自2014年底以來，國內房企20強的佳兆業接連被曝出樓盤被鎖、債務違約、資金鏈斷裂，最終走到破產邊緣，只能選擇重組以求生存。受佳兆業事件影響，眾多房企遭遇了信用評級下調“黑天鵝”，在此背景下，外國熱錢不二選擇的中國房企不再是遭哄搶的“香餑餑”，而是眾資金規避的“黑烏鴉”。

 

　　根據標普最新發布的報告顯示，從2014年下半年開始，評級下調以及負面展望調整的內地房企數量明顯上升。據記者不完全統計，去年下半年至今，評級下調的房企數量多達12個，而此前兩年評級下調企業數量總和僅為8個。與此同時，負面展望調整的房企數量也創下近兩年來的新高。

 

　　最近遭到評級下調的房地產企業包括佳兆業、金地集團、富力地產、雅居樂地產、花樣年控股、人和商業控股、恒盛地產和中國地產集團等。其中佳兆業和人和商業控股的長期企業評級已經下調至“SD”，即選擇性違約。

 

　　具體來看，1月20日，標普將恒盛地產長期企業信用評級由“B-”下調至“CCC”，1月8日將人和商業長期企業信用評級由“CC”下調至“SD”。而在此之前，富力長期企業信用評級已由“BB”下調至“BB-”，雅居樂地產長期企業信用評級由“BB”下調至“BB-”。

 

　　業內人士表示，一直依靠境外低成本資金的房地產業，受到評級下調、融資成本上升的影響，資金鏈將面臨較大壓力，部分房企或在年內面臨融資危機。

 

　　近期，資金窘迫的房企們接連發債，試圖確保資金鏈正常運轉。綠城中國13日公告表示，公司擬增發于2019年到期的2億美元優先票據，利率為8%。

 

　　但值得注意的是，雖然部分企業發債通過，但其利率卻有大幅提高。以恒大集團為例，2月10日，恒大發行10億美元5年期利率為12%的債券，而在此之前2013年末，這一同期限美元債券利率僅為8.75%。發債利率被提高的不光恒大，2月3日，世茂地產以8.375%發行了一筆8億美元的七年期美元債，而2014年初，一筆同樣期限的美元債券利率則為8.125%。

 

　　對此，有業內人士稱，投資者認為風險大于收益，所以又要求了更高的風險溢價。

 

　　中原地產發布最新報告顯示，截至目前已公布2014年年報預告的上市房企合計67家，其中出現首虧的房企多達13家，預減繼虧的有14家，合計有36家企業營收額相比2013年出現了下滑。

 

　　中原地產市場總監張大偉表示，由于銷售收入放緩且回款周期拉長，房企的經營現金流出現短缺。數據顯示，2014年前三季度A股上市開發商經營活動產生的現金流凈額為-1297.27億元，資金缺口大幅增加。

 

　　而這一現象在2015年也未有所改變。2月9日，招商地產發布公告稱，1月該公司的銷售業績和銷售面積出現雙雙下滑，與去年同期相比分別下降33.94%和44.09%。而保利也稱，1月的銷售金額和銷售面積分別出現了26.72%和36.66%的下滑。此前萬科公布的首月業績也顯示，其1月營業收入同比下滑16.1%。

 

　　融資受挫，銷售下滑，房企財務杠桿大幅提升。中債資信此前發布的報告顯示，至2014年三季度末樣本企業調整后的資產負債率升至70.42%。其中一線房企主要通過項目預售實現滾動開發，調整后的資產負債率近年來穩定在65%左右的水平，其他房企實際杠桿則持續上升至73.18%。

 

　　財務杠桿的提升，帶來的則是風險加劇，以致評級公司屢屢下調房企評級。標普分析師葉翱行指出，未來隨著資金提供者變得更加謹慎，投機級發債人將面臨更緊張的融資環境。那些流動性已經疲弱，且未來12個月內存在較高再融資需求的開發商，可能面臨融資危機。盡管往年1月通常是發債高峰，但自佳兆業集團違約后，投機級債券發行幾乎已停滯。

 

　　張大偉也預計，一向以“年限長、利率低，獲取渠道便捷”而著稱的海外融資受阻，將使業界對房企今年的資金壓力產生擔憂。他表示，熱錢流出中國市場會加劇房地產企業“錢荒”。

 

　　此外，房企質量的分化在未來將更為明顯。中債資信評級業務部分析師谷仕平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房地產行業總體信用品質處于各行業中等略偏下的位置，但房地產行業內企業的信用分化較大，部分規模大、項目質量好、資產運營效率高的企業仍然可獲得較高級別的評級。