千億梯隊中唯一還沒有完全布局一線城市的碧桂園上演了“鄉村包圍城市”一幕。

 

　　4月29日，碧桂園以6.08億元總價奪得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊，正式登陸上海灘。

 

　　此次拿地被碧桂園稱為“吹響一線號角”，是其“真正意義上在一線城市首個落地的項目，具有戰略意義”。與此同時，碧桂園也對外宣布，“北上廣深是碧桂園2015年挺進一二線的戰略方向。”

 

　　已經明確的是，碧桂園還有意擴大上海布局。據碧桂園集團滬蘇區域總裁謝金雄透露，碧桂園將繼續尋找在上海及環上海的發展機會，有多個意向地塊正在洽談中。

 

　　除去上海，碧桂園另一個并沒有引起太多關注的動作表明這家企業同時還正在加大力度尋找土地合作開發。4月23日，碧桂園與武漢清能地產集團簽約戰略聯盟合作，在宜昌市場聯手。

 

　　種種跡象都在表明，碧桂園依然在做土地加法，并且過往的三四線與大盤模式已經不再是這家房企未來策略的最大標簽。

 

　　上海求地與合作并購

 

　　4月29日上午，在上海市土地交易事務中心，碧桂園以6.08億元競得上海市嘉定區徐行鎮02-05地塊。該地塊位于嘉定區徐行鎮，東至啟寧路，南至啟悅路，土地總面積62443.40平方米，容積率1.2，成交樓面價8108元/平方米，溢價62.16%。

 

　　從出價情況看，該幅地塊出讓共吸引19家企業領取標書，參與現場競價共有8家，包括金地、新城、旭輝、東原平安聯合體等房企，最終碧桂園以最高報價摘牌。

 

　　上海中原研究咨詢部高級經理龔敏對觀點地產新媒體表示，由于地塊采取暗標的競價方式，即只有一次出價機會，作為意欲登陸上海的碧桂園而言報價難免要比其他房企高。

 

　　這是碧桂園在上海土地市場首次亮相告捷，而相似的場景還會繼續出現。據觀點地產新媒體了解，碧桂園內部已明確瞄準的并不止是“一二線城市”，而是“城市中心”。

 

　　按照2014年年報，一二線城市占碧桂園全年銷售金額的48%，三四線城市占比同樣是48%，剩余4%來自海外城市。

 

　　從數字來看，碧桂園一二線城市占比并不低，但接近碧桂園的相關人士轉述內部講話指，碧桂園過去的一二線布局主要是在城市周邊，“現在是要進城市中心，而且有些項目正在落地過程中。”

 

　　換言之，碧桂園的計劃是要從過去的“三四線城市+一二線郊區”向全國布局轉變。可以觀察到的是除去公開市場拿地，碧桂園正在加大力度尋找外部合作和并購的機會。最新的案例發生在宜昌，4月23日，碧桂園與武漢清能地產集團簽約戰略聯盟合作。

 

　　盡管碧桂園并沒有披露雙方合作的具體細節，但武漢業內人士向觀點地產新媒體表示，兩者的合作很有可能是一方出地一方操盤，“因為清能地產是武漢國資背景企業，手上有不錯的資源，但是操盤能力確實一般，引入碧桂園合作應該屬于合理想象的事情。”

 

　　而碧桂園嘗試合作開發成功的項目在去年已經開始面世。熟悉碧桂園的人對河北淶水碧桂園九龍灣與海南碧桂園珊瑚宮殿應猶有印象，這兩個2014年碧桂園重點推廣的項目正是其與項目原開發商合作模式的代表。

 

　　進入2015年后碧桂園在多地發出“重金尋地”的消息，碧桂園相關負責人亦曾對觀點地產新媒體回應稱，集團尋地過程中“不排除并購的機會。”

 

　　并不掩飾對土地急切需求的碧桂園，無疑正行進在繼續規模的道路上，而碧桂園的土地加法或許也正在流露出其未來的產品和策略方向。

 

　　土地加法與利潤賬本

 

　　土地之于項目，正如面粉之于面包。要支撐今年1350億元乃至今后可能更高的規模，大量的土地仍然是碧桂園需要的。截至2014年，碧桂園的可建建筑面積約為7910萬平方米，同比2013年7227萬平方米的土儲增長9.4%，全年新增總建筑面積1896萬平方米。

 

　　有長期跟蹤碧桂園的港股分析師對觀點地產新媒體表示，盡管碧桂園已經開始提出北上廣深戰略方向，但是未來很長一段時間內三四線城市仍然會是碧桂園的重心，“一線城市的項目在品牌塑造和資產估值方面的提升可能幫助，但是這種嘗試并不會改變三四線是碧桂園主戰場的格局。”

 

　　“而且過去碧桂園擅長的是通過低地價和產品標準化等成本控制來保證利潤空間，當然與高端產品在三四線城市沒有太多市場有關，所以未來繼續進入一線城市后，碧桂園在競爭激烈的市場中對高地價成本產品的溢價打造能力還需要觀察。”

 

　　也許是對此已有自知，碧桂園在上海拿地之時也披露旗下“精工”系列，稱其已成立高端品牌專業開發管理團隊，策劃研究一線城市的高端產品。

 

　　另一個值得注意的方面是碧桂園拿地的趨向也正在向小幅地塊調整。按照全年新增67個項目計算，碧桂園平均每個項目的體量約28萬平方米，相同的數值比較之下，遠低于中海、恒大等房企。

 

　　“從排行前十的項目銷售占比來看，碧桂園對百萬大盤的依賴性正在下降，或許也可以說過去的百萬大盤后期持續熱銷的難度越來越大了，碧桂園提出的向縣級、鎮級的深耕應該更多會以小項目形式出現。”

 

　　而這種改變的出現，也與三四線城市去化難度加大、回款較慢和利潤趨薄相關。

 

　　上述分析人士認為，三四線城市數量多、競爭小以及自身的成本控制是碧桂園繼續挖掘三四線空間的優勢，但是土地成本上升、銷售費用控制以及續推去化難度也是挑戰，“怎么樣在市場小、利潤薄的情況下賺錢是個大考驗。”

 

　　2014年，碧桂園凈利潤約為102.3億元，同比增長20.1%，但毛利率為24.1%，同比2013年下降3.6%，凈利潤率為12.1%，同比下降1.5%。國際投行巴克萊3月份發布研報認為，碧桂園未來亦難以將上升的地價成本轉嫁至買家，預計其存在毛利率未來繼續向下的可能。

 

　　不過，在房地產行業整體競爭激烈、利潤趨薄的趨勢下，碧桂園在內部優化方面的工作可圈可點。其中，土地決策流程優化是碧桂園較早就開始的工作。

 

　　據了解，碧桂園設立的投資管理中心扮演的就是土地決策的裁判角色，負責評審和分析各個區域或直屬投資團隊的土地項目投資報告，并兼負重大項目的談判工作。

 

　　有分析指出，碧桂園以獨立的投資管理中心部門來進行決策的流程，實際是在平衡和調和城市公司、區域公司和集團之間的事權與財權的分配，以求優化效率和保證對市場的快速反應。

 

　　此外，去年以來碧桂園在精簡營銷體系、所建銷管成本、降低融資成本方面都下了不少功夫。2014年，碧桂園銷管費用從6%下降至5.8%，凈借貸比率降低7.6%至59.7%。而這些改變的出現，或多或少也與碧桂園大力引入職業經理人相關，尤其是出身中建和中海系的“三斌”。