如今，越來越多的房企與保險公司“在一起”，這一方面加大了險資在房地產行業的話語權，同時也深刻改變著房地產行業的既有格局。
那么，險資進入房地產行業，面臨哪些政策壁壘？它們對于合作房企的選擇，又有著怎樣的考慮？本期房產周刊將探討險資進入房地產行業的各種路徑及其對行業格局可能帶來的改變。
去年3月，大部分房地產開發商都在擔心一個問題：房地產會不會被互聯網+顛覆？時過一年，他們驚奇地發現，真正威脅行業的不是互聯網，而是來自金融業的保險公司。
4月24日，恒大地產宣布與中國人民保險集團簽署戰略合作協議，雙方將在商業保險、養老產業、健康管理、互聯網資源共享和投融資等方面開展多層次戰略合作。幾乎同時，一直善于資本運作的復星地產也對外宣布，計劃利用保險的資金平臺投資房地產。
在保險公司大規模收購房地產公司股權的同時，房地產商也在打保險公司的主意。4月23日，綠地宣布，在整體上市后，將建立以保險為核心、擁有多種金融牌照的金融控股集團架構體系。
在此背景下，一些沒有保險資源的中小開發商開始擔心，一旦保險資金大規模進入房地產業，他們面對大房企的競爭力將進一步受影響。那么，事實是否真的如此？
9萬億險資找出路
國際金融投資家聯合會執行主席、經濟學家孫飛向《每日經濟新聞》記者表示，根據保險公司的運作模式，保費一旦流入保險企業，直至保單到期才會被釋放出來。由于保費流入和保單到期的時間間隔往往很長，有些甚至長達幾十年，意味著保險公司手上長期擁有巨額的沉淀資金，這些資金需要尋找投資出路。
保險公司到底多有錢？保險行業去年全年保費收入突破2萬億元，行業總資產已突破10萬億元。截至2014年末，保險資金運用余額高達9.3萬億元。
但與“錢多為患”相對應的是，保險資金普遍存在投資回報率低的問題。過去數年，中國平安、中國人壽、中國太保、新華保險四大保險公司的投資收益率均在5%左右浮動，即便在去年A股大漲的情況下，四大保險公司的投資收益率也不過在5.1%~6.1%。“過去數年，由于保險資金投資渠道的限制，以及A股的長期低迷，迫使保險公司將絕大部分可投資資產都投到銀行存款、長期國債、企業債等固定收益類資產中”，孫飛告訴記者，隨著我國利率進入下行通道，固定收益類資產回報率下滑，這意味著保險公司將面臨更嚴峻的投資收益壓力。
在以往房地產突飛猛進的日子里，險資進入房地產受到政策嚴格監管。在此背景下，多數保險公司都是打著“自用”的旗號收購城市核心區的商業、寫字樓用于投資，不動產投資在險企的資產占比非常低。以中國平安為例，截至去年末，投資性物業在公司總投資資產中的占比僅為1.4%。
直至去年5月，保監會開始實施新的《保險資金運用管理暫行辦法》，理論上保險資金投資不動產的比例提高至30%，險企在房地產領域的投資才獲得松綁。
“在我國，高收益資產配置主要為股票與房地產，A股的特征是牛短熊長且波動性大，而房地產在過去十年基本處于穩定發展狀態，更適合保險資金對風險控制與波動性的要求”，孫飛說，房地產作為資金密集型行業，本身也有對低成本資金的渴求，因此兩者可謂一拍即合，險資加大房地產配置已經成為不可扭轉的趨勢。
進入樓市的三大途徑
盡管國家逐步放開險資在房地產領域的投資限制，但根據《保險資金運用管理暫行辦法》與《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或者銷售商業住宅，這意味著險資更多是以投資者的角色分享房地產的利潤。
孫飛告訴《每日經濟新聞》記者，目前險資進軍房地產主要有三種途徑：一，直接投資上市房企的股權；二，收購整棟商業物業獲取租金回報；三，通過債權、股權投資的方式介入房地產開發。“從去年股市處于底部時開始，部分保險機構已經在趁機吸納上市房企的股權”，孫飛告訴記者，大型上市房企的經營安全度很高，但多年的大熊市讓其股價遠低于賬面價值，收購股權比直接購買物業更劃算，加上股票的流動性遠高于不動產，這也是金地集團、金融街、碧桂園等地產股頻頻獲得險資青睞的主要原因。
以中國平安入股碧桂園的增發價計算，碧桂園的凈資產回報率超過18%，稅前股息率已經高達6.6%，超過中國平安去年5.3%的凈投資收益率，單是財務投資已經擁有可觀的收益。
與此同時，隨著保監會提高了保險資金投資不動產的上限比例，險企購置商用物業以獲取穩定租金回報的情況也在增加。以中國平安為例，公司在去年年中斥資44億元收購上海綠地中心二期的兩棟辦公樓，成為去年上海寫字樓市場成交金額最大的大宗交易之一。截至去年末，中國平安的投資性房地產物業公允價值達到323.6億元，租金收入為14.11億元。
在海外房地產市場，根據倫敦房地產顧問公司萊坊的統計數據，去年國內三家大型保險公司共斥資150億美元在海外購置商用物業，投資金額環比增幅超三倍。安邦保險于去年末以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店大樓，更是刷新美國單個酒店成交價格最高紀錄。
世邦魏理仕研究部中國區主管陳仲偉告訴記者，保險機構熱衷于收購營運成熟、租約較長的商用物業，以達到和保險資金到期兌付的現金流形成匹配。但他們對租金回報率的要求至少要達到7%，國內能提供這么高租金回報率的物業并不多，這也是保險公司頻頻在海外市場展開大宗收購的主要原因。
孫飛向記者表示，不少保險機構通過資管計劃、信托甚至設立子公司的方式“繞道”介入房地產項目開發層面，保險資金大多是以債權或者“明股實債”的方式與項目合作，從而獲取遠高于普通固定收益類產品的回報率。
近年來，以平安不動產為代表的企業更是以股權投資者的角色介入拿地環節，然后引入開發商進行后期開發建設。截至2014年8月，平安不動產的資產管理規模接近500億元。
險資帶來更多新玩法
險資的大舉進入，會否對房地產行業帶來顛覆性影響，無疑是所有房企巨頭都關心的問題。但在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，險資作為財務投資者，它與房企之間的關系更像是合作而非競爭。險資的進入有利于推動房地產行業的金融化進程，并帶來更多新的玩法。“對于房企而言，在行業利潤不斷下滑的大背景下，融資成本的高低已經成為決勝的關鍵；對于險資而言，在白銀時代，龍頭房企的安全性也更高，更能滿足保險公司對于穩定收益的需求，所以在龍頭房企與保險公司頻頻結盟的背后，是雙方在直接融資層面存在的合作需求”，歐陽捷說。
根據歐陽捷的預計，在傳統投融資領域，險資與房企會在優先股、企業債、信托等領域展開合作。像中國平安的陸金所等互聯網金融平臺還能為房企提供P2P或者眾籌等新的融資模式。
在孫飛看來，保險機構的進入有利于推動房企向輕資產轉型。比如說在項目開發過程中，平安不動產擔當資金與土地提供方的角色，碧桂園則負責開發與銷售，這改變了房企以往全產業鏈通吃的重資產模式。對于商業地產開發商而言，在REITs(房地產信托基金)仍未放開的情況下，房企可以將經營成熟的商用物業出售予保險機構，這為房企投資持有型物業提供了一條新的資金退出路徑。
近年來，包括綠地、復星、珠江投資等房企都試圖通過自建或參股保險公司的方式，尋求低成本的融資渠道。復星集團董事長郭廣昌日前宣布了復星地產的“保險+”新戰略，要把保險思維融入復星地產的未來布局中。
但孫飛認為，近年來，國內監管部門一直在嚴控少數控股股東將保險公司作為融資平臺套取保險資金的現象，保險公司對于股東的融資也屬于關聯交易，受到保監會的嚴密監管。如復星并購的境外保險公司投資區域就受到嚴格限制，那么，如何在合規的情況下利用低成本的保險資金，是房企共同面對的難題。