在11月剝離遠洋·香奈印象后，時隔僅一個月，遠洋地產在上海又有新動作。

 

　　12月11日上午，遠洋地產以21.5億元奪得上海浦東新區惠南鎮東城區12萬平方米純宅地，樓板價8735元/平方米，溢價率22.86%。

 

　　資料顯示，該地塊編號為G-C2-2，東至規劃創海路，南至G-C2-1、G-C2-4地塊，西至觀海路，北至規劃拱晨路，面積為123063.7平方米，容積率2.0，起始總價17.5億元。經測算，該地塊起始樓板價7110元/平方米。

 

　　“該項目擬規劃建成全高層住宅產品，90平米以下戶型占絕大部分。”遠洋內部人士對觀點地產新媒體表示，此次項目的定位符合遠洋正進行的產品結構調整，以剛需及改善型客戶為主。

 

　　轉戰小戶型

 

　　對遠洋是次轉型小戶型，上海中原地產研究部總監宋會雍對觀點地產新媒體指出，該地塊建面不算太大，做高端項目可行性較小，開發商以小戶型公寓類產品推出比較可行。

 

　　據其介紹，該區域遠離市中心，很難與市區客群聯系起來，未來主要客源仍來自區域以內。而遠洋地產自從2012年進入上海以來，多在偏外圍的地方取地。

 

　　實際上，早在今年中期業績會上，遠洋地產投資部總經理王洪輝就曾明確提出，下半年，遠洋在堅定去存貨的同時，將依據市場合理調整產品結構，定位剛需和首改產品來改善客戶。

 

　　在遠洋方面看來，“對產品線做減法之后才能不斷復制、降低成本，才能加快開盤周轉速度。對一些商品房、保障房，原則上不做，除非是為了拿別的項目必須要做配建保障房。”

 

　　在提出產品轉型后，遠洋在北京的首個剛需項目遠洋·春天著于今年9月首次亮相，該項目負責人許錚表示：“春天著是做豪宅的原班人馬去打造的剛需產品，將保持‘天著’系的高端品質，卻有著親民的價格。”

 

　　據了解，遠洋·春天著的地塊于今年1月9日競得，樓面均價達到1.3萬元/平方米，占地面積約為2.7萬平方米，建筑面積達到8.6萬平方米，擬打造總體量約800余套的36平方米小戶型LOFT產品。

 

　　除遠洋·春天著外，遠洋新天地則為遠洋在北京開發的另一小戶型產品。該項目項目位于門頭溝長安街西延線與濱河路南延交匯處，其一期11-13號樓預計于2014年底開盤，面積為40-75平方米LOFT。

 

　　上海的“退與進”

 

　　值得注意的是，此次21億元入駐上海浦東惠南前，遠洋地產于早前11月5日公布了一批非核心資產剝離計劃。

 

　　公告顯示，遠洋地產擬轉讓標的蔚都，主要持有位于大連遠洋時代城、遠洋假日養生莊園，杭州遠洋·大河宸章，秦皇島遠洋·海世紀，上海遠洋·香奈印象、遠洋·博堡及遠洋鴻郡，鎮江遠洋香奈河畔共計7個項目，總規劃建筑面積363.53萬平方米。

 

　　對此，遠洋地產稱，出售事項將有助于集團剝離非核心業務以及銷售較慢、毛利率較低或位于三線城市(包括撫順及秦皇島)不再為集團未來重點發展項目。

 

　　彼時即有關注遠洋的分析師對觀點地產新媒體指出，打包出售9個項目的舉動，可能會讓遠洋本就不非常充裕的土地儲備顯得更捉襟見肘。

 

　　而上述項目轉讓約一個月后，遠洋便于滬再次拿地，“一退一進”間凸顯的或恰是其土儲不足而帶來的急迫壓力。

 

　　對此，遠洋上述內部人士表示，遠洋此次拿地是因為“一線城市的抗風險能力強，故公司希望加大在一線城市的投資”。

 

　　據悉，今年以來，遠洋一直在鞏固完善一二線城市土地儲備，而從其截至8月26日新獲取的10個項目也可以看出，其中60%左右仍位于一二線城市。

 

　　上海業內人士嚴躍進則指出，遠洋是次上海拿地，一方面是其一貫拿地策略的體現，另一方面則是好看該項目區塊未來發展前景。“從惠南的這個項目來看，未來隨著自貿區板塊和迪士尼板塊的成熟，能夠帶來更多的購房者進入。”

 

　　據嚴躍進介紹，從土地特點看，遠洋該項目會有較大比重的小戶型，以兩房為主。“但考慮到此類地塊周邊成熟度會繼續增加，故三四房的比重占到25%以上也有比較充足的潛在客戶。”

 

　　回顧上海今年的拍地，不難發現，浦東新區惠南鎮的地塊一直都是眾多房企爭搶的對象。早前?11月19日，浦東新區惠南鎮東城區A11-3宅地拍賣吸引了首創、東原、禹洲、陽光城等14家開發商的激烈爭奪。