線城市土地市場依然維持高熱度，相比三四線城市看得見的風險，房企更加扎堆一線城市。同時，信貸政策的松綁使得一線樓市已經出現了企穩的跡象，這種情況下，房企再次開始進入土地市場。隨著各類救市政策的出現，四季度部分企業可能進入土地市場抄底。部分熱點地塊，競爭將比三季度有所增加。

 

　　中指院報告還顯示，二線城市供應量上漲七成，二線代表城市共推出土地147宗，較上周增加59宗，推出面積800萬平方米，較上周增加338萬平方米，環比增加73%。

 

　　成交上看，張大偉說，整體市場成交量雖然相比上月末有所降溫，但依然處于高位，預計12月市場成交將依然處于高位。

 

　　他還同時介紹說，11月主要城市客戶看房量均有明顯上漲。其中表現最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業主更是堅挺報價，小部分業主開始有提價意向。

 

　　不過，樓市整體成交火熱程度仍然受制于高庫存，即便一線城市也存在同樣問題。

 

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截至12月7日，北京新建商品住宅庫存量為93430套，雖然在政策環境的利好下，客戶的入市積極性有所增加，但是與9萬余套的庫存相比，房企的去化壓力依然較大。

 

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹，當前北京樓市庫存主要集中在郊區新城，近段時間入市的樓盤同樣是以昌平、房山、通州等新城板塊為主，同一個區域多個樓盤同時推盤，再加上區域內前期并未消化的庫存，造成在售項目銷售壓力巨大，區域庫存有所攀高。

 

　　二線城市也同樣面臨類似問題，杭州透明售房網數據顯示，杭州市區11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創下歷史新高。克而瑞數據顯示，雖然杭州11月去化周期較10月大幅減少了21%，但截至11月底杭州的去庫存周期仍約13.7個月。