李明生
「綠表置居先導計劃」(下稱新計劃)是新一份施政報告的一大新亮點，建議出售在建公屋予綠表人士，定價比居屋低廉，以進一步完善房屋階梯，除助自置居所，也可騰出公屋單位給輪候冊上家庭。然而，計劃也有缺點。
架床疊屋
首先，與居屋比較，新計劃并不可取。計劃確與現行居屋政策不同，一來只售予綠表人士，白表人士被拒諸門外;二來定價較為低廉，比現時居屋約七折更低，初步構思是五折或者成本價發售。可是，根本毋須訴諸新計劃，只要當局微調現行居屋政策，例如在指定居屋項目上加入相應條款，則已能夠達到同樣效果：一是綠表可以優先認購，或退一步言提高綠表和白表的分配比例，比方說調整至九比一，好像最近一輪居屋申請的綠白表比例就調整至六比四;二是分開處理綠表和白表人士的資助比率，后者續以七折定價，前者則改為五折或成本價發售，也就是「折扣跟人走」，如此簡單就足夠將政策傾斜綠表人士，沒有架床疊屋另設一個新計劃的必要。
何况，新計劃不是新增一個選擇，而是反過來增加了限制。一方面，白表人士不能申請購買新計劃內的單位，只能申請居屋;另一方面，有建議指出，新計劃落實后可能會調低居屋的綠表比例，即是往后綠表人士較難申請居屋，很大程度只能訴諸新計劃購買資助房屋。綜合來說，即是綠白表市場或將區別處理--這明顯是一種限制;因為真正的自由，乃將兩個市場貫通，即白表人士既可申請購買在建公屋，綠表人士又可繼續申請居屋。而更簡單的做法，如前所述，就是將指定的在建公屋撥作居屋，同樣接受綠白表人士申請。過去樓市低迷時，居屋出現滯銷情况，當局遂將居屋撥作公屋出租;今天樓市熾熱時，倒過來將指定公屋撥作居屋出售，其實理所當然，又何須多此一舉制訂新計劃?
無助流轉
其次，談公屋流轉，新計劃亦不可取。這是一個簡單的數學推理。比方說，現在有一隻杯(杯A)和一杯水(水A)，分別代表了公屋單位及其租戶;稍后，將有一隻新杯(杯B)制成，舊有的水(水A)可以流入新增的杯(杯B)，而舊有的杯(杯A)則可盛載新一杯水(水B)，這就是新計劃所謂騰空單位予輪候冊上家庭的意思。問題是，舊有的杯(杯A)只要繼續盛載舊有的水(水A)，那麼新增的杯(杯B)便可用來盛載新一杯水(水B);即是沒有新計劃，住屋供求亦足以圓滿配對，輪候冊上家庭依然可以獲配新落成的公屋單位!的確，要盛載更多的水，亦即縮減輪候冊，關鍵乃新造更多的杯，即興建更多公屋，不在哪隻杯盛載哪種水!
要真正促進公屋流轉，除了興建更多公屋以外，就是將水倒入大海，亦即引導投向私人市場，方可净騰出空杯來盛載更多水。新計劃一大目的，誠乃鼓勵公屋住戶中較有能力者轉租為買，這確是一種退出福利支援的有效措施;不過退出幅度卻嫌不大，畢竟計劃受惠者仍是留在房屋福利網中，政府亦須提供比居屋更大的資助，尤其對於不合理地霸占福利資源的公屋富戶來說，益顯不合理。一直以來，社會均有聲音要求收緊公屋富戶政策，房署早前更公布全港有近萬個被空置的公屋單位，數字令人咋舌。的確，在誘因與懲罰之間，鑒於當前政治環境和社會氣候，前者的安全系數無疑較優，有關問題筆者過去便曾撰文詳述(見《公屋政策如何調整?》，《香港商報》2013年11月15日A5);可是，要真正做到净騰出公屋單位予輪候冊上家庭，實應雙管齊下，在提供新計劃誘因之餘，收緊富戶政策。
宜容白表提高自置率
至於在提高自置率方面，新計劃也未可取。誠然，套用上文水和杯的比喻，雖然新計劃沒有帶來數量上的净改變，但在質素上卻可將租戶引導成為業主。的確，讓更多市民擁有自置居所，肯定有利促進社會穩定，將更多「沒有(資產的)」(have-nots)轉為「有(資產的)」(haves)，當局目標無疑方向正確。而較諸昔日的「租者置其屋」，新計劃不單同樣透過出售公屋來提高自置率，整棟出售亦可解決租戶和業主之間權責不清的不公平問題。
可是，新計劃乃「一換一」模式，即原有公屋租戶必須放弃原有單位，才可購買新的在建公屋。試問，在當前市况下，多少人願意「由租轉買」?
反過來說，大概是「由買轉租」的多!特別是公屋租金本來就比市價低廉得多，也莫說過去幾年均獲免租一兩個月。事實證明，最新居屋申請情况綠表便只錄1400個申請，反觀白表則多達3.2萬份。的確，現時市場上的置業需求仍然不小，但對於綠表人士卻恐未必。雖然，先拿一整棟在建公屋小試牛刀，要錄足額認購難度未必太大，但如果反應不太踴躍，就恐令人質疑新計劃，進而影響其可持續性--如前所述，倘將新計劃意念用來微調居屋政策，容許白表人士參與其中，則可排除有關風險了。
宜補築房屋階梯
惟更重要的是，論房屋階梯，新計劃絕對遠未完善。根據當局分析，樓市可分為「高、中、低」三層看待，高者指私人市場，中者指居屋，低者指私樓;新計劃強調完善房屋階梯，故此在中與低之間新增一個台階。可是，要真正完善房屋階梯的話，重點絕非在中與低之間。
為了方便說明，以下將以「3、2、1」分別代表「高、中、低」三層。
所謂完善階梯，就是如果兩級梯級差距太大，好應在
中間新增一級梯級，縮短差距，方便踏腳。觀乎當前市况，更存需要補充梯級，甚至兩級差距出現了巨大鴻溝的，則肯定不是中與低之間，即補充一級「1.5」，而是在高與中之間即「2.5」，以及低與無之間即「0.5」，所指的分別是沒有居屋又沒有能力在私人市場置業的小康之家，以及因為正在輪候甚至不合申請資格而沒有公屋所以要蝸居浻房的基層人士。
先談「0.5」。當局早前才公布本港浻房數目創出新高，按年大增三成至8.6萬戶，足以反映問題嚴重性與迫切性，局方亦坦言情况令人惆悵和悲哀。增加公屋單位，確是有助縮短輪候冊(至於有沒有新計劃，如前所述則是不相關的)，但所謂遠水難救近火，有關方面亦宜研究其他更快捷可行的方法。此前筆者曾撰文提出，當局除要增加供應，更要加快供應，例如可研究在難以規模發展的土地上，例如面積細小、剪裁不佳、難建高樓等地塊，在避免與公屋和私樓爭地的前提下，興建一些建造速度快過公屋而又質素不遜浻房的房屋，作為輪候冊人士的臨時居所，從而地盡其用、寸土必爭(詳見《浻房之上，公屋之下，拓一層住屋階梯》，《香港商報》2013年1月15日A15;以及《增加供應急市民所急》，《香港商報》2013年1月23日A10)。
再談「2.5」。眾所周知現時樓價高不可攀，上車盤不但買少見少，且近乎絕迹，對於月入兩萬左右的小康階層來說，既無能力購買私樓，又無資格申請居屋，堪稱高不成、低不就，更莫說居屋和私樓之間的鴻溝愈擴愈大。值得留意的是，當中包括了許多工作一段時間的青年人，其置業需求無疑最大，也是怨氣較大的一群，其人生階段的剛性需求大概無可厚非。除了重推夾屋，「置安心」實乃針對「2.5」群組而設的不錯政策，因為現時的置業門檻不在供款而在首期方面，恒地主席李兆基最新捐地計劃亦看到有關問題而提出免首期的安排。
畢竟，尽管資助比率調高至五成，受資助人士仍須面對數十萬元的首期開支。所以，有關當局誠宜在首期方面多加研究，包括衡量對公共財政健康的影響，在避免美國次按兩房覆轍的前提下，完善并補築「2.5」這級房屋階級，雖然數量上難以一一滿足相關置業需求，但也要至少帶來一個如居屋抽籤般的希望，否則愈來愈多人望着高不可登的第「3」級房屋階級，社會上的不滿難免愈積愈多。
說到底，新計劃還是有其優點：相比來說，在建公屋作出租用，只能滿足輪候冊需要，撥出出售卻可一石二鳥提高自置率，而綠表確保了「一換一」，反之白表則或涉及住戶分拆，故此新計劃不會帶來額外的净單位需求，等等。然而，考慮到以上種種，由新計劃到完善房屋階梯肯定存在優化空間。