3月30日，央行、銀監會降低二套房貸首付比例至40%，財政部將二手房營業稅免征期從5年降到2年，政策超出預期，業界一片歡呼。據說在深圳，有的開發商連夜開會，上調新盤預售價格，有的二手房業主直接將掛牌價提高了10萬元，筆者身邊的朋友則扼腕早該出手買房了，這就是重磅利好政策在深圳這個樓市風向標最接地氣的體現。

 

　　貨幣、稅收政策“雙箭齊發”，意在消化二三四線城市堆積如山的房地產庫存。誰都知道房地產庫存壓力山大，但沒有一個權威的數據告訴公眾庫存到底有多少。國家統計局披露，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增長了26%，比3年前的2011年增長了2.2倍，相當于2008年的銷售面積。但是，這僅僅是在建的部分，已出讓未建設的項目也很多。根據住建部政策研究中心主任秦虹的統計，在建房屋中90%的部分未賣出去，大概可以解決1.5億人的住房問題，這還沒有包括已出讓、未開發的土地。

 

　　若庫存壓力不減，地方政府債務就難以緩解，不僅地方政府無法配合基建投資，財政和銀行風險也不容小覷。從這個角度看，二三線、三四線城市，在過去好大喜功地出讓了過多的土地，但人口吸附能力不足，無效庫存不知不覺就到了壓頂的狀態。因此，無論如何，都要想方設法去解決這些地方的房地產問題。無論是3月27日強力控制土地供應、改變規劃條件等，還是超預期地降低二套房貸首付比例、縮短營業稅免征期等，筆者認為都是應該的。

 

　　但同時，別忘了，前不久結束的“兩會”上，李克強總理在答記者問時明確指出，2015年房地產行業和市場管理要“因地制宜、因城施策”。目前，別看二三線、三四線城市房地產在泥潭里難以自拔，一線城市則是另一番“紅火景象”，以深圳為例，簡單價格計算，深圳2月份的新房價格已經創新高了，達到史無前例的28000元/平方米，原來認為的邊緣區域，如龍華、寶安中心區等，目前的新房價格已經在3-4萬元/平方米。而二手住房火爆一點也不亞于新房，根據中聯地產成交系統數據的統計，2014年深圳二手住宅成交均價為26905元/平方米，創下歷史新高，同比大幅上漲20.8%。

 

　　接下來，馬上就要到了國家政策在地方“落地”的時候了，筆者身邊的一些朋友也在打聽，深圳何時出細則。筆者認為，從全國樓市整體來看，要退出2011年以來的打壓性樓市政策，全面轉向促進自住性和改善性住房需求。而且，從支持改善性需求的角度看，無論是降低首付成數，還是降低營業稅稅費，都是利好的。

 

　　但是，2014年四季度以來，隨著降息、降準、公積金等重磅政策的推出，一線城市全面回暖，住房價格均創出新高。而且，相比二三線、三四線城市來說，無論是需求之剛性，還是需求之急迫，都更加強烈和明顯。因此，一線城市樓市的需求本身對于政策反應的彈性很足，加杠桿、降低交易成本等等直接澆油的政策，無疑會加劇房價上漲的趨勢。而且，這會讓本欲偃旗息鼓的投資需求重返市場，這與國家去庫存的本意不相符，也與一線城市降低要素價格，支持大眾創業、萬眾創新的戰略不相符。

 

　　因此，筆者建議，在落實3·30樓市新政時，要全面貫徹李克強總理“因地制宜、因城施策”的樓市政策指示，出于解決一線城市剛得不能再剛、嗷嗷待哺的住房需求，出于降低要素價格，支持大眾創業、萬眾創新的戰略，實現產業結構轉型的考慮，一線城市應堅持原有的調控政策。購房者不歡迎樓市“新政”。