對于中小房企而言，今年無疑是烈火烹油的一年。

 

　　克而瑞研究中心最近的一份研究報告指出，三季度，房地產行業凈負債率([(有息負債總額-貨幣資金)/股東權益]*100%)在100%高位上環比企穩。而不同規模的房企顯著分化：總體上，大房企負債率和負債結構全面優化，中型房企負債率繼續惡化，小房企凈負債率在高位徘徊。

 

　　中型房企臨資金重考

 

　　這是一個強者恒強的時代。萬科、保利地產、招商地產、金地集團等4家大型房企由于銷售回款加快，截至三季度末的凈負債率水平處于62%的低位，環比下降2個百分點。而萬科的凈負債率僅為26.2%，繼續保持在行業低位。

 

　　相比之下，中糧地產、華僑城A、金融街、金科股份等15家中型房企凈負債率為137%，環比上升3個百分點，逼近高位警戒線；120家小房企凈負債率109%，環比微增1個百分點。

 

　　克而瑞研究中心分析，中型房企凈負債率極高且繼續上揚，是因為普遍有做大規模的需求，導致庫存和負債率激增。小房企由于在投資方面普遍持謹慎態度，三季度財務沒有進一步惡化。盡管如此，小房企由于融資相對不暢和面臨大量短債償付，未來一段時間將繼續面臨資金重考。

 

　　近年來擴張迅猛的閩系房企泰禾集團、陽光城的凈負債率更是高達546%和454%，環比均激增約70個百分點，同比均飆升了約300個百分點；其次是嘉凱城和金科股份，凈負債率分別為278%和206%；首開股份為200%，中南建設和榮盛發展都逼近150%。

 

　　“凈負債率方面，如果高周轉房企突破150%，非高周轉房企突破120%，企業會面臨很大的資金運營壓力，尤其是長短債比較小且融資不暢的房企，很可能發生資金鏈斷裂風險。”克而瑞研究中心指出。

 

　　今年泰禾集團不斷通過銀行、股權基金、信托等機構抵押融資，根據2014年中報，企業關聯擔保金額約340億元，為凈資產的6.67倍，資金運營已處于“走鋼絲”狀態。

 

　　陽光城由于銷售不如預期，致使此前頻頻奏效的“短、平、快”開發銷售策略受阻，不得不求助更多的信托、基金等代價較高的融資方式輸血。

 

　　克而瑞研究中心表示，如此高的凈負債率肯定“非常態”，會帶給企業巨大的資金運營壓力。而要回歸常態，高負債的中型房企接下來應該考慮大幅的戰略收縮和積極的營銷，必要時甚至考慮出售股權和項目，才能確保資金鏈安全無虞。

 

　　融資成主要現金來源

 

　　房企的現金來源主要有經營、投資、融資，但今年以來，由于銷售不振，融資一度成為了房企的主要現金來源。

 

　　數據顯示，三季度末，經營、投資、融資三類主要活動產生的現金流凈額均創歷史峰值。其中，行業經營活動產生的現金流凈額為-1262億元，負值環比擴大10%；行業投資活動產生的現金流凈額為-511億元，負值環比擴大42%；行業籌資活動產生的現金流凈額高達+1812億元，環比增長23%。

 

　　經營和投資產生的現金流都為負，只有融資產生的現金流為正，這說明融資已成為房地產行業現金流入的主要來源。

 

　　不過，大型房企對融資的依賴較低。

 

　　如萬科，三季度經營活動產生的現金流量凈額為172.05億元，投資、融資產生的現金流量凈額分別為-29.12億元、-95.01億元。截至9月底，萬科賬面上的貨幣資金達到487.4億元，較中期時增加58.8億元，大于短期借款和一年內到期長期階段的總和198.6億元。

 

　　A股上市房企中，除了萬科，首開股份等43家的經營活動產生的現金流量凈額為正，其他的均為負。

 

　　利好的消息是，國內對房企的融資環境大改觀，尤其是9月銀行間中期票據市場的放開，使得整個房地產行業的長短債比止跌回升。

 

　　萬科、金地集團、保利地產等10多家房企紛紛公布中票融資計劃。金隅股份9月25日發布公告稱，已收到交易商協會的注冊通知書，明確該公司的中票注冊金額為35億，成為A股中票發行開閘后的第一單。

 

　　隨后，金融街、中南建設、榮盛發展、華夏幸福、中華企業、金科股份也先后發布了董事會審議通過發行中票議案的公告，擬定發行規模分別為不超過52億元、36億元、49億元、39億元、20億元、39億元。保利地產也宣布發行150億元債券，金地集團擬發行95億元期限10年債券，招商地產發行80億元年息3%可轉債。

 

　　“房企融資到2015年將會出現分化，過去好融資的企業更好融資了，而對于小企業小地方的開發商可能由于風險偏好的原因，金融機構會更謹慎。”德信資本董事長陳義楓近日在第一財經《中國房地產金融》雜志主辦全球房地產金融中國峰會(深圳站)上表示。

 

　　中信建投證券研究所執行總經理蘇雪晶則認為，三季度以來管理層對房地產再融資采取放開的態度，一開始市場認為是有限制地放開，但現在來看，已經有幾百億的融資規模，未來可能會達到上千億，這相當于A股的融資基本上是完全放開了。