南都訊昨日接受南都記者采訪的經濟學家普遍認為，房貸新政或只能對房地產市場起到短期提振作用，長期依然難以改變房地產下滑頹勢。對整個經濟的作用也是如此。

　　2015年以來宏觀經濟增速不斷下降，其中，占國民經濟支柱性地位的房地產業市場表現尤其疲軟。民生證券研究院執行院長管清友表示，去年9·30房貸新政和11·22降息之后，房貸利率雖然開始下降，但量依然偏緊。全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下。房地產業的低迷，一方面通過上下游產業鏈加大經濟下行壓力，另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。

　　房貸新政出臺后，房地產業乃至宏觀經濟會企穩回升嗎？管清友認為，房貸新政可以使房地產市場短期壓力緩解，卻無法扭轉中長期趨勢。原因有四：第一，剛需人口已進入下降通道，即便生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地產的賺錢效應已經消失，市場預期短期無法扭轉。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意愿將系統性下降。第四，中央已經放棄了2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是政府負責保低端，其他的交給市場。

　　而且從長期看，房地產高庫存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從去年看，根據國家統計局數據，去年全國在建、竣工和新開工的商品房合計有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而去年商品房銷售面積為12.1億平方米，其中住宅銷售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應土地形成的泡沫短期內難以消化。

　　清華大學中國與世界經濟研究中心研究員袁鋼明還擔心，房貸新政會對中國花費很大氣力推進的過剩產能清理帶來阻力。在房貸新政的刺激下，可能會有一些開發商又開始大力開發。過去幾年，房地產的高速發展，帶動上下游產業鏈產能大量增長，以至于造成了多個行業的產能過剩。從2011年開始，中國一直在致力于清理過剩產能，以促進經濟恢復。現在，房地產開發如果再度擴張，鋼鐵、水泥等這些已經過剩產能調整的行業將死灰復燃。

　　股市反應：10地產股漲停

　　市場對樓市接連的利好政策反應強烈，昨日午后房地產板塊再度快速拉升，地產板塊昨日大漲4.75%。其中榮安地產[8.19% 資金 研報]、中天城投[-0.06% 資金 研報]、深深房A[9.99% 資金 研報]、招商地產[2.87% 資金 研報]、香江控股[3.17% 資金 研報]、國興地產、金科股份[-0.93% 資金 研報]、天房發展[2.72% 資金 研報]、保利地產[2.19% 資金 研報]、實達集團[-2.93% 資金 研報]等10只地產股漲停。

　　專家觀點：房價很可能上漲甚至幅度不會小

　　中原地產首席分析師張大偉認為，二套房首付從60%-70%調整為40%，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。

　　昨日，恒大集團董事局主席許家印在接受南都記者采訪時也認為，今年房地產總體銷量好于2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業董事長張維倫表示，今年在政策對剛需和首改的支持下，開發商肯定會樂于向市場需求穩定且容量較大的一二線加碼進軍。

　　中原地產分析稱，特別是在今年一二線城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

　　不少中介人士表示，已經有很多準購房者致電咨詢，買方賣方都很熱心。

　　雖一時利好但大幅上漲可能性不大

　　新政能否長期激發樓市活力？也有不少人表示，一時的刺激之后，長期效應很難說。房地產市場告別高增長、回歸平穩的大趨勢恐怕一時難以扭轉。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的可能性不大，因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過于求的特征來看，業主方提價只會面臨有價無市的被動。

　　胡景暉認為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創造新的需求，“因為首付比例降低后貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會有所加大”。正榮集團南京公司總經理助理吳強表示，新政帶來的利好并非立竿見影，“我們更多地寄希望于央行降息，進一步減少貸款的成本。”

　　多位高級代理負責人表示，購房者的熱情比起前幾年明顯不足，“盡管政府的救市信號一個接一個，但市場買賬的并不多。”

　　開發商反應：“漲價，4月1日執行”

　　與往年相比，今年3月份深圳的開發商推盤節奏出現放緩，意在觀測兩會前后政策走向。昨日，南都記者采訪了深圳數家開發商，均表示4月份將會漲價。

　　深圳市華興廣實業有限公司副總經理潘勇認為，去年巡視組視察后，開發商介入深圳城市更新效率出現放緩，導致未來一兩年的供應量偏少，因此不少開發商實質上會想方設法把銷售節奏變慢，提價可能性就很大。

　　東莞永江房地產開發有限公司營銷負責人黃文楓在聽聞新政后，立馬在微信群中表示：“漲價，4月1日執行”。他稱，這已屬該公司旗下在鳳崗的樓盤永江臻萃園今年第二次漲價，上周就已經得到老板的批復。

　　“這時選擇漲價是愚蠢的”

　　東莞虎門南部灣萬科城營銷總監李文畫稱，雖然此次國家對于樓市的支持力度很大，但并不會出現2008年全民涌入的景象。目前，包括東莞在內的許多城市，商品房庫存量十分龐大，特別是一線城市，受這些年去化較低庫存壓力很大。

　　二套房首付門檻的降低，肯定會刺激樓市成交量有所上揚，但不會迎來爆發式增長。房地產市場已進入白銀時代，投資性客戶現在已基本絕跡，只有那些有著切實改善型需求的客戶，才會積極入市置業。

　　昨日許多開發商在朋友圈稱，將在4月初提價。“在我個人看來，這么做是十分愚蠢的，目前東莞很多區域競爭壓力很大，一旦提價，就等于把客戶推向了周邊樓盤，這對自身的快速走量是沒有好處的。”李文畫說。

　　中山一開發商也認為，樓市不可能像2008年一樣全面復蘇，目前中山樓市競爭激烈的情況下不敢貿然提價。

　　業主故事：早買2天房多交2萬稅

　　張小姐剛購買了一套滿2年而未滿5年的小戶型，于上周五過戶，交了2萬多的營業稅。而昨日財政部出臺的新政規定，免征營業稅的年限由原先的5年改為2年。如果晚兩天，上周五交的2萬多元的稅就不用交了，心里甚是郁悶。不過再一想，年前交了定金的這套房，現在相同房源最新成交總價已經貴了7萬多，她心里又平衡了。

　　二手業主放棄簽約準備漲價

　　陳小姐于2011年在中山映翠豪庭購買了一套公寓，原計劃這周與買家簽約以23萬元的價格賣掉。當得知昨日國家出臺新政，購房滿兩年就能免征營業稅時，她立刻決定放棄賣房，打算和買家商量漲價。

　　“能省1萬多的營業稅！這個費用說好是買家承擔，現在沒有了，那我不就可以加到房價上去了嗎？”陳小姐算了筆賬：按此前政策，購房未滿5年需征收5.6%的營業稅，她需多支付14112元。“在中山實施這個政策之前，我決定不賣了，準備再和買家再談談價。“陳小姐說。

　　剛需買家后悔遲遲沒下手

　　“看到救市消息，簡直氣炸了。”趙小姐說，2014年下半年，廣州郊區房價部分跳水，趙小姐打算購買首套住房，但工作還不滿一年，資金不夠充裕，遲遲沒有下手。

　　“現在二套房首付比例下調，房價短期內必定水漲船高”，趙小姐很焦灼，不知是該迅速出手搶房，還是先炒股賺錢。“房地產庫存量大，長期來看還是不看漲”，可誰能肯定呢，趙小姐陷入了迷茫。

　　采寫：南都記者楊森陳琳琳張艷芬馮葉詹燕燕謝秀鎏盧韻如蕭倩苑衛學軍陳晶陳焓實習生李倩珺周俊安