“已經5年了，萬科海港城周圍還是一片荒地，吃飯的地方都沒有。”大連一位業內人士表示。

 

　　萬科海港城是萬科在大連市北部的縣級市普蘭店開發的一個大型社區。萬科在對外宣傳上稱，大連海港城是該公司在“北中國的最大項目”。同時，在當地該項目也被稱為普灣1號產品，一是因為項目體量巨大，按照萬科拿地時的規劃，該項目總建筑面積為125.33萬平方米；二是因為萬科海港城是普灣新區規劃出臺后，第一個完全配合普灣新區規劃啟動的住宅項目。

 

　　而普灣新區的誕生本來是大連市政府推進全域城市化進程的重要組成。資料顯示，2010年4月大連市就啟動了新市區管理體制改革，將金州新區、保稅區和普灣新區確定為大連新市區。同年5月27日，新區正式定名為普灣新區。

 

 

　　普灣新區是當時大連規劃的新市區核心區和大連新的城市中心，并計劃將大連主城區城市功能和產業向北轉移至此，并以區域開發繼續支撐城市的經濟增長。當時規劃的普灣新區以普蘭店灣為中心，包括原金州區的三十里鋪、石河2個街道，瓦房店的炮臺、復州灣2個鎮，以及普蘭店的鐵西、豐榮、太平3個街道。而在2010年11月，萬科與一個來自新加坡的私人財團聯合在普灣新區核心區普蘭店灣南岸，以12.5億元的價格，拿到了5幅地塊，項目總規劃建筑面積超過125萬平方米，5幅地塊折合樓面地價不足1000元/平方米。而該來自新加坡的私人財團則于2011年退出該項目。

 

　　但從2010年項目拿地至今，周圍的大片荒地卻讓萬科海港城盡顯荒涼。據記者了解，該項目自2011年一期開發的30萬平方米社區盡管已是現房，但因銷售遇阻，目前仍有部分產品未面市，已面市部分的產品也在降價促銷。

 

　　實際上，作為萬科在大連乃至東北區域的最大項目，萬科海港城也曾經有過一次火爆的開盤景象。在2011年項目首次開盤時，由于對普灣新區規劃的期待，以及萬科品牌的號召力，開盤當天，海港城就創造了5個多億的銷售額，按照當時該項目向外界公布的數字，開盤推出的900套房源，在銷售當天就售出了700多套。彼時普蘭店市區的房價不過4000元/平方米上下，而萬科海港城的高層產品成交價格已至9000元/平方米。

 

　　但好景不長，隨著時間的推進，當初所謂的普灣新區規劃落實非常緩慢。2014年年中，國務院批復的大連經濟新區中，是將金州新區與普蘭店的部分區域合并成立金普新區，而在新成立的金普新區中，其商務和居住功能區被劃歸了大連新港旁的小窯灣商務區。這些規劃的改變，使得原本規劃的普灣新區，將面臨更多變數。

 

　　在原來的普灣新區規劃中，包括了多個本地政務中心和商務中心，首先是大連市政府所在地搬遷至普灣新區，但時至今日，只有普灣新區政府將辦公地搬遷至普灣新區。而李克強總理宣布任期內不得新建政府樓堂館所后，市政府的搬遷工作已沒了時間表。

 

　　實際上，在普灣新區2010年公開出讓的76幅土地中，全部以底價出讓。除了大連金紡紡織股份有限公司摘得1幅，和萬科摘得的5幅，另外70幅全部被大連普灣工程項目管理有限公司摘得，全部土地樓面地價從每平方米260元到1300元/平方米不等。而大連普灣工程項目管理有限公司的股東，實際是大連普灣新區財政局、大連鹽化集團有限公司、大化集團有限責任公司聯合體。

 

　　這意味著，在整個普灣新區的核心區地塊，2010年只有萬科一家開發商在此拿地進行地產開發。至今，該區域也只有兩個項目，另一項目為實德海藍山項目，但因為實德資產重組，其已無限期停工。

 

　　近日記者在普灣新區實地采訪時，該區域除了萬科海港城一期和二期啟動外，偌大的濱海大道南岸，僅有一個北師大附屬學校和幾棟在建大連石油系統的宿舍樓，放眼望去，整個區域都是大片的荒地。

 

　　而2010年政府對該區域的規劃目標，如今看來，則顯得有些草率和樂觀。在5年前，大連對普灣新區規劃總體目標是“一年出形象、三年初具規模，5年基本建成”，到2015年，把普灣新區建設成為一個中等規模城市。到2020年，建設成為一個城市功能齊全、產業發展領先、人文特色鮮明、區域協調發展、生態環境優美和社會保障體系完善、人民生活富裕的大型城市，成為大連市的“次中心”。

 

　　5年過去，規劃雖然沒有如期落實，而被規劃吸引來的開發商和業主卻已被套牢于此。

 

 

　　據中國房地產報記者了解，萬科海港城目前規劃的共計四期，2011年開盤的一期北側的1.1期產品包括多層和高層，當時其精裝修產品的均價已達到8200元/平方米；而其一期產品中南側的1.2期產品，則改為半精裝產品，裝修部分不包括木工材料的情況下，其均價也下調至6900元/平方米。同時，購買1.1期剩余房源，目前還能享受特別優惠，房價最低可降至6700元/平方米。相比2011年開盤時的均價，已下調了20%。

 

　　盡管萬科已經下調產品價格，但是與周邊更靠近普蘭店城區的項目相比，其價格仍然虛高。據記者了解，去年10月，距離普蘭店市中心更近，商業配套更好的金普廣場項目，首期開盤的價格還不到5000元/平方米。

 

　　“萬科海港城剛推出的時候，正趕上普灣新區規劃出臺，市場對這個區的關注度非常高。而且2011年時樓市還處在上升通道，投資需求也非常旺盛。所以萬科海港城開盤時還是取得了很好的銷售業績。但是從2010年到現在，當初政府承諾各種規劃落實的非常慢，而且國家批復的新區也并非普灣新區，而是金普新區，這些都影響了購房者對這個區域的熱情。”普蘭店某項目營銷負責人對記者表示。

 

　　據記者從萬科海港城了解，該項目一期中的1.1期，其客戶有很多來自沈陽、營口等外地投資客戶，而除1.1期之外的產品，客戶基本上均來自普蘭店本地。

 

　　“大連的購房者不像國內一線城市的購房者，對于新城新區的概念，往往不那么敏感，他們還是要看到實際的配套才愿意出手。而普灣新區的各項建設非常慢，5年過去了，周邊環境的變化并不大。這很難讓購房者有信心出手。”上述營銷負責人說。

 

　　據了解，目前該項目僅開發到2期，從項目2012年1期產品交房入住至今，整個海港城仍然是一片冷清，記者從小區現場看到，整個小區安裝空調和窗簾的房子不過5%，小區通往主干道的濱海路上，也很少見到車輛出入。小區門口的201路公交車也僅僅是30分鐘才會有一班車。

 

　　小區沒有業主入住，商業的配套自然也很難生存，即使萬科表示海港城商業均為自持且自有商業品牌，但在沒有客戶的情況下，也大多關張謝客。記者在萬科海港城西側的社區商街看到，萬科第五食堂、港灣小廚、社區診所、咖啡廳、超市等均有醒目的牌匾和相關設備，但除了唯一一個小超市在營業之外，其他店面均在門上貼著大大的“停業”。就連社區診所，也是僅僅留了一個聯系電話，無人值守。海港城的冷清可見一斑。

 

　　據萬科海港城銷售人員向記者介紹，海港城3期規劃了大型商業街，但是3期何時開始啟動建設，仍需看目前項目一期和二期的銷售進度。而不少了解普蘭店當地市場的業內人士均不看好該項目。

 

　　“普蘭店地區的產業發展得非常慢，現在比較有規模的企業也都是普灣新區規劃剛出來時，由其他城區搬到此地的，比如固特異輪胎大連公司。一兩個稍有規模的企業，也很難帶動整體區域的經濟。本區域主要的客戶來源仍是本地居民的改善需求，包括從平房搬進樓房，小面積商品房換大面積的。但是剛需產品價格因素在普蘭店還是決定性的。”上述普蘭店某項目營銷負責人對記者表示。

 

　　政府在2010年進行普灣新區規劃時，也進行了相關產業規劃，并成功吸引固特異輪胎大連公司進入該區。同時在普蘭店灣兩側修建了濱海公園，還將萬科海港城項目前的濱海公園命名為萬科廣場。但無論是環境賣點還是產品品質，都需要以地段價值為支撐，但這一點萬科海港城已很難具備。

 

　　“普蘭店的項目，包括海港城項目如今已很難吸引到外地投資客源。所以再希望其價格回到2011年，也是很不現實的事。因為普蘭店對自住需求的承受力有限，而且這兩年市區的供應量非常大，很多項目已經降價或推遲入市。普蘭店最低的商品房已經在4000元/平方米左右，幾乎是萬科海港城的一半，而且周圍的生活氛圍和配套都比海港城要完善。”普蘭店另一項目的策劃經理對記者表示。