限貸放松和降息兩大利好釋放一段時間后，樓市壓力猶存，開發商仍然在加緊“搶收”，沖刺年終銷售目標。

 

　　亞豪機構統計數據顯示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計成交1752套，成交面積19.13萬平米，環比前一周分別下降45%，46%，創下8周以來的新低值。

 

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，一系列樓市利好措施出臺后，近期北京樓市開始呈現“暖冬”態勢，但在宏觀經濟下尚未穩定下來的背景下，樓市供求基本面并未得到明顯的改變，總體仍然供大于求。開發商面臨著現金流、還債以及銷售任務等多重壓力，年末多在加大促銷跑量。

 

　　面對高位運行的房價，大量購房者由于支付能力不足而選擇觀望，有能力購房的客群又因為政策刺激力度有限未能改善市場預期，因此，樓市寬松政策雖能提振實際成交，但新政效應的衰退期加速顯現。

 

　　購房者出手謹慎

 

　　降息對樓市的利好已被市場迅速消化。

 

　　二手房市場是最直接的反應。數據顯示，12月第一周(12.01-12.07)，北京市二手住宅成交2761套，環比減少24.4%。成交均價為27616元/平米，環比微降0.6%。鏈家地產市場研究部張旭表示，上周是降息政策出臺后的第二周，從市場反應來看，降息政策對購房者入市的推動作用引發了一次成交小高峰，但小高峰僅持續一周，上周成交量出現回落，價格依然保持相對平穩態勢。

 

　　根據鏈家地產市場研究部統計，12月第一周新增房源量較上周現較大幅度提升，但新增客源量較上周出現一定程度的回落，大部分區域新增客源中改善性需求客戶仍為主流。

 

　　張旭稱，降息初期形成的市場向好預期令售房業主信心增加，掛牌有所增多。而選擇范圍縮小、房價趨穩則是引發部分客戶觀望的重要因素。

 

　　降息政策出臺后，部分業主心理預期上升，但客戶方面似乎并不買單，經歷過“930”政策之后的市場，大部分客戶變得更加理性，在優質房源大量消化，成交均價趨穩的情況下，部分客戶觀望情緒有所增加，預計未來買賣雙方的博弈還將持續一段時間。

 

　　一手房也維持供過于求的表現。據亞豪機構統計數據顯示，上周(12.01-12.07)北京共有8個樓盤項目推新，分別為豐臺區的方恒·偶寓空間、朝陽區的首開常青藤、昌平區的首開國風美唐，通州區的萬科公園里、門頭溝區的西長安壹號以及順義區的海航國興城。

 

　　同時，自住房項目金地·悅景臺和保利首開·麗灣嘉園也分別在上周開始選房，8個項目累計新增供應1936套，環比大漲近5倍。

 

　　但購房者在觀望中出手依然謹慎，使得樓市成交呈現階段性震蕩局面，據亞豪機構統計數據顯示，上周(12.01-12.07)北京商品住宅累計成交1752套，成交面積達19.13萬平米，環比前一周分別下降45%，46%，創下8周以來的新低值。

 

　　開發商加緊搶收

 

　　如理性開發商所預見，一次降息并未帶來較大的市場利好。開發商仍然借助優惠加大促銷力度。

 

　　據統計，上周北京開盤的6個商品房項目中，包括萬科公園里、海航國興城、西長安壹號均推出單套總價低于150萬元，甚至是100萬元以內的房型。此外，多項目均有大額優惠抵扣，首開國風美唐最高可減26萬元。郭毅表示，開發商的目的在于借助價格杠桿調動購房者中基數最大的剛需客群，從面促進項目去化。

 

　　記者從龍湖地產了解到，2014年底，龍湖·好望山未來20天內預計推出20套房源，買房人首付只需50萬起，就能住上龍湖的別墅。據了解，該項目推出的特價房源價格預計在500萬-600萬/套，且推出一成首付的措施。

 

　　除了龍湖，遠洋地產、合生創展、當代置業等企業均在加速年底搶收。

 

　　房企年底搶收緣于業績壓力。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至12月9日，已公布11月銷售業績的30家上市企業中，恒大、綠城已經提前完成年度任務，萬科、富力、佳兆業與合景也完成或者接近9成，其余合生等企業完成年度任務不足四成。

 

　　從11月單月業績看，相比10月大部分企業有所回落，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。30家企業9-11月銷售額合計分別為：1329億，1617億，1475億。11月銷售業績有所下調，環比10月下調了8.7%。

 

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，從發布銷售業績的企業看，大部分企業在9·30政策后，銷售都明顯好轉，其中恒大等企業表現優于市場。但部分企業也依然面臨巨大的去庫存壓力。雖然10-11月出現了表現超過金九。但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然差距很大。30家企業有24家企業完成年度任務不足9成，最后一個月想及時完成的難度都很大。其中超過17家企業已經不可能完成年度任務。

 

　　此外，值得注意的是，大部分企業的庫存積壓嚴重，這種情況下，短期內特別是12月，房企將依然是以價換量。預計2014年的下半年將好于上半年，四季度將好于三季度。